Российский рынок недвижимости на примере Москвы

• рынок купли-продажи;

• аренды;

• ипотеки;

• вещных прав (доверительное  управление) и др.

4) По степени готовности к эксплуатации:

• незавершенное строительство;

• новое строительство;

• строительство, подлежащее реконструкции и т.д.

5) По форме собственности:

• частные объекты  недвижимости;

• государственные и  муниципальные объекты недвижимости.

6) По отраслям:

• промышленные объекты;

• сельскохозяйственные объекты;

• общественные здания и сооружения;

• рекреационные и  т.д.

7) По функциональному назначению:

• жилая недвижимость;

• производственные здания;

• непроизводственные здания и помещения (офисы, склады и пр.);

• гостиницы;

• торговые помещения  и помещения общественного питания  и т.д.

8) По виду объектов недвижимости:

• земельный рынок;

• здания и сооружения;

• помещения;

• предприятия как  имущественные комплексы;

• кондоминиумы;

• вещные права;

•многолетние насаждения.

Особенности рынка недвижимости

Наиболее распространенная точка зрения - рынок недвижимости рассматривают как одну из разновидностей инвестиционного рынка и выделяет несколько общих идентификационных признаков, подтверждающих наличие их структурной зависимости:

•совокупность инвесторов-покупателей  и инвесторов-продавцов, взаимодействие которых приводит в конечном счете к возможности обмена между ними;

•возможность использования инструментов согласования интересов продавцов  и покупателей;

•наличие экономических отношений  между продавцами и покупателями;

•проявление экономических отношений между стоимостью и потребительской стоимостью товаров, обращающихся на этом рынке;

•наличие совокупности потребителей, заинтересованных в приобретении данного  товара и обдающих реальными или  потенциальными возможностями для  такого приобретения.

•получение дохода от объекта инвестирования;

•необходимость в управлении для  получения дохода.

Однако рынок недвижимости имеет и свои особенности.

1) Необходимость высокого  «порогового» уровня инвестиций. Недвижимость довольно затруднительно приобрести именно в таком количестве, в котором хотелось бы инвестору. Для этого необходимы значительные и вполне определенные по масштабам средства, что, с одной стороны, может потребовать уменьшения иных активов, с другой – у инвестора может просто не оказаться достаточных средств.

Например, достаточно сложно приобрести недвижимость объемом 5% от офисного здания, и даже приобретение такой доли через участие в  АО, образованным на базе здания, не дает инвестору достаточно возможностей для самостоятельного управления недвижимостью.

2) Необходимость в  управлении. Недвижимость в отличие от иных активов в большей степени нуждается в управлении для получения дохода. От эффективности управления существенно зависит уровень доходности. Отсюда следуют, по меньшей мере, два вывода:

• для большинства  инвесторов недвижимость как объект инвестирования представляет довольно сложный актив;

• для инвесторов, обладающих достаточными знаниями в сфере управления недвижимостью, она может быть более, предпочтительным объектом инвестирования, позволяющим извлекать больший доход и обладать контролем над активом.

3) Неоднородность недвижимости. Данный фактор определяет существенную дифференциацию в доходах между различными объектами недвижимости одного типа в пределах даже одной местности.

4) Защищенность доходов  от инфляции. Недвижимость в большей степени, чем финансовые активы защищена от инфляции. Через арендную плату или цену инфляция переносится в доход, так что доход растет вместе с инфляцией.

5) Высокие транзакционные  издержки. Сделки с недвижимостью требуют высоких транзакционных (операционных) издержек. Для коммерческой недвижимости эти издержки составляют примерно 1% от цены объекта, для жилой они существенно выше и могут достигать до 10% от цены.

6) Низкая корреляция  доходов от недвижимости с  доходами от финансовых активов. Относительная независимость доходов от недвижимости по сравнению с доходами от финансовых активов делает недвижимость своего рода арбитром для портфелей финансовых активов.

 

Индекс стоимости жилья (средний уровень цен на жилье)

Индекс стоимости является индикатором текущего среднего уровня цен на жилье, выраженный в долларах. Он имеет два принципиальных отличия  от традиционного показателя средней цены предложения:

1) При расчете индекса  стоимости применяется технология  исключения «статистического шума».  Дело в том, что средняя цена  может возрастать или падать  вовсе не из-за роста или  снижения цен на сами квартиры, а за счет вариаций квартирной выборки. Если в выборку попадает больше дорогих или больше дешевых квартир, чем обычно, то и средняя цена в этом случае подскакивает или падает. Подобные вариации приводят к ложным выводам о существовании роста или падения цен на сами квартиры которого в реальности может и не быть. А для средней цены характерен «пилообразный» график, точки которого необоснованно «скачут» то вверх, то вниз. Технология исключения «статистического шума» направлена на устранение вариаций квартирной выборки, в результате чего график индекса стоимости получается относительно гладкой кривой, более подходящей для описания динамики крайне инертного рынка недвижимости. А сам индекс стоимости отражает реальный рост или снижение уровня цен на жилье, а не вариации квартирной выборки.

