Риски на рынке недвижимости

ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ

 

Московский Государственный  Университет

 

Технологий и Управления

 

Кафедра Экономики и управления народным хозяйством

 

Контрольная работа

 

По дисциплине: « Экономика  недвижимости »

 

Вариант № 2

 

Риски на рынке недвижимости.

 

 План

 

1. Введение

 

2. Риски на рынке недвижимости

 

3. Собственность и виды  ее оценки

 

4. Экологические факторы  и их влияние на стоимость  недвижимости

 

5. Заключение

 

6. Список использованной  литературы

 

1. Введение

 

Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая выступает  в качестве средств производства (земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи). Недвижимость выступает  основой личного существования  для граждан и служит базой  для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций  всех форм собственности. В России происходит активное формирование и развитие рынка  недвижимости и все большее число  граждан, предприятий и организаций  участвует в операциях с недвижимостью.

 

Недвижимость является главным  предметом обсуждения при приватизации государственной и муниципальной  собственности, при аренде нежилых  помещений, при покупке и продаже  жилых помещений. Появился слой новых  владельцев недвижимости как в сфере  личного потребления, так и во многих сферах предпринимательской  деятельности. Образовались коммерческие структуры, действующие на рынке  недвижимости.

 

Разворачивается деятельность отечественных и зарубежных инвесторов, для которых большое значение имеет приобретение гарантированных  прав пользования землей и правовая защита их интересов.

 

Изменилось налоговое  законодательство, и появились новые  для большинства граждан России налоги: налог на имущество физических лиц и налог на имущество, преходящее в порядке наследования и дарения. Начало развиваться местное законодательство по регулированию сферы недвижимости.

 

2. Риски на рынке недвижимости

 

Рынок недвижимости -- это  взаимосвязанная система рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости.

 

В систему рынка недвижимости при таком подходе включаются отношения, возникающие:

 

-в ходе создания объектов  недвижимости -- между инвесторами,  застройщиками, подрядчиками и  пользователями недвижимости;

 

-в процессе оборота  прав на недвижимость -- между  продавцами и покупателями, арендодателями  и арендаторами и т. д.;

 

-в процессе эксплуатации  объектов недвижимости -- между собственниками  и управляющими, управляющими и  пользователями и пр.

 

Эти отношения, конечно, существенно  отличаются по своему содержанию друг от друга, но все они объединены одним  общим началом -- объектом недвижимости. Именно специфика этого объекта  является главным фактором, определяющим особенности рынка недвижимости.

 

Рынок недвижимости - это  рынок несовершенной конкуренции, что обусловлено его существенными  особенностями: уникальностью каждого  объекта, условиями финансирования, сложными юридическими правами, низкой ликвидностью.

 

Характерной особенностью рынка  недвижимости является и относительно более высокий уровень риска. Риск - это неопределенность получения (или неполучения) доходов. Ожидаемый  уровень риска учитывается в  ставке дохода на инвестированный капитал: чем выше уровень ожидаемого риска, тем выше должна быть требуемая ставка дохода на инвестированный капитал. В общем виде ставку доходности на инвестированный капитал можно  рассчитать по формуле R= Rf + плата за риск. Данный подход к определению требуемой ставки доходности является общим как для инвестиций в недвижимость, так и для инвестиций в традиционные финансовые активы. Основой расчета платы за риск является определение систематического риска, отражающего неуправляемые риски макроуровня или риски отрасли.

 

При инвестировании в недвижимость источниками неуправляемых рисков являются:

 

* низкая ликвидность недвижимости;

 

* неопределенность законодательного  регулирования сделок с недвижимостью;

 

* неопределенность в налогообложении;

 

* конкуренция на рынке  капитала и рынке недвижимости;

 

* длительность делового  цикла;

 

* демографические тенденции;

 

* тенденции занятости  и изменения платежеспособности  населения. К управляемым рискам  относятся микрориски

 

* условия арендного договора;

 

* уровень операционного  и финансового левереджа;

 

* структура инвестированного  капитала и его стоимость;

 

* доля рынка недвижимости  определенного типа;

 

* местоположение недвижимости;

 

* структура арендаторов.  Принятие решений об инвестировании  в малоликвидные активы должно быть основано на анализе предполагаемого уровня риска. Количественный анализ уровня риска проводится в три этапа. 1. Определение частоты распределения ставок доходности: моды, медианы или средней ставки доходности; 2. Определение стандартного отклонения как меры неуправляемого риска; 3. Определение ковариации как относительной меры риска на единицу дохода.

 

Оценка уровня риска инвестиций при оценке недвижимости является необходимым  условием соблюдения объективности  определения величины стоимости  недвижимости.

 

3. Собственность и виды  ее оценки

 

Собственность в экономическом  смысле - это реальные отношения  между людьми по присвоению и хозяйственному использованию всего имущества.

 

 Собственность в юридическом  понимании показывает, как сложившиеся  на деле имущественные связи  оформляются и закрепляются в  правовых нормах и законах,  устанавливаемых государством в  обязательном порядке для всех  граждан.

 

Собственность принадлежит  к числу таких понятий, вокруг которых на протяжении многих веков  скрещиваются лучшие умы человечества. Однако борьбой в теоретическом  плане дело не ограничивается. Социальные потрясения, от которых порой содрогается  весь мир, одной из главных своих  причин имеют, в конечном счете, попытки  изменить сложившиеся отношения  собственности, утвердить новый  строй этих отношений. В одних  случаях эти попытки приводили  к успеху, в других терпели крах. Бывало, что общество действительно  переходило на новую, более высокую  степень своего развития.

 

Основные виды собственности:

 

-Индивидуальная собственность.

 

Эта форма концентрирует  в одном субъекте все перечисленные  признаки: труд, управление, распоряжение доходом и имуществом. В современной  экономике сюда могут быть причислены те, кого принято называть некорпорированными собственниками. К этой форме могут быть отнесены: крестьяне, ведущие свое обособленное хозяйство; отдельные торговцы (включая "челноков"); частнопрактикующие врачи, адвокаты и все те, в ком сосредоточены труд, управление, распоряжение доходом и имуществом.

- Частная собственность.

 Частная собственность  близка по содержанию с индивидуальной  в том смысле, что основные  правомочия сконцентрированы в  одном физическом лице или  юридическом лице. Но частная  собственность, как особая форма,  отличается от индивидуальной  тем, что признаки (правомочия) здесь  могут разделяться и персонифицироваться  в разных субъектах. Трудятся  одни, а распоряжаются доходом  и имуществом другие. Положение  последних определяется экономической  властью, а положение первых -- экономической зависимостью. В промежуточном  положении находится управляющий  (менеджер), поскольку, как отмечалось  выше, управляющие участвуют в  выполнении функций по распоряжению. Если частное лицо, будучи собственником  условий производства, не применяет  труд наемных работников, то такую  собственность следует определить  как индивидуальную (или частно-трудовую).

- Кооперативная собственность.

 В основе этой формы  лежит объединение индивидуальных  собственников. Но это не арифметическая  сумма индивидуальных собственников,  а их функционирующее единство. Каждый в кооперативе участвует  своим трудом и имуществом, имеет  равные права в управлении  и распределении дохода. Кооперативная собственность может быть долевой, где определены доли каждого участника в имуществе кооператива, или без долевой, т. е. без выделения и персонификации долей имущества каждого участника.

В небольших по размерам кооперативах не создаются особые органы управления. В крупных кооперативах создаются  специальные органы управления и  выделяются специальные люди для  управления делами кооператива. В этом случае количественный рост порождает  качественные особенности, поскольку  участники кооператива делегируют особым органам и модулям одно из важнейших прав собственности -- управление и даже частично функции  распоряжения. Поэтому необходимо заметить, что противоречия между функциями  и субъектами распоряжения и управления возможны в кооперативной форме, поскольку происходит делегирование  функции управления особым органом  и участником. По содержанию к кооперативной  собственности очень близки предприятия, получившие названия "рабочей собственности", которая образуется в результате выкупа работниками предприятий  у частных собственников.

- Государственная собственность.

 От предыдущих форм  она отличается тем, что абсолютные  права собственности находятся  не у отдельных частных лиц  и их объединений, а у государственного  института публичной, политической  и экономической власти. Государство  является верховным распорядителем  имущества (условиями производства). Управляют производством назначенные  государством руководители (менеджеры). Особенность собственности государственных  предприятий состоит в том,  что их имущество не делится  на доли и не персонифицируется  в отдельных участниках экономического  процесса, и в том смысле она  унитарна.

Собственность на основные факторы (средства) производства получает здесь  высшую форму анонимности, поскольку  субъектом распоряжения имуществом предприятий выступают федеральные  государственные органы.

Развитие процессов обобществления в индустриальном производстве ведет  к нарастанию процесса анонимности  собственности и в специальных  органах разного уровня. Параллельно  происходит нарастающая социализация экономики. Поэтому некоторые черты  государственной собственности  как объективно необходимой формы  обретают свою актуальность в уже  обозримой перспективе. В области  экологии и иных национально значимых сферах они приобретают практическую значимость и институциональный  механизм реализации экологических, социальных и иных программ.

Государственная собственность  реализуется еще в одном направлении. Обладая экономической (и политической) властью, она директивно присваивает  часть доходов субъектов экономического процесса (через налоги, акцизы, пошлины  и т. д.) и перераспределяет их.

- Муниципальная собственность

Наряду с государственной  муниципальная собственность является разновидностью публичной собственности. Верховным распорядителем имущества  муниципальных предприятий являются органы местной власти (городские, районные и др.). Управление муниципальными предприятиями  осуществляется либо непосредственно  муниципальными органами, либо через  назначенных руководителей (или  менеджеров). Созданный доход может  распределяться муниципальными органами, руководителями самостоятельно или  с участием трудовых коллективов.

 

Применительно к собственности  происходит диффузия разных форм и  отношений собственности, в результате чего усложняется внутреннее содержание отдельных форм. Внутри отдельных  форм соединяются черты разных форм собственности.

 

Стоимость недвижимости создают 4 фундаментальных фактор, действующих  на рынке: спрос на недвижимость со стороны платежеспособных покупателей; полезность; ограниченность предложения; отчуждаемость объектов недвижимости.

 

 Покупатели коммерческой  недвижимости интересует одна  простая вещь -доход от использования  данного объекта . Доход есть  выраженное в деньгах отдача  имущества . При этом следует  учитывать , что : чем выше размер  дохода ,тем лучше; чем выше  надежность получения дохода , тем  лучше ; чем дольше вы получаете  доход , тем лучше .

 

 Следовательно, для  определения стоимости недвижимости  оценщик должен принять во  внимание размер, риск и период, связанный с получением дохода  от использования данного имущества.

 

 Оценка стоимости предприятия  - это процесс оценки предприятия  как единого функционирующего  комплекса, приносящего прибыль.  Этот процесс включает в себя  обоснованную оценку основных  фондов и оборотных средств,  материальных и нематериальных  активов , текущих и будущих  доходов предприятия на определенный  момент времени .

 

Существуют следующие  экономические подходы к оценке стоимости недвижимости:

 

- затратный подход к  оценке стоимости недвижимости.

 

Сущность затратного метода заключается в определении стоимости  недвижимости на основе затрат на приобретение участка земли, его благоустройство  и строительство на нем оцениваемого объекта недвижимости (зданий и сооружений).