Принципы связанные с землей, зданиями и сооружениями на ней

21.

Данные  принципы включают в себя следующие: полезность, замещение и ожидание. Полезность. Недвижимость обладает стоимостью только в том случае, когда она  может быть полезной потенциальному собственнику. Она может быть полезной так как нужна для реализации определенной экономической функции, например, работы промышленного предприятия или выращивания урожая. Она может быть полезной поскольку кто-то готов платить арендную плату за временное владение ею. Или она полезна, поскольку создает чувство гордости собственника и удовлетворяет иную психологическую потребность.

 

Определение полезности: Полезность –это способность  данной недвижимости удовлетворять  потребности пользователя в данном месте и в течении данного периода времени.

 

В случаях с имуществом, приносящим доход, удовлетворение потребностей пользователя в конечном счете может быть выражено в виде потока дохода. Другими словами, сколько один человек будет платить другому, если недвижимость арендована? Эти сбережения приписаны к собственности, даже если фактически деньги не переходят из рук в руки.

 

Замещение. Разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем за ему  эквивалентный с меньшей стоимостью объект. Тем более если новый объект можно построить в приемлемые сроки за те же деньги с той же полезностью. Следовательно инвестор анализируя поток дохода от объекта должен сопоставлять свою максимальную цену с ценой аналогичных объектов.

 

Следовательно принцип замещения гласит, что максимальная стоимость имущества определяется наименьшей ценой или стоимостью, по которой может быть приобретен другой объект с эквивалентной полезностью.

 

Этот  метод лежит в основе каждого  из 3-х традиционных подходов к стоимости, используемых в процессе оценки. Таковыми являются методы: прямого сравнительного анализа продаж, подходный и затратный.

 

Схожим  с принципом замещения является понятие альтернативных издержек как  меры того сколько теряет инвестор при вкладывании средств именно в данное предприятие отказавшись  от альтернативных предложений.

 

Так же важным для инвестора является величина, качество и продолжительность  ожидаемого будущего потока дохода.

 

Ожидание  –это определение текущей стоимости дохода или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владельцев недвижимости.

 

22.

Принципы связанные с землей, зданиями и сооружениями на ней

 

Остаточная  продуктивность – это чистый доход, отнесенный к земле, после того, как  были оплачены расходы на труд и  предпринимательскую деятельность. Иными словами остаточная продуктивность является результатом того, что земля  позволяет извлекать максимальные доходы, минимизировать затраты, удовлетворять  какие – то особые потребности, или  добиваться сочетания этих трех условий.

 

Часто инвестору бывает выгодно привнести  новый фактор к объекту недвижимости увеличив стоимость самого объекта  на сумму меньшую, чем затраты  на строительство дополнительного  фактора.

 

Вклад – сумма, на которую увеличивается  или уменьшается стоимость хозяйственного объекта или чистый доход от него вследствие наличия или отсутствия какого-то дополнительного фактора  производства.

 

Собственники  земли обычно должны ответить на вопрос насколько интенсивно следует застраивать  принадлежащий им участок.

 

Возрастающая  и убывающая отдача. По мере добавления ресурсов к основным факторам производства, чистая отдача имеет свойство увеличиваться  растущими темпами вплоть до точки, начиная с которой общая отдача, хотя и растет, однако уже замедляющимися темпами. Это замедление происходит до тех пор, пока прирост стоимости  не становится меньше, чем затраты  на добавленные ресурсы.

 

Если  земля недозастроена или уже перегружена, то она так же становиться менее рентабельной. Отсюда вытекает новый принцип оценки.

 

Принцип сбалансированности – любому виду землепользования соответствуют оптимальные  суммы различных факторов производства, при сочетании которых достигается  максимальная стоимость земли.

 

Очень близкий к принципу сбалансированности принцип экономического размера  – количества земли, пропорционального  для обеспечения оптимального масштаба землепользования в соответствии с  рыночной конъюнктурой в данном месте.

 

Если  права на недвижимость можно разделить  на 2 или более имущественных интереса, в результате чего общая стоимость объекта возрастает, то имеет место принцип экономического разделения.

