Принципы оценки недвижимости методом капитализации доходов. Порядок и последовательность расчета

Таким образом, формула для  определения величины ставки капитализации  будет иметь вид:

R = R ₁   ∆ * R _2, где

R ставка капитализации,

R _1 – ставка дохода на капитал (определяется методом кумулятивно го построения);

∆   доля роста стоимости за период владения объектом (в долях единицы);

R ₂ – норма возврата капитала.

Расчет ставки капитализации  может осуществляться методом рыночной информации (рыночной экстракции, рыночной выборки, методом выделения). Для этого изучается рынок проданных аналогов. Отбираются наиболее схожие с объектом оценки объекты, реконструируется величина чистого операционного дохода, по каждому аналогу определяется величина ставки капитализации по формуле:

R = NOI / V , где

NOI – чистый операционный  доход аналога,

V – цена продажи аналога.

При необходимости в расчеты  могут вносится необходимые поправки по аналогам.

Кроме того, имеются методы расчета ставки капитализации при  инвестировании средств в оцениваемый  объект не только собственных, но и  заемных (например, метод связанных  инвестиций).

Преимущества метода капитализации доходов заключаются в том, что этот метод непосредственно отражает рыночную конъюнктуру, так как при его применении анализируются с точки зрения соотношения дохода и стоимости, как правило, большое количество сделок с недвижимостью, а также при расчете капитализируемого дохода составляется гипотетический отчет о доходах, основной принцип построения которого - предположение о рыночном уровне эксплуатации недвижимости.

Недостатки метода капитализации доходов состоят в том, что:

• применение его затруднительно, когда отсутствует информация о рыночных сделках;
• метод не рекомендуется использовать, если объект недостроен, не вышел на уровень стабильных доходов или серьезно пострадал в результате форс-мажорных обстоятельств и требует серьезной реконструкции.

 

Заключение

Необходимость оценки недвижимости возникает в случае совершения сделок купли-продажи, передаче имущества  в залог, страховании и пр. В  целом, оценка недвижимости представляет собой комплексное исследование, основная цель которого — объективное  определение рыночной стоимости  объекта. 

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта  оценки, основанных на определении  ожидаемых доходов от объекта  оценки. В основе доходного подхода лежит предпосылка, что стоимость недвижимости обусловлена способностью оцениваемого объекта генерировать потоки доходов в будущем.

Основная сложность в  оценке недвижимости состоит в огромном многообразии самой недвижимости, параметров, характеризующих его потребительские  свойства.

Метод капитализации при оценке недвижимости используется, если прогнозируются постоянные или плавно изменяющиеся с незначительным темпом доходы. В основе данного метода лежит определение ставки капитализации, которая представляет собой коэффициент капитализации, учитывающий как чистую прибыль, получаемую от эксплуатации оцениваемого объекта недвижимости, так и возмещение капитала, затраченного на приобретение этого объекта.

Преимущества метода прямой капитализации:

– простота расчетов;

– малое число предположений;

– отражение состояния  рынка;

– получение хороших результатов  для стабильно функционирующего объекта недвижимости с малыми рисками (здание с одним арендатором и  долгосрочной арендой).

Наряду с достаточной  простотой применения метода, следует  учитывать сложность анализа  рынка и необходимость внесения корректировок на различия между сравниваемыми объектами. Метод не следует применять, если отсутствует информация о рыночных сделках, объект находится на стадии строительства или реконструкции или если объект подвергся серьезным разрушениям.

 

 

Список литературы

 Конституция Российской Федерации (Принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 года) / Москва ИНФРА-М, 2012;

2. Гражданский Кодекс Российской Федерации (принят ГД ФС РФ 21.10.1994)/ Москва ИНФРА-М, 2012;
3. Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»/ М.: Феникс, 2012;
4. Постановление Правительства РФ от 20.08.99 №932 «Об уполномоченном органе по контролю за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации»/ М.: Феникс, 2012;
5. Постановление Правительства РФ от 6.07.01 №519 «Об утверждении Стандартов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности»
6. Асаул А.Н., Иванов С.Н., Старовойтов М.К. Экономика недвижимости 3-е изд., исправл. - СПб.: АНО "ИПЭВ", 2009. – 422 с.
7. Боровкова В.А. Экономика недвижимости. Учебник для вузов/ В.А. Боровкова, Мокин В.О., Пирогова О.Е. – М. Феникс. 2010. – 324 с.
8. Горемыкин. – 5-е изд., перераб. И доп. – М.: Высшее образование, 2009. – 808 с. – ISBN 978-5-9692-0265-8;
9. Гриненко С.В. Экономика недвижимости. Конспект лекций - Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2009. – 356 с.
10. Тарасевич Е.И. Экономика недвижимости: учебник. СПб.: Литера. 2008. – 526 с.