Принципы связанные с землей, зданиями и сооружениями на ней

принятые  при проведении оценки допущения - пределы  применения полученного результата;

юридический адрес Оценщика;

сведения  о профессиональной подготовке ответственных  исполнителей.

Отчет об оценке подписывается оценщиком — ответственным исполнителем (специалистами), а также руководителем с приложением печати Оценщика.

Наилучшее и наиболее эффективное использование - это использование, выбранное из достаточного числа альтернативных вариантов, также рационально оправданных и правомочных, которое:

юридически  допустимо;

физически возможно;

финансово оправдано;

наиболее  рентабельно (то есть дает оптимальные  стоимостные результаты: обеспечивает или наивысшую текущую стоимость  объекта, или наивысшую стоимость  земли на фактическую дату оценки). Из всех факторов, влияющих на рыночную стоимость, важнейшим является суждение о наилучшем и наиболее эффективном  использовании объекта недвижимости. Это суждение является основополагающей предпосылкой его стоимости.

Анализ  наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется путем  проверки соответствия рассматриваемых  вариантов использования следующим  критериям.

Физическая  осуществимость: рассмотрение технологически реальных для данного участка способов использования.

Правомочность: рассмотрение законных способов использования, которые не противоречат распоряжениям о зонировании, положениям об исторических зонах и памятниках, экологическому законодательству. Финансовая оправданность: рассмотрение тех физически осуществимых и разрешенных законом вариантов использования, которые будут приносить доход владельцу участка.

Максимальная  эффективность (оптимальный вариант застройки): рассмотрение того, какой из физически осуществимых, правомочных и финансово оправданных вариантов использования объекта будет приносить максимально чистый доход или максимальную текущую стоимость.

Заключение  о наилучшем использовании отражает мнение оценщиков в отношении наилучшего использования собственности исходя из всеобъемлющего анализа рынка. Понятие "наилучшее и наиболее эффективное использование" подразумевает такое использование, которое из всех рациональных, физически осуществимых, финансово приемлемых, юридически допустимых видов использования имеет своим результатом максимально высокую текущую стоимость объекта.

 

25.

Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в  которую вложен капитал, должна соответствовать  текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести.

Доходный подход - это совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на определении текущей  стоимости ожидаемых от нее доходов.

Основной предпосылкой расчета  стоимости таким подходом является сдача в аренду объекта недвижимости. Для преобразования будущих доходов  от недвижимости в текущую стоимость  осуществляется капитализация дохода.

Капитализация дохода - это процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости объекта.

Базовая формула доходного подхода (IRV - формула):

 

V=I/R,

 

где V - стоимость недвижимости,

I - ожидаемый доход от оцениваемой  недвижимости. Под доходом обычно  подразумевается чистый операционный  доход, который способна приносить  недвижимость за период,

R - норма дохода или прибыли  - это коэффициент или ставка  капитализации.

Коэффициент капитализации - норма  дохода, отражающая взаимосвязь между  доходом и стоимостью объекта  оценки.

Различают два вида капитализации:

- прямая капитализация;

- капитализация дохода по норме  отдачи на капитал.

При прямой капитализации рассматривают  две величины: годовой доход и  ставка капитализации.

Ставка капитализации - это отношение  рыночной стоимости имущества к  приносимому им чистому доходу.

Ожидаемый доход определяется в  результате анализа доходов в  течении периода владения недвижимостью.

Ставка дисконтирования - норма  сложного процента, которая применяется  при пересчете в определенный момент времени стоимости денежных потоков, возникающих в результате использования имущества.

Этапы доходного подхода:

1. Расчет суммы всех возможных  поступлений от объекта оценки.

2. Расчет действительного валового  дохода.

3. Расчет расходов, связанных с  объектом оценки:

- условно-постоянные;

- условно-переменные (эксплуатационные);

- резервы.

4. Определение величины чистого  операционного дохода.

5. Преобразование ожидаемых доходов  в текущую стоимость.

Доходный подход заключается в  преобразовании в текущую стоимость  недвижимости ожидаемых выгод, которые  может принести использование или  будущая продажа объекта с  учетом риска.

Определение стоимости оцениваемого помещения выполняется по формуле

 

СД..П = ЧОД/СК, (5)

 

где Сд..п - стоимость оцениваемого объекта, рассчитанная с применением доходного подхода, тыс. руб; ЧОД - чистый операционный доход от оцениваемого нежилого помещения за один год, тыс. руб; СК - ставка капитализации (см. прил. 1).

Для определения ЧОД следует  рассчитать потенциальный и действительный валовые доходы от объекта оценки.

Потенциальный валовой доход (ПВД) - это сумма всех ожидаемых поступлений  от объекта

 

ПВД = Пн..п*А*n, (6)

 

где А - очищенная ставка аренды в  месяц за оцениваемое нежилое помещение, п - количество месяцев в периоде, за который определяется ПВД.

Действительный валовой доход (ДВД) - это величина, равная потенциальному валовому доходу за вычетом потерь от недо-загрузки объекта и недосбора денежных средств. Расчет ДВД для сдаваемых в аренду объектов выполняется по формуле

 

ДВД= ПВД-У]-У2, (7)

 

где У1 - убытки от недозагруженности помещений, тыс. руб, У2 -убытки от недосбора арендной платы и смены арендаторов, тыс. руб.

Чистый операционный доход (ЧОД) представляет собой рассчитанную устойчивую величину ожидаемого годового чистого дохода, полученного от оцениваемого имущества  после вычета всех эксплуатационных расходов и резервов. В работе необходимо рассчитать годовой ЧОД по формуле

 

ЧОД = ДВД-Р, (8)

 

где Р - расходы, связанные с оцениваемым объектом, тыс. руб. Расходы арендодателя составляют:

- по управлению - 10 % от ДВД;

- страхование - 0,1 % от стоимости  нового строительства (см. табл. 3);

- налог на имущество - 2 % в  год от стоимости нового строительства  оцениваемого помещения за вычетом  накопленного износа (упрощенно);

- резервы - 1,85 % в год от стоимости  нового строительства;

- прочие операционные расходы  - 20 % от ДВД.