2) При расчете индекса  стоимости используется корректировка  цен предложения к ценам реальных  продаж. В результате значения  индекса стоимости оказываются,  как правило, несколько ниже  необоснованно завышенных цен  предложения.

По своей логике индекс стоимости жилья является макроэкономическим показателем. Он не отражает цену какой-то отдельной квартиры, а служит своеобразной единицей измерения на рынке жилья. Например, при умножении индекса стоимости на годовой объем продаж квадратных метров мы получим оборот квартирного рынка, при умножении на полный метраж столичного жилого фонда – емкость рынка жилья Москвы.

Но гораздо более  важным является даже не текущее значение индекса стоимости, а его изменение. Благодаря технологии исключения «статистического шума» рост или снижение индекса стоимости является показателем общего роста или снижения цен на жилье. Конечно, следует понимать, что все квартиры разные и изменение стоимости отдельной квартиры может несколько отличаться от общерыночного показателя. Важную роль в этом вопросе играет адекватность начальной цены квартиры – если она была завышена, то ее возможно придется уценить даже при наличии роста цен и наоборот. Однако в большинстве случаев изменения цен на отдельные квартиры в первом приближении оказываются пропорциональными изменению общерыночного индекса стоимости жилья.

 

Общий прогноз московского  рынка недвижимости

Осень 2012 года не принесла заметного подорожания жилья, несмотря на многочисленные разговоры о неизбежном росте цен на недвижимость в этом сезоне. Такое положение дел вполне понятно: непростой макроэкономический фон, сложная посткризисная экономическая ситуация и просевшие доходы населения не дают ценам на жилье быстро вернуться к докризисным максимумам. Но с другой стороны, ограниченность предложения и недостаток жилья не дают ценам идти вниз.

Впрочем, все это не означает, что в ближайшие месяцы стоимость жилья будет стоять на месте. По мнению аналитического центра IRN.RU, хотя резкого роста цен, как  и нового существенного снижения, в ближайшие месяцы ожидать не стоит, «бурление» цен даст о себе знать. Умеренное повышение стоимости хороших объектов, без существенных недостатков и при разумной начальной цене, в частности новостроек эконом-класса, будет скомпенсировано сползанием вниз по стоимости низкокачественных и низколиквидных объектов, по-прежнему переоцененного дорогого жилья, а также квартир с изначально завышенными ценами. Другими словами, в ближайшие месяцы московскому рынку недвижимости будут присущи, во-первых, волатильность, то есть повышенный колебательный характер цен а, во-вторых, расслоение, то есть разнонаправленное движение стоимости на объекты разного класса.

Аналитический центр  «Индикаторы рынка недвижимости» в июне-июле 2010 года завершил проведение маркетингового исследования «Весь рынок новостроек Московского региона за 1-2 кв. 2010 года. Сравнительный анализ». Оно включает основную информацию о тенденциях и особенностях развития рынка новостроек Московского региона за первые 6 месяцев текущего года. Исследование содержит данные по всем сегментам первичного рынка жилья Москвы и Подмосковья, а именно: Москва (от ТТК до МКАД), районы Москвы за МКАД и ближнее Подмосковье (до 5 км от МКАД), Подмосковье средней удаленности (5-30 км от МКАД) и Дальнее Подмосковье (от 30 км от МКАД).

Главный вывод, который  можно сделать на основе полученных данных: во 2 квартале 2010 года на рынке новостроек Московского региона наметился положительный тренд объемов предложения впервые после осени 2008 года. Что касается положительной динамики объемов предложения, то она характерна как для рынка новостроек Москвы и Подмосковья в целом, так и для отдельных его сегментов. Так, по результатам исследования, общее число реализуемых новостроек в Москве и Подмосковье во 2 квартале 2010 года составило 890 объектов, что на 46 домов (или 5,5%) больше, чем в 1 квартале текущего года.

Дело в том, что суммарное  количество домов, вышедших на продажу  во 2 квартале 2010 года, больше числа  проданных или снятых с реализации новостроек примерно в 1,4 раза. Для сравнения: в 1 квартале текущего года соотношение было обратным – количество ушедших с рынка объектов превосходило число вышедших на продажу домов почти в 1,7 раз. В результате, количество вышедших на рынок объектов в течение 2 квартала 2010 года в 3,7 раз превысило число поступивших на реализацию новостроек в 1 квартале того же года. Суммарно в Москве и Подмосковье соотношение ушедших с рынка объектов и вышедших на продажу домов составило 108 против 154 во 2 квартале 2010 года и 73 против 42 в 1 квартале этого года.

Что касается уровня цен на первичном рынке Московского региона во 2 квартале 2010 года, то он практически не изменился по сравнению с началом года. По данным маркетинговых исследований, коррекция средней стоимости 1 кв.м. первичного жилья в зависимости от сегмента составила «плюс-минус» 0,5%. Отметим, что в Москве от ТТК до МКАД этот показатель сегодня равен около 146 тыс. руб., в столичных районах за МКАД и городах ближнего Подмосковья – порядка 78,3 тыс. руб. В населенных пунктах среднего (5-30 км от МКАД) и дальнего (от 30 км от МКАД) Подмосковья цена метра во 2 квартале 2010 года составила 57,6 тыс. руб. и 45,8 тыс. руб., соответственно.

