Разработка проекта по обоснованию концепции, проектированию, созданию и эксплуатации объекта: жилой дом

Особое  место в осуществлении проекта  занимает Руководитель Проекта. Это - юридическое  лицо, которому заказчик делегируют полномочия по руководству работами по проекту: планированию, контролю и координации  работ участников проекта. Под руководством Руководителя (менеджера) Проекта работает Команда Проекта - специфическая  организационная структура, возглавляемая  руководителем проекта и создаваемая  на период осуществления проекта  с целью эффективного достижения его целей.  
Завершая рассмотрение функций основных участников проекта, отметим важнейшую роль Банка - одного из основных инвесторов, обеспечивающих финансирование проекта. В обязанности банка входит непрерывное обеспечение проекта денежными средствами, а также кредитование генподрядчика для расчетов с субподрядчиками, если у заказчика нет необходимых средств. 

2.2. Матрица ответственности

Проект  всегда имеет временное ограничение, и времени на написание положений  о подразделениях и должностных  инструкций нет. В этом случае одним  из наиболее эффективных и оперативных  решений является матрица ответственности, т.е. документ, поясняющий роли и властные полномочия каждой из сторон, заинтересованных в выполнении проекта.

Матрица ответственности представляет собой очень компактную таблицу, помещающуюся на одной странице. В шапке этой таблицы перечисляются все непосредственные и косвенные участники проекта. Для простоты некоторые из них объединяются в группы. В левой колонке перечисляются все основные работы, задачи, направления деятельности и сферы ответственности участников данного проекта.

 

 

 

 

 

Фазы и этапы проекта	Участники проекта
	З=И	ГА	ГИП	ГП	РП	СЭО	М	П	ОГН
Формирование концепции
Прединвестиционное исследование	Р
Маркетинговое исследование	С				И		Р,П,О
Предварительное ТЭО	С	Р		Р	Р
Планирование инвестиционного проекта	Р, С				И
Выбор площадки строительства	С	И		Р	Р
Разработка проекта
Согласование земельного участка	Р				Ко				И,Р
Архитектурное задание	С	Р	Р	Р	Ко				С
Проектирование здания		Р	Р	Р	Ко
Согласование проекта	С		Р	Р	Ко				С
Реализация проекта
Получение разрешения на строительство					Р					С
Земляные работы	С			К	К			Р		С
Устройство наружных инженерных сетей				К	К			Р		С
Фундаментные работы				К	К			Р		С
Возведение несущих конструкций				К	К			Р		С
Кладка кирпича				К	К			Р		С
Устройство кровли, входов, окон, дверей, полов				К	К			Р		С
Благоустройство прилегающей территории				Р	К			Р		С
Закрытие контрактов	Р				Р			Р		С
Эксплуатация
Получение результатов от реализации проекта	Р

 

Участники проекта

З - заказчик; И - инвестор; ГП – генеральный проектировщик (ГИП – главный инженер проекта, ГА – главный архитектор); РП – руководитель проекта; СЭО – сметно-экономический отдел; М – отдел маркетинга; П – подрядчик; ОГН – органы госнадзора за реализацией строительства.

Функции участников проекта

О – организация  работы, П – планирование, С – согласование, К – контроль, Ко – координирование, решение текущих вопросов, Р – решение (исполнение) задачи. И – информирование должностного лица; 1- единоличное решение.

 

 

Сокращения

ТЭО – технико-экономическое  обоснование;

ПСД – проектно-сметная  документация;

АПЗ – архитектурно-планировочное  задание;

ТУ – технические условия.

2.3. Структура управления  проектом

Основным  принципом построения проектной  структуры является концепция проекта, под которым понимается любое  целенаправленное изменение в системе, например, освоение и производство нового изделия, внедрение новых  технологий, строительство объектов и т. д. Деятельность предприятия  рассматривается как совокупность выполняемых проектов, каждый из которых  имеет фиксированное начало и окончание.

Под каждый проект выделяются трудовые, финансовые, промышленные и т. д. ресурсы, которыми распоряжается руководитель проекта. Каждый проект имеет свою структуру, и управление проектом включает определение  его целей, формирование структуры, планирование и организацию работ, координацию действий исполнителей.

После выполнения проекта структура проекта  распадается, ее компоненты, включая  сотрудников, переходят в новый  проект или увольняются (если они  работали на контрактной основе). По форме структура управления по проектам может соответствовать как бригадной (кросс-функциональной) структуре, так и дивизионной структуре, в которой определенный дивизион (отделение) существует не постоянно, а на срок выполнения проекта.

Преимущества  структуры управления по проектам:

- высокая гибкость;

- сокращение численности управленческого персонала по сравнению с иерархическими структурами.

№ п/п	Задачи процесса	Исходная информация	Исполнитель задачи	Результирующий показатель или документ	Потребитель результирующего документа
Формирование концепции
1.	Прединвестиционное исследование	Идея	З,И,РП	Решение о возможной реализации проекта	З
2.	Маркетинговое исследование	Решение о возможной реализации проекта	М	Отчет о маркетинговом исследовании	З
3.	Предварительное ТЭО	Отчет о маркетинговом исследовании	З,РП	ТЭО	З
4.	Планирование инвестиционного проекта	ТЭО	З,И,РП	Бизнес-план	З
5.	Выбор площадки строительства	Бизнес-план, ген. план, клим. геолог. условия.	ГП,З,РП,ГА	Решение о выборе площадки	З
Разработка проекта
1.	Получение АПЗ и ТУ	Исходно-разрешительная документация, ТУ, ТЭО	З,П	АПЗ и ТУ	Пр
2.	Составление задания на проектирование	Исходно-разрешительная документация, ТУ	З,П	Задание на проектирование	Пр
3.	Утверждение задания на проектирование	Задание на проектирование	З	Утвержденное  задание на проектирование	Пр
4.	Оформление договора на проектные  работы	Утвержденное техническое задание	З,ГП	Договор на проектные работы	З, Пр
5.	Составление смет на проектные работы	Проект, договор на проектные работы	Пр	Смета на проектирование	З, Пр
6.	Инженерные изыскания	Задание на проектирование, АПЗ,ТУ	Пр	Инженерно-геологические отчеты	Пр
7.	Выбор основных конструкторских решений	Инженерно-геологические отчеты, нормативные  документы по проектированию	Пр	Основные конструкторские решения	Пр
8.	Разработка архитектурно-планировочной  документации	Основные конструкторские решения	Пр	Архитектурно-планировочные решения	З, ГП
9.	Разработка архитектурно-строительных и технологических частей проекта	Архитектурно-планировочные решения	ГП, ГИП, ГА,Пр	Архитектурно-строительные и технологические  решения	З, Пр
10.	Согласование разделов проекта	Материалы ПСД	ГИП, ГА,Пр	Согласованные разделы	З, ГП
11.	Разработка инженерного обеспечения	Ген. план, ПСД	Сантехнический, электротехнический отдел	Проект	ГП
12.	Составление спецификаций на поставку оборудования	ПСД	Пр	Спецификации на поставку оборудования	З, ГП
13.	Разработка смет	Проект, конструкт. схема	СЭО	Сметы	З
14.	Разработка проекта организации  строительства	Ген. план, проект	ГП	Проект организации строительства	П, З
15.	Составление пояснительной записки	Материалы ПСД	Пр	Пояснительная записка	Согласующие инстанции (ОГН), З,ГП
16.	Передача ПСД для экспертизы заказчику	ПСД	З	ПСД с заключ. экспертизы	З
17.	Внешние изменения по замечаниям экспертизы	ПСД с замечаниями экспертизы	Пр	Исправленная ПСД	З
18.	Утверждение проекта	Исправленная ПСД	З	Утвержденная ПСД	З
19.	Сдача проекта заказчику	Утвержденная ПСД	З	Акт приемки-передачи документации	З
Реализация проекта
1.	Получение разрешения на строительство	Утверждённая и согласованная  ПСД	З	Разрешение на строительство	П, З
2.	Земляные работы	Утверждённая и согласованная  ПСД	П	Акт приемки выполненных работ	П, З
3.	Устройство наружных инженерных сетей	Утверждённая и согласованная  ПСД	П	Акт приемки выполненных работ	П, З
4.	Фундаментные работы	Утверждённая и согласованная  ПСД	П	Акт приемки выполненных работ	П, З
5.	Возведение несущих конструкций	Утверждённая и согласованная  ПСД	П	Акт приемки выполненных работ	П, З
6.	Кладка кирпича	Утв. и согл. ПСД	П	Акт приемки	П, З
7.	Устройство кровли, входов, окон, дверей, полов	Утверждённая и согласованная  ПСД	П	Акт приемки выполненных работ	П, З
8.	Благоустройство прилегающей территории	Утверждённая и согласованная  ПСД	П, ГП	Акт приемки выполненных работ	П, З
9.	Закрытие контрактов	Акт выполненных работ, контракт	З, П	Акт ввода объекта в эксплуатацию	П, З
Эксплуатация
1 1.	Получение результатов от реализации проекта	Объект	З	Фин-хоз. деятельность предприятия

 

 

 

 

 

 

3. Разработка Обоснований. Выбор  участка для строительства

Участок №1

Земельный участок площадью 1759м² для для строительства многоэтажного жилого дома на улице Пионерская.

Местоположение: Санкт-Петербург, Петроградский район, ул. Пионерская, д.53, лит Щ.

Участок находится  в квартале сложившейся застройки, ограниченной улицами Пионерская и Большая Разночинная. На участке предполагаемого строительства расположены одно - двух этажные кирпичные здания, подлежащие сносу. Имеется паркинг на 70 машиномест.

Транспортная  доступность:

• 750 м до станции метрополитена «Чкаловская»

В соответствии с генпланом Санкт-Петербурга участок относится к зоне:

ТД1-1_1 - Общественно-деловая подзона размещения объектов многофункциональной общественно-деловой застройки и жилых домов, расположенных исторический сложившихся районов города, с включением объектов инженерной инфраструктуры.

Разрешенная высотность до 60 метров.

Расположение  систем коммуникаций:

Водопровод - в 50 м от участка (по ул. Разночинная).

Газопровод - в 30 м от участка.

Рис. 3.1. Схема участка №1

Участок №2

Адрес: Санкт-Петербург, Петроградский район, ул. Рюхина,д.3

Площадь земельного участка: 990 м².

Транспортная доступность:

• 280 м до станции метрополитена «Крестовский остров»;
• Перспектива строительства западного скоростного диаметра.

Возможно подключение  городских коммуникаций.

Достоинства данного участка: высокая престижность, экологически чистый район.

Рис. 3.2. Схема участка №2

 

 

Участок №3

Земельный участок площадью 1600 кв.м.

Месторасположение: г. Санкт-Петербург, Петроградский район, Песочная набережная

Транспортная доступность:

• 2 км до станций метрополитена «Крестовский остров», «Чкаловская» и «Петроградская»
• 300 м до Каменноостровского проспекта

Возможно подключение  городских коммуникаций. Экологически чистый район.

 

Рис. 3.3 Схема участка №3

 

Расчёты по выбору земельного участка предоставлены в приложении №1

Вывод: по результатам, рейтинга участков  принят участок №2.

 

4. Определение основных параметров  ИСП

4.1. Определение временных  параметров ИСП

4.1.1. Определение концептуальной фазы (К) и фазы разработки проекта (П)

На основании  справочника «Нормы продолжительности проектирования объектов строительства в Москве и ЛПЗП МРР-3.1.10-97» стр.12 таб. 5.2

Для жилых  монолитных домов до 16 этажей временные параметры составят: (ЭП, ТЭО) К= 4,0; П = 6,5; Р = 7,0. 
Фаза П состоит из фаз П+Р. П= 6,5 + 7,0 = 13,5  
Итого: фаза К=4 месяца; фаза П=13,5 месяцев.

4.1.2. Фаза реализации проекта «С»

На основании: СНиП 1.04.03-85 ч2 «Нормы продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий, зданий и сооружений» (Здание шестнадцатиэтажное п.11)

Здание монолитное, в, С =13 мес.

4.2. Определение  результатов ИСП

4. 2. 1. Расчёт потенциального валового дохода

Потенциальный Валовой Доход представляет собой  общий доход, который можно получить от недвижимости при 100%-ной загруженности объекта, без учета потерь и расходов.

Полезная  площадь объекта – 5806,1 кв.м.

Средняя рыночная стоимость 1 кв.м. в заданном районе строительства –182451 р./кв.м.

Валовой Доход  составит 5806,1×182451=1 062 977 771,1 р.

Расчёт произведён по аналитическим  данным.

4.3. Определение затрат на реализацию ИСП

4.3.1. Определение затрат  на проектирование

С = а + в×х  
а = 1278,490 тыс. руб.; в=0,045 тыс. руб.; х=32256 куб.м.

На основании справочника базовых цен на проектные работы для строительства «Объекты жилищно-гражданского строительства» /Госстрой России/ 2003. Из приложения №3 к письму Госстроя России от 12 февраля 2013 г. № 1951 – ВТ/10 индекс изменения сметной стоимости проектных работ для строительства к справочникам базовых цен на проектные работы: к уровню цен по состоянию на 0.1.0.1. 2001 года – 3,58; НДС – 1,18

 

4.3.2. Определение  затрат на строительство объекта

С_стр = Общ. площадь × С_себ 1 м² 
С_себ 1 м²  = 40000 руб./кв. м.

С_стр = 8294,4 × 40000 = 331 776 000 руб.

Под себестоимостью строительных работ  понимаются затраты строительной организации  на их производство и сдачу заказчику. Особенности учёта затрат и калькулирования себестоимости в строительстве определяются спецификой строительной продукции: она производится, как правило, длительное время по заказу конкретного покупателя (в отличие от промышленной продукции, конкретные покупатели которой обычно неизвестны заранее). Особенности связаны и с тем, что предприятие, выступая в роли генерального подрядчика, может привлекать к выполнению определённых работ специализированные организации - субподрядчиков, стоимость работ которых рассматривается как часть генподрядной себестоимости.

