Риски на рынке недвижимости

Автор работы: Пользователь скрыл имя, 11 Апреля 2013 в 22:39, контрольная работа

Описание работы

Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая выступает в качестве средств производства (земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи). Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью.

Содержание работы

1. Введение

2. Риски на рынке недвижимости

3. Собственность и виды ее оценки

4. Экологические факторы и их влияние на стоимость недвижимости

5. Заключение

6. Список использованной литературы

Файлы: 1 файл

Документ Microsoft Office Word (3).docx

— 27.02 Кб (Скачать файл)

 

Стоимость недвижимости по затратному методу - это стоимость полного  воспроизводства или замещения  минус износ плюс стоимость участка  земли как свободного.

 

Ограничения, связанные с  применением метода:

 

Затратный метод не отражает стоимости прогнозируемых доходов.

 

 Большие трудности  и неопределенности с определением  износа.

 

Метод не учитывает возможности  применения варианта наилучшего и наиболее эффективного использования участка.

 

- определение стоимости  недвижимости на основе доходного  подхода.

 

Среди методов оценки доходной недвижимости выделены:

 

1. Метод валовой ренты.  Подход с использованием мультипликатора  валовой ренты (GRM) основан на  предположении, что существует  прямая связь между ценой продажи  недвижимости и доходом от  сдачи ее в аренду.

 

2. Метод прямой капитализации

 

Под капитализацией дохода понимается получение текущей стоимости  будущих выгод от владения недвижимым имуществом.

 

Если в проведенном  анализе стоимости используется доход за один год (или среднегодовой  доход), то такой метод оценки называется методом прямой капитализации.

 

Чистый операционный доход (NOI) - это рассчитанная устойчивая величина ожидаемого чистого годового дохода, полученного от оцениваемого имущества  после вычета всех операционных расходов и резервов, но до обслуживания долга  по ипотечному кредиту и учета  амортизационных начислений.

 

В методе прямой капитализации  определение стоимости производится путем отношения чистого операционного  дохода к единой ставке капитализации  дохода за один год (или среднегодовой  ставке за несколько лет).

 

- оценка стоимости объектов  недвижимости подходом прямого  сравнительного анализа продаж.

 

Метод сравнительного анализа  продаж - это метод оценки стоимости  объекта путем сравнения недавних продаж сопоставимых объектов с оцениваемым  объектом после осуществления соответствующих  корректировок, учитывающих различия между ними.

 

Стоимость объекта недвижимости по этому методу равна средневзвешенной цене аналогичного объекта с учетом поправок, учитывающих его отличие  от оцениваемого объекта.

 

Поправки могут быть количественные и качественные.

 

Поправки производятся от сравниваемых объектов к оцениваемому, т.е. необходимо определить, за какую  цену был бы продан сравниваемый объект, если бы он имел те же характеристики, что и, оцениваемый.

 

Экологические факторы и  их влияние на стоимость недвижимости

 

 Качественное состояние  природно-антропогенной окружающей  среды существенно влияет на  ценность того или иного объекта  недвижимости. От того, насколько  благоприятна экологическая обстановка  на территории, на которой размещен, например, жилой дом или офисное  здание зависят масштабы спроса  на эти объекты недвижимости. Следовательно, стоимость данных  объектов находится в прямой  зависимости от уровня атмосферного, шумового и иного загрязнения  окружающей эти объекты природно-антропогенной  среды. К сожалению, складывающиеся  на российском рынке цены по  сделкам с недвижимостью не  всегда отражаю, а чаще не  отражают) влияние экологических  факторов на эти цены. Такое  положение связано с затянувшимся  экономическим кризисом что объективно  предопределило существенный спад  ценности экологических благ, а  также с недостаточно высокой  экологической культурой контрагентов, работающих на рынке недвижимости. В то же время сделки с  недвижимостью, как правило, имеют  долгосрочный характер. А это  требует от профессионального  оценщика недвижимости адекватного  отражения влияния экологических  факторов (позитивных и негативных) на стоимость недвижимости. В  данном случае профессиональный  оценщик выступает в роли некого "ретранслятора" тех искажений  ценности экологических благ, возникающих  на рынке недвижимости. В частности,  он может реализовать оценку  влияния негативного экологического  фактора на стоимость недвижимости  с помощью расчета экономического  ущерба, причиняемого объекту недвижимости, используя значения затрат (предельных) на предотвращение и компенсацию  воздействия негативного экологического  фактора на объект недвижимости. В зависимости от поставленной  задачи оценки влияния экологических  факторов на стоимость недвижимости  относительно масштабов и уровня  точности проводимых расчетов  возможны два подхода. 

 

Первый ориентирован на достаточно глубокую и детальную проработку всех рассматриваемых эколого-экономических  вопросов, что требует привлечения  специалистов смежных отраслей знания (экологов, гидрометеорологов, специалистов по антикоррозионной защите и санитарной гигиены и т.д.). Второй подход базируется на возможности использования профессиональным оценщиком нормативно-справочной информации, позволяющей ему самостоятельно проводить расчеты по оценке влияния экологических факторов на стоимость недвижимости. Экологические факторы в контексте оценки недвижимости - это совокупность чисто природных и природно-антропогенных факторов, не являющихся средствами труда, предметами потребления или источниками энергии и сырья, но оказывающих непосредственное воздействие на эффективность и полезность использования объекта недвижимости. В зависимости от научно-технических и экономических возможностей целенаправленного изменения характеристик экологических факторов их можно подразделить на управляемые и неуправляемые. Управляемые факторы: - уровень чистоты потребляемой воды; - лесистость территории и разнообразие зеленых насаждений; - режим увлажнения, оползневая опасность и т. п. Неуправляемые экологические факторы: - тип почв; - рельеф местности; - ветровой режим; - температурный режим; - сейсмичность территории; - загрязнение воздушного бассейна; - шумовое, радиационное и другое антропогенное загрязнение и т. п. Представленная классификация экологических факторов достаточно условна и зависит от уровней научно-технического прогресса и социально-экономического развития конкретного региона. Например, в определенной мере шумовое загрязнение в аспекте использования жилых и офисных зданий можно рассматривать и как управляемый экологический фактор, так как в настоящее время имеются технические средства, снижающие негативное воздействие шума на обитателей этого вида недвижимости: шумопоглощяющие оконные рамы, внутренняя перепланировка здания с целью снижения прямого воздействия шума и т. д. При оценке недвижимости экологические факторы необходимо рассматривать как метаинфраструктуру, существенно влияющую на ценность (стоимость) объекта недвижимости. Ценность этой метаинфраструктуры, выраженной в стоимостной (денежной) форме, определяет вклад совокупности экологических факторов в стоимость объекта недвижимости. При этом вклад экологической метаинфраструктуры в стоимость объекта недвижимости может быть позитивным или негативным. В условиях рыночной экономики посредством функционирования рынка недвижимости ценность экологической метаинфраструктуры находит адекватное отражение в структуре стоимости недвижимости. Существует объективная закономерность роста ценности экологических благ. При этом по мере роста уровня (качества) жизни, исходя из закона предельной полезности, возникают повышающиеся потребности у покупателя объекта недвижимости не только в традиционных экологически чистых благах (отсутствие загрязнения воздуха, шума, наличие зеленых насаждений), но и в получении психосоциального экологического эффекта (возможность созерцания из окон своего дома или офиса природного ландшафта, прямого контакта с естественной природой и т.п.). Безусловно, такого рода элитарные объекты недвижимости обладают значительной рыночной стоимостью и объективно отражают тенденцию ее дальнейшего роста. Для определения стоимости объекта недвижимости с учетом экологических факторов необходима их экспертиза, позволяющая конкретизировать основные параметры качественного состояния окружающей природно-антропогенной среды рассматриваемого объекта. Совокупность экологических факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости, анализируется с позиции как негативного, так и позитивного влияния. С позиции негативного влияния экспертиза должна проводиться на основе анализа окружающей среды по трем основным видам загрязнения: механическое, химическое и физическое. Экспертиза негативных экологических факторов проводится с целью идентификации основных параметров качественного состояния окружающей природно-антропогенной среды оцениваемого объекта недвижимости при определении его стоимости с учетом влияния этих факторов. Механическое загрязнение - захламление (например, мусор) территории (участка земли) объекта недвижимости, оказывающее лишь механическое негативное воздействие без физико-химических последствий. В качестве единицы измерения уровня механического загрязнения могут быть использованы показатели плотности захламления: отношение массы или объема мусора на единицу площади (т/га, кг/м2 и т. д.) Электромагнитное загрязнение - изменения электромагнитных свойств среды, в пространстве которой находится объект недвижимости (от линий электропередач, радио и телевидения, работы промышленных установок и т.д.), могут приводить к местным географическим аномалиям и деструкции в тонких биологических структурах, к которым также относится человек. Этот вид загрязнения имеет достаточно многообразную систему измерений и поэтому при проведении экологической экспертизы считается возможным лишь качественный анализ его характеристик т.е. можно ограничиться констатацией его наличия (либо отсутствия) и приведением перечня основных источников, их мощности в зоне поражения рассматриваемо: объекта недвижимости. Радиационное загрязнение - превышение естественного уровня содержания радиационных веществ в среде, где находится рассматриваемый объект недвижимости. В качестве единицы измерения для этого вида загрязнения используются часовые и осредненные за год уровни радиации (микрорентгены и т. д.). Источники радиации могут быть как внешние, так и внутренние относительно рассматриваемого объекта недвижимости. Внешние - это объекты типа АЭС, свалок промышленных отходов, промышленные и научно-исследовательские предприятия, обладающие ядерными установками и т. п., зона радиационного действия которых охватывает и место размещения рассматриваемого объекта недвижимости Внутренние - это загрязненные либо радиационно-небезопасные материалы, находящиеся в зданиях или сооружениях рассматриваемого объекта недвижимости При экологической экспертизе объектов недвижимости наряду с инвентаризацией и анализом рассмотренных выше негативных последствий загрязнения окружающей природно-антропогенной среды объекта недвижимости определяются и характеристики благоприятных (позитивных) экологических факторов, которые рассматриваются как позитивный экологический и психосоциальный эффект, существенно влияющий на рыночную стоимость объекта недвижимости. Например, если предположить, что объект недвижимости находится в экологически чистой природно-антропогенной среде, то экологический психосоциальный эффект может характеризоваться рядом позитивных экологических факторов: - наличие природного ландшафта и возможность его созерцания из окон данного объекта; - высокая и эффективная доступность обитателей объекта недвижимости к экологически чистым природным объектам (парк, водоем, заповедник, заказник и т. п.); - разнообразие видов зеленых насаждений и их высокая экологическая эстетичность на территории размещения объекта недвижимости

 

 Заключение

 

При любом общественном устройстве особое место в системе общественных отношений занимает недвижимое имущество, с функционированием которого так  или иначе связаны жизнь и  деятельность людей во всех сферах бизнеса, управления и организации. Именно недвижимость формирует центральное звено всей системы рыночных отношений. Объекты недвижимости не только важнейший товар, удовлетворяющий различные потребности людей, но одновременно и капитал в вещной форме, приносящий доход.

 

Недвижимость - основа национального  богатства страны, имеющая по числу  собственников массовый характер. Поэтому  знание экономики недвижимости необходимо для успешной предпринимательской  деятельности в различных видах  бизнеса, а также в жизни любой  семьи и отдельно взятых граждан, поскольку собственность на недвижимость - первичная основа свободы, независимости  и достойного существования всех людей.

 

В заключении необходимо отметить, разработчиками Федерального закона "О  государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" была проделана огромная работа, обобщен значительный правовой и практический материал. Федеральный  закон "О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним" имеет исключительно  важное значение для упорядочения и  цивилизованного развития рынка  недвижимости и, главное, для обеспечения  гарантий прав собственников недвижимого  имущества. Отдельные статья Закона являются новыми для законодательства Российской федерации и требуют  толкование их судами и арбитражными судами. Верное толкование, применение и устранение выявленных противоречий в Законе ""О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним" окажет позитивное влияние на развитие гражданских  правоотношений в нашей стране и  на укрепление законности при совершении сделок с недвижимостью. Многообразие такого вида экологических факторов далеко не исчерпывается представленным перечнем. Система измерений этих факторов, влияющих на рыночную стоимость  объекта недвижимости, достаточно сложна, исходя из субъективной основы их ценности. В этой связи при проведении экологической  экспертизы этих факторов можно ограничиваться лишь качественным анализом, но при  этом аналитик должен достаточно полно  раскрыть их качественную характеристику.

 

 Список использованной  литературы

 

1. Оценка недвижимости: Учебник  / под ред.А.Г.Грязновой, М.А.Федотовой. - М., “Финансы и статистика”, 2002.

 

2. «Экономика недвижимости»/под  редакцией Ресина В.И.- М.: Дело,1999.

 

3. Жилищное строительство.  Ежемесячный специализированный  журнал. -М.№ 6. - 2001.

 

4. Экономика недвижимости . Конспект лекций. С.В. Гриненко. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2004.


Информация о работе Риски на рынке недвижимости