Российский рынок недвижимости на примере Москвы

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Реферат

По рынку  недвижимости

 

 

 

 

 

 

 

“Российский рынок недвижимости на примере Москвы”

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Москва-2013

 

Оглавление

 

 

Введение

 

Рынок недвижимости представляет собой совокупность региональных, локальных рынков, существенно отличающихся друг от друга по уровню цен, уровню риска, эффективности инвестиций в недвижимость и т. д. Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике.

Рынок – это совокупность субъектов отношений и обмена товарами и услугами (продавцов, покупателей, посредников) и социально-экономических отношений между ними. Недвижимость является особым товаром, так как ее характеристики не характерны для других товаров (например, строго определенное местоположение).

Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так  как рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и  т. д. для своего существования должны иметь или арендовать соответствующие  помещения, необходимые для их деятельности.

По утверждению ряда зарубежных экономистов, рынок недвижимости – это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования. С учетом отечественного опыта по реализации недвижимости можно считать, что рынок недвижимости – это совокупность сделок, совершенных с недвижимостью, информационного их обеспечения, операций по управлению и финансированию работ в области недвижимости. Купля-продажа недвижимости это не просто обычная купля-продажа товаров длительного пользования, а и движение капитала, т. е. стоимости, приносящей доход. Так, купленный дом, квартира, земельный участок через некоторое время можно продать по более высокой цене или сдавать в аренду и иметь от этого дополнительный доход. Покупка предприятия приносит покупателю (инвестору) доход в результате работы предприятия. Недвижимость в руках собственника может использоваться для удовлетворения личных потребностей, а также получения дохода или прибыли. Что касается жилой недвижимости, то она, прежде всего, удовлетворяет личные потребности ее собственника, а в ряде случаев служит источником получения дохода при сдаче ее в аренду. В свою очередь связь рынка недвижимости с финансовым рынком не означает, что недвижимость - это сегмент финансового рынка. Недвижимость формирует самостоятельный рынок. Последнее свидетельствует, что сфера деятельности недвижимости многогранна, являясь самостоятельной среди других сфер экономики, она в то же время участвует во многих экономических отношениях, связанных с собственностью, с государственным регулированием различных сфер экономики и общества.

Состояние, тенденции  рынка недвижимости зависят от степени  развития всей экономики, особенностей ее отдельных этапов. Рынок выполняет экономическую функцию сведения вместе покупателей и продавцов. В силу специфических свойств недвижимости рынок недвижимости существенно отличается от рынка других секторов рыночной экономики. Рынок недвижимости - это рынок товаров, обладающих индивидуальными характеристиками. Недвижимость может обладать различными физическими потребительскими свойствами: материалом изготовления, степенью новизны, архитектурным стилем, внутренней планировкой, отделкой, сроком службы и т. д. Даже при совпадении внешних и эксплуатационных свойств недвижимость может различаться местоположением к подъездным путям, предприятиям инфраструктуры, экологической особенностью региона и т. д. Для жилой недвижимости важен вид из окна (во двор, на улицу, на соседний дом), близость к центру, месту работы и т. д.

Рынок недвижимости –  это рынок ограниченных ресурсов, продавцов и покупателей. Ограничено количество продавцов недвижимости, находящейся в экологически чистых и центральных районах, объектов с высокими потребительскими свойствами, новых объектов, объектов с выразительным художественным стилем. Ограничено и число покупателей такой недвижимости, так как последняя, в силу перечисленных потребительских свойств, имеет высокую цену. Ограниченность продавцов и покупателей приводит к формированию практически индивидуальных цен. Что касается получения информации о рынке недвижимости, то она не является такой открытой и достаточной, как на потребительском рынке товаров и услуг. Здесь трудно получить сведения о ценах фактически состоявшихся сделок, их содержании. Высокий уровень государственных пошлин, налогообложения сделок с недвижимостью ведет к сокрытию реальной цены сделки. Часто сделки оформляются как обмен, дарение и др. Большая часть сделок купли-продажи нежилой недвижимости проводится через продажу акций, смену учредителей и т.д.

Любая сфера хозяйственной  деятельности, в том числе и  сфера недвижимости, обладает своими специфическими особенностями, накладывающими особый колорит на экономические процессы. В условиях рыночных отношений непосредственным выражением этой специфики являются особенности рынка недвижимости.

 

Факторы, воздействующие на рынок недвижимости

Рынок недвижимости находится под  значительным влиянием факторов, определяющих социально-экономическое развитие как страны в целом, так и отдельных регионов, и факторов, определяющих политическую стабильность. Сложные причинно-следственные взаимосвязи между факторами, воздействующими на рынок недвижимости, можно отразить в виде кривой, получившей название «рыбья кость».