 

 

 

 

 

Заключение

В ходе разработки инвестиционно-строительного проекта по строительству жилого дома в Петроградском районе Санкт-Петербурга были выполнены задачи:

1. сформирована команда проекта и распределены роли участников.

2. выбран участок для строительства жилого дома.

3. определены временные и стоимостные  параметры ИСП:

- продолжительность разработки проекта 17,5 месяцев;

- продолжительность строительства объекта 13 месяцев;

- стоимость разработки проектной документации 11 532 650 руб;

- стоимость строительства 331 776 000 руб;

- валовой доход 1 062 977 771 руб.

По  результатам расчетов мы видим, что  валовой доход в три раза превышает  суммарные затраты, это позволяет  сделать предварительный вывод  о том, что проект является экономически выгодным для реализации.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Список использованной литературы

1. Абрамов С.И. Управление инвестициями в основной капитал – М.: Издательство «Экзамен», 2002 г., С. 32.

2. Справочник базовых цен на проектные работы для строительства, Москва, 2003 г., С. 18.

3. Строительные нормы и правила СНиП 1.04.03-85*,часть 2, 1991 г., С. 269.

4. Нормы  продолжительности проектирования объектов  строительства в Москве и ЛПЗП,МРР-3.1.10-97, 1997 г., С. 12.

5. Информационный портал Петроградка — Петроградский район Санкт-Петербурга. [Электронный ресурс] URL: http://www.petrogradsky.ru

6. Госкомстат РФ. Итоги ВПН 2010. Том 1. Численность и размещение населения. [Электронный ресурс] URL: http://www.gks.ru

7. Описание районов г. Санкт-Петербурга. [Электронный ресурс] URL: http://rayonspb.blogspot.ru

 

 

 

 

 

Таблица 1.   Характеристики сопоставимых объектов
№  п/п	Участки	Престижность	Площадь, кв.м.	Инженерно-геологическая приемлемость	Экологическая обоснованность места  размещения объекта	Наличие спроса	Наличие конкуренции	Транспортгная доступность	Инфраструктура (инженерные и транспортные коммуникации, безопасность, местные  ресурсы)
1	Участок 1	хуже	1759	Приемлемо	удовл	средний	сильная	хорошая	хорошая
2	Участок 2	лучше	990	Лучше	отличная	средний	слабая	отличная	удовл
3	Участок 3	лучше	1600	Приемлемо	хорошая	сильный	слабая	плохая	удовл
Таблица 2.   Кодировка
№  п/п	Аналоги	Престижность	Площадь, кв.м.	Инженерно-геологическая приемлемость	Экологическая обоснованность места  размещения объекта	Наличие спроса	Наличие конкуренции	Транспортгная доступность	Инфраструктура (инженерные и транспортные коммуникации, безопасность, местные  ресурсы)
1	Участок 1	1	3	1	1	2	1	2	2
2	Участок 2	2	1	2	3	2	3	3	1
3	Участок 3	2	2	1	2	3	3	1	1
	Максимальное значение	2	3	2	3	3	3	3	2
Таблица 3.   Кодировка с нормировкой  факторов
№  п/п	Аналоги	Престижность	Площадь, кв.м.	Инженерно-геологическая приемлемость	Экологическая обоснованность места  размещения объекта	Наличие спроса	Наличие конкуренции	Транспортгная доступность	Инфраструктура (инженерные и транспортные коммуникации, безопасность, местные  ресурсы)
1	Участок 1	0,50	1,00	0,50	0,33	0,67	0,33	0,67	1
2	Участок 2	1,00	0,33	1,00	1,00	0,67	1,00	1,00	0,5
3	Участок 3	1,00	0,67	0,50	0,67	1	1,00	0,33	0,5
Таблица 4.   Кодировка с нормировкой  и весом факторов
№  п/п	Аналоги	Престижность	Площадь, кв.м.	Инженерно-геологическая приемлемость	Экологическая обоснованность места  размещения объекта	Наличие спроса	Наличие конкуренции	Транспортгная доступность	Инфраструктура (инженерные и транспортные коммуникации, безопасность, местные  ресурсы)	Индекс
	Вес	0,15	0,2	0,05	0,1	0,15	0,15	0,1	0,1	1,00
1	Участок 1	0,075	0,200	0,025	0,033	0,100	0,050	0,067	0,100	0,650
2	Участок 2	0,150	0,067	0,050	0,100	0,100	0,150	0,100	0,050	0,767
3	Участок 3	0,150	0,133	0,025	0,067	0,150	0,150	0,033	0,050	0,758