 

23. Принципы, связанные с рыночной средой

 

К данной группе принципов относятся  принципы:

— зависимости;

— соответствия;

— спроса и предложения;

— конкуренции;

— изменения.

Принцип зависимости (или принцип внешнего воздействия). Различные факторы внешней среды оказывают влияние на стоимость объекта недвижимости.

Эти факторы — в зависимости от степени их влияния на тот или  иной объект — подразделяются на основные и дополнительные, в зависимости  от сферы влияния — на климатические, геологические, региональные, социальные, экономические, экологические, демографические, юридические, международные, градостроительные, отраслевые и технические.

В свою очередь, экономические факторы  могут быть также дифференцированы по различным критериям: финансовым, нормативным и другим. Необходимо помнить, что во всех случаях местоположение — основной фактор, влияющий на стоимость объекта недвижимости, и с него следует начинать анализ стоимости объектов недвижимости.

К основным факторам относится также  близость объекта недвижимости к  развитой инфраструктуре (связь с  рынком пользователя): дорогам, торговым и культурным центрам и пр., т. е. оценщику необходимо установить, как  потоки доходов связаны с рынком пользователя. Два этих фактора — местоположение объекта и связь его с рынком пользователя — в совокупности составляют понятие «экономическое местоположение недвижимости». Этот суммарный фактор оказывает наибольшее влияние на стоимость объекта недвижимости.

Зависимость стоимости объекта недвижимости от различных факторов реализуется  в форме связей, которые измеряются (оцениваются) затратами времени  и денежных средств и/или расстоянием. Рассматривая влияние одного из региональных факторов на стоимость недвижимости, например дачи, в частности, ее расположения в живописном месте (рядом с озером), можно попытаться измерить это влияние путем сравнения оцениваемой дачи с аналогичной, но в менее привлекательной местности. Разница в стоимости этих объектов и будет характеризовать взаимосвязь между фактором — живописное местоположение объекта — и его стоимостью в денежном выражении.

Принцип соответствия. Объект недвижимости, не соответствующий существующим в настоящее время рыночным стандартам, имеет меньшую стоимость. Принцип соответствия широко используется архитекторами при проектировании градостроительных объектов. Проекты застройки должны соответствовать типу землепользования в соответствующем районе. Разумная архитектурная однородность и высокий уровень удобств и услуг обусловливают высокую стоимость объекта.

Соответствие  означает, в какой степени архитектурный  стиль и уровни удобства и услуг, предлагаемых объектом недвижимости, отвечают потребностям и ожиданиям  рынка недвижимости. Не следует забывать, что потребности и ожидания рынка  с течением времени изменяются и  поэтому изменяются и стандарты  соответствия.

Исходя  из этого принципа следует не только знать стандарты соответствия для данного рынка недвижимости, но и следить за тенденциями их развития, чтобы предвидеть будущую стоимость оцениваемого объекта недвижимости.

Принцип спроса и предложения. Спрос на объекты недвижимости — это реальная потребность на них. Предложение — это количество объектов, имеющихся на рынке недвижимости и предлагаемых по определенным ценам.

Суть  принципа спроса и предложения заключается  в выявлении взаимосвязи между  потребностью в объекте недвижимости и ограниченностью его предложения.

Спрос на объект недвижимости обусловлен его  полезностью (способностью удовлетворять  потребности пользователя) и доступностью, но ограничен платежеспособностью  потенциальных потребителей. Чем  ниже спрос и выше предложение, тем  ниже стоимость объекта. И наоборот, если на рынке недвижимости спрос  и предложение уравновешены, рыночная стоимость объекта стабилизируется.

Поэтому необходимо прогнозировать соотношение  спроса и предложения по оцениваемому объекту недвижимости, определить степень  влияния данного соотношения  и всех перечисленных выше факторов на стоимость недвижимого имущества.

Однако  не всегда соотношение спроса и предложения  определяет цену объекта недвижимости. В большинстве случаев цена объекта зависит также от условий финансирования сделки, мотивов (или условий) сделки, информированности и уровня компетенции в данном вопросе участников сделки и других причин.

Принцип конкуренции. Конкуренция резко возрастает, когда речь идет о сверхприбылях в каком-то виде деятельности.

В условиях конкуренции прибыли на рынке превышают уровень, необходимый  для оплаты факторов производства. При этом конкуренция, в свою очередь, приводит к снижению среднего уровня чистых доходов. Рынок недвижимости в этом отношении не является исключением.

 

Если  на рынке недвижимости извлекаются  сверхприбыли, предприниматели стремятся  попасть на этот рынок. Обострение конкуренции  приводит к росту предложения  на рынке. Если спрос не возрастает, цены на объекты недвижимости в этом случае снижаются и уменьшается прибыль предпринимателей. И наоборот, при ослаблении конкуренции предложение уменьшается и, если спрос не уменьшается, растут цены на объекты недвижимости и прибыли предпринимателей.

В отсутствие конкуренции на рынке  недвижимости (а это происходит при  монопольной ситуации) рыночная стоимость  объекта не может быть определена, поскольку рыночная стоимость складывается только на конкурентном рынке.

Зная, что поток дохода складывается из сверхприбыли, его (в отличие от нормального  денежного потока) капитализируют по повышенной ставке, как более рискованный.

Принцип изменения. Изменению подвержены как сам объект недвижимости (например, физическому износу), так и все факторы внешней среды, влияющие на стоимость объекта, упомянутые выше.

Наиболее  характерными типами изменений являются так называемые циклы жизни. Эти  изменения касаются и самих объектов недвижимости, а также районов (городов), отраслей, общества в целом.

 

24.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ) основан на определении  стоимости имущества в случае использования объекта наилучшим, наиболее эффективным образом, даже если текущее использование объекта  другое.

Ограничения для варианта ННЭИ:

- максимальная продуктивность;

- финансовая обоснованность;

- физическая осуществимость;

- соответствие законодательству.

Процесс определения стоимости объекта  оценки, как правило, включает в себя следующие этапы:

Этап 1. Постановка задачи, на котором:

идентифицируется  и подробно описывается объект оценки;

устанавливается цель (цели) оценки;

устанавливается вид оценочной стоимости, подлежащий определению;

устанавливается эффективная дата оценки (дата проведения оценки).

Этап 2. Составление плана работ и заключение договора на оценку, на котором определяются:

график  работ по оценке (составляется Оценщиком  и согласуется с Заказчиком);

источники и способы сбора информации, необходимой  для проведения оценки;

затраты на сбор и обработку информации;

оценочная методология (стандарты), соответствующая  цели оценки и задачам Заказчика;

окончательная величина вознаграждения Оценщика;

подписывается договор на оценку между Заказчиком и Оценщиком.

Этап 3. Сбор и обработка данных:

На  этом этапе Оценщик собирает данные касательно объекта оценки (включая  личный осмотр и фотографирование объекта), его месторасположении, окружении, а так же данные по рынку аналогичных оцениваемому объекту. Особое внимание уделяется проверке полноты и достоверности собранной информации.

Этап 4. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки:

Традиционно оценка стоимости проводится не для  варианта его текущего использования, а для такого способа, который  обеспечивал бы собственнику максимальный экономический эффект от использования  объекта оценки.

Если  наилучший и наиболее эффективный  вариант использования не совпадает  с текущим, то дальнейшая оценка производится исходя из предпосылки, что объект оценки используется по наилучшему и наиболее эффективному варианту.

Этап 5. Применение стандартных подходов оценки:

К этим подходам относятся сравнительный, затратный, и доходный подходы, вкратце  рассмотренные выше.

Этап 6. Согласование полученных результатов, на котором проводится:

итоговая  проверка данных, на которых основывалась оценка;

проверка  обоснованности допущений, положенных в основу оценки;

проверка  правильности всех математических расчетов;

синтез  оценочных стоимостей, полученных с  использованием стандартных подходов к оценке, в единое заключение об оценочной стоимости объекта.

Этап 7. Составление отчета об оценке:

Отчет об оценке составляется в соответствии с требованиями, изложенными в  Федеральном Законе «Об оценочной  деятельности в Российской Федерации» и в обязательном порядке включает следующую информацию:

дату, цели и задачи проведения оценки;

указание  на используемые стандарты оценки, имеющиеся лицензии на право осуществления  оценочной деятельности;

методику  определения стоимости объекта;