Благодаря тому, что средняя  площадь квартир в новостройках рассматриваемых сегментов за последние 3 месяца также не претерпела серьезных  изменений, показатели средней стоимости  квартир в Москве и Подмосковье  остались прежними. Например, согласно данным исследования «Весь рынок новостроек Московского региона за 1-2 кв. 2010 года. Сравнительный анализ», квартира площадью 68 кв.м. в среднем Подмосковье стоит около 4 млн. руб., как и в 1 квартале 2010 года.

 

Прогноз рынка недвижимости

Обоснование прогноза: Цены на российском рынке  недвижимости определяются совокупным действием многих факторов. Наиболее важные из них: 1. Наличие свободных средств у покупателей (физических и юридических лиц). 2. Доступность и цена кредитов для физических лиц на покупку недвижимости. 3. Наличие или отсутствие у инвесторов (физических и юридических лиц) возможности альтернативного вложения средств с большей доходностью, чем на рынке недвижимости (с сопоставимыми рисками). 4. Объем предложения на первичном и вторичном рынках недвижимости (в частности, объемы вводимых построенных площадей). 5. Потребность строительных компаний в оборотных средствах (сверх того, что они могут взять в кредит у банков). 6. Доступность кредитных ресурсов для строительных компаний. Первые три фактора  формируют платежеспособный спрос  на недвижимость. Если с первыми  двумя все ясно, то на третьем факторе стоит остановиться подробнее. Значительная часть покупок на рынке недвижимости в последние годы определялась не желанием граждан купить жилье для улучшения жилищных условий, а стремлением вложить свободные средства в быстро растущий актив. При этом на принятие такого инвестиционного решения оказывает существенное влияние наличие альтернативных способов вложения средств. На графике выше представлены в относительных величинах (за 1 принято  состояние на июль 2003 года) цены на недвижимость в Москве и Петербурге, индекс РТС (цены на фондовом рынке) и цена нефти за последние 8 лет. Многие отечественные  аналитики считают, что прямой связи  между ценами на фондовом рынке и  ценами на рынке недвижимости не существует. Однако если сравнить динамику их изменения, закономерности четко просматриваются. Обратите внимание на периоды с июля 2005 по октябрь 2006 года и с июля 2007 по июль 2008 года. Можно заметить, что вслед за ростом фондового рынка с интервалом от 6 до 9 месяцев начинается рост цен на рынке недвижимости. Важно, что начало роста  на рынке недвижимости совпадает  с началом стагнации на фондовом рынке. Происходит это по той причине, что инвесторы фиксируют свою прибыль на фондовом рынке и, видя, что в ближайшей перспективе  роста на нем не будет, переводят средства в другие активы. В частности, в недвижимость. Процесс выбора и приобретения недвижимости требует, как правило, нескольких месяцев. Поэтому возникает дополнительная отсрочка реакции рынка недвижимости на изменения на фондовом рынке. Теперь о четвертом факторе (объеме предложения на рынке недвижимости). Здесь все очевидно. Чем больше вновь вводимых объектов, тем выше конкуренция между застройщиками. В настоящее время объемы строительства сильно сократились из-за сокращения спроса, и сокращение предложения может остановить падение цен на недвижимость. Что касается пятого и  шестого факторов, то они прямо  влияют на готовность застройщиков снижать  цены при уменьшении спроса. Если строительные компании при уменьшении спроса начинают предлагать крупные скидки и льготные условия сделок, это означает, что они либо испытывают дефицит денежных средств, либо предполагают, что цены на рынке недвижимости будут сильно падать и выгоднее продать сейчас со скидкой, чем через месяц-два по рыночной цене, которая будет ниже текущей цены (даже с учетом скидки). Вернемся к текущей  ситуации. Как можно видеть из кривых на графике, цены на недвижимость имеют  боковой тренд. Нефть в нашей  стране определяет платежеспособный спрос. Наш "рост благосостояния" и "развитие экономики" достаточно жестко завязаны на мировые цены на углеводороды. Нефть пыталась начать рост, но не очень в этом преуспела. Фондовый рынок тоже. Новая волна (волны) кризиса, по мнению многих аналитиков фондового  рынка, не состоится. Это означает, что есть высокая вероятность начала роста цен на акции и на нефть. Такой рост может встряхнуть и рынок недвижимости, но лишь через 3-4 месяца после своего начала. Вместе с тем, последние месяцы года традиционно оживляют рынок недвижимости. Мы прогнозируем, что за ближайшие 2-3 месяца цены на квадратные метры вырастут примерно на 5%. Речь идет не о рублевой цене, а о средневзвешенной цене, выраженной в корзине валют доллар/евро/рубль.