Рис 1. Причинно-следственные взаимосвязи между факторами, воздействующими  на рынок недвижимости

 

Факторы, воздействующие на рынок недвижимости:

1. Факторы государственного регулирования рынка недвижимости:
1. нормативные акты, регулирующие сделки купли-продажи недвижимости;
2. налоговое законодательство, регулирующее сделки с недвижимостью;
3. отдельные нормативные акты, ограничивающие сделки с недвижимостью на региональном уровне.
2. Общеэкономическая ситуация:
1. производство национального дохода;
2. объем промышленного производства;
3. занятость трудоспособного населения;
4. ставки доходности финансовых активов;
5. платежный баланс страны;
6. состояние торгового баланса;
7. притоки капитала;
8. оттоки капитала;
9. рост доходов населения;
10. индекс потребительских цен.
3. Микроэкономическая ситуация:
1. экономическое развитие региона;
2. диверсификация занятости работоспособного населения;
3. экономические перспективы развития региона;
4. притоки капитала в регион;
5. оттоки капитала из региона.
4. Социальное положение в регионе.
1. возможность межэтнических и военных столкновений;
2. отношение к частному капиталу;
3. отношение к иностранному капиталу;
4. устойчивость политики администрации региона;
5. уровень безработицы в регионе;
6. популярность проводимой администрацией региона политики.
5. Природные условия в регионе:
1. экологическое положение в регионе;
2. наличие развитой инфраструктуры.

Как видно из рис. 1, решающая роль принадлежит макроэкономическим факторам: политическая ситуация в  стране и регионах, общеэкономическая ситуация, состояние финансового рынка. Если же действие макроэкономических факторов относительно стабильно, то состояние рынка недвижимости, приносящей доход, определяется микроэкономическими факторами. Такова основная характеристика факторов, влияющих на рынок недвижимости.

 

Признаки рынка недвижимости

Рынок недвижимости имеет  сложную, разветвленную структуру  и дифференцировать его можно  по различным признакам:

1) Исходя из триединства  сущности недвижимости как товара, на рынке недвижимости можно выделить три сектора:

• развития (создания) недвижимости;

• оборота недвижимости;

• управления и эксплуатации недвижимости.

Каждый из секторов имеет  свою структурную определенность и  специфику. Их привлекательность, объем, динамика зависят от связанных с ними финансовых потоков, подразделяемых:

• на инвестиции капиталовложений (развитие недвижимости);

• на товарные (финансирование оборота прав на недвижимость);

• на доходы (от сделок и  от эксплуатации недвижимости);

• на налоги (налогообложение  недвижимости).

Сектор оборота недвижимости формирует рыночную цену ее объектов.

Сектор управления и  эксплуатации недвижимости отслеживает  степень влияния тех или иных товарных характеристик объектов недвижимости на их доходность. Именно отсюда исходит  запрос к сектору развития на создание наиболее доходных типов объектов недвижимости. При недостаточной развитости сектора управления, как это имеет место сейчас на отечественном рынке недвижимости, запрос сектору развития передается непосредственно из сектора оборота.

На сегодняшний момент признаками рынка развития недвижимости являются:

• преобладание внебюджетных источников инвестирования;

• большая альтернативность потенциальных инвесторов (различные  предложения по наилучшему местоположению и назначению инвестируемых объектов недвижимости);

• высокая сложность  поиска управляющего инвестиционным проектом (от заключения договора о намерениях до сдачи объекта недвижимости в  эксплуатацию);

• слабая изученность  рынка развития;

• отсутствие качественно  отработанных технологий эффективного и экономичного строительства и, следовательно, долгосрочного спроса на строительное оборудование и материалы.

 

2) По способу совершения  сделок рынок недвижимости:

• Первичный – совокупность сделок, совершаемых с вновь созданными, а также приватизированными объектами. Он обеспечивает передачу недвижимости в экономический оборот.

• Вторичный – сделки, совершаемые с уже созданными объектами, находящимися в эксплуатации и связанные с перепродажей или с другими формами перехода поступивших на рынок объектов от одного владельца к другому.

Первичный и вторичный  рынки, выступая двумя частями единого  рынка недвижимости, взаимно влияют друг на друга. Например, цены вторичного рынка представляют собой особый ориентир, который показывает, насколько  рентабельным является новое строительство при существующем уровне затрат.

Взаимное влияние спроса и предложения на первичном и  вторичном рынках недвижимости выступает  фактором, существенно осложняющим  анализ сферы обращения и выбор  правильных решений относительно инвестирования в недвижимость. Особенно сложной эта задача является еще и потому, что сделки на рынке недвижимости носят, как известно, частный и зачастую конфиденциальный характер, что серьезно затрудняет сбор необходимой информации.

Однако при всей сложности этой задачи она не является главной. Рынок недвижимости испытывает на себе влияние экономической ситуации в целом, как на национальном, так и на региональном уровнях. Возможности реагирования на изменение этой ситуации на первичном и вторичном рынках недвижимости различны. Так, при снижении спроса вторичный рынок недвижимости может достаточно гибко реагировать на него уменьшением предложения и падением цен, нижняя граница которых определяется, по сути, тремя факторами:

• ценой приобретения объекта;

• финансовым положением продавца;

• соответствием его уровня доходов уровню текущих затрат по содержанию недвижимости. Диапазон снижения цен или предложения может быть довольно широк.

На первичном рынке  недвижимости ситуация иная. Нижняя граница  цены определяется уровнем затрат на строительство: при его переходе застройщик несет прямые убытки. Вместе с тем здесь сложнее как уменьшить, так и увеличить предложение. В строительном процессе задействован ряд организаций, каждая из которых заинтересована в использовании своих мощностей и ресурсов (что особенно относится к подрядчикам), и прекратить строительный процесс мгновенно невозможно. Столь же невозможно и быстро увеличить предложение – процесс создания объектов недвижимости занимает месяцы и даже годы.

3) По видам сделок в рамках всего рынка недвижимости можно выделить: