Рынок недвижимости в системе рынков России

 

 

 

КУРСОВАЯ РАБОТА

«РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ В СИСТЕМЕ РЫНКОВ РОССИИ»

 

 

.

Работа защищена с оценкой

«___» (________________)

″___ ″  ____________20__г.

 

ВОЛГОГРАД 2012

Содержание:

1. Введение…………………………………………………………………………………...3

2. Глава 1. Особенности функционирования рынка недвижимости……….5

1. Классификация рынка недвижимости в России……………………………5
2. Структура рынка недвижимости………………………………………………7
3. Участники рынка недвижимости……………………………………………..10
4. Влияние экономических показателей на рынок

  жилой недвижимости…………………………………………………………………..12

3. Глава 2. Взаимосвязь рынка недвижимости с рынком капитала.........14

2.1 Связь  рынка недвижимости с рынком  капитала в

краткосрочном периоде…………………………………………………………...........14

2.2 Влияние  рынка капитала на развитие  рынка недвижимости в

  долгосрочном периоде……………………………………………………………………15

4. Рынок товаров и услуг………………………………………………………………..16

5. Рынок труда…………………………………………………………………………….19

6. Строительный рынок………………………………………………………………..24

7 .Заключение……………………………………………………………………………...26

8. Список литературы………………………………………………………………….28

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.Введение

За последние  годы рынок недвижимости с помощью  действия компаний, специализирующихся на операциях с недвижимостью, финансовых организаций и правительственных агентств, оценщиков, юристов  стал более активным.

          Рынок недвижимости, в отличие от большинства рынков, менее организован и эффективен, поскольку он не имеет характеристик, существенных для эффективного рынка: стандартизированных товаров, которые сортируются, покупаются и продаются по образцам; сезонных колебаний при функционировании рынка; простоты и доступности финансирования; достаточного количества юридических требований и необходимого числа правительственных распоряжений и ограничений, относящихся к рынку. За последние годы рынок недвижимости повысил свою эффективность с помощью содействия брокеров, оценщиков, юристов, компаний, специализирующихся на операциях с титулами собственности, финансовых организаций и правительственных агентств. Тем не менее, он не достиг еще эффективности большинства других рынков и занимает относительно невысокое место по эффективности среди других рынков, поскольку он отличается по некоторым параметрам от конкурентного рынка,       так как недвижимость нельзя стандартизировать, сортировать и покупать или продавать по образцам; сделки с недвижимостью затрагивают широкий спектр юридических прав, которые могут меняться в зависимости от объекта недвижимости, каждая сделка с недвижимостью включает много юридических формальностей и объемную документацию;  
финансирование может жестко ограничивать свободное функционирование рынка; о состоянии рынка недвижимости практически нет достоверной и своевременной информации, что увеличивает риски инвесторов;  
операции на рынке недвижимости связаны со значительными операционным издержками.

Целью данной работы является изучение рынка недвижимости в системе рынков России.

Для достижения поставленной цели был определен  ряд задач:  
провести классификацию рынка недвижимости в России;  
обозначить участников рынка недвижимости;  
описать влияние экономических показателей на рынок жилой недвижимости; выявить взаимосвязь рынка недвижимости с рынком капитала, изучить рынок товаров и услуг, рынок труда и строительный рынок в России.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. Глава 1. Особенности функционирования рынка недвижимости.

1.1 Классификация рынка недвижимости в России

Согласно Российскому законодательству (Гражданский Кодекс РФ, статья 130), недвижимость – это земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. К недвижимым вещам также относятся подлежащие обязательной государственно регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.  
         В России рынок недвижимости традиционно классифицируется по назначению: рынок жилья и рынок коммерческой недвижимости. Рынок жилья представляет собой рынок квартир, коттеджей, то есть, всех объектов, в которых возможно проживание человека. Рынок коммерческой недвижимости — это рынок объектов, используемых для коммерческой деятельности: офисы, склады, торговые площади, даже самолеты (согласно Российскому законодательству). 
Рынок жилья традиционно классифицируется следующим образом: рынок покупки / продажи недвижимости и рынок аренды недвижимости.  
Рынок покупки / продажи в свою очередь можно разделить на:

Первичный рынок — это рынок жилых объекты, которые впервые предложены на рынке жилья, или находятся в стадии строительства. Например, квартиры в новых или строящихся домах, новые коттеджи, и т.д..  
         Вторичный рынок — это рынок жилых объектов, которые уже построены и выводились на рынок жилья ранее. Значительная часть этого рынка – жилые квартиры. 
Действия, которые можно совершить над объектами, принадлежащим к первым двум типам рынков — полная передача прав владения и распоряжения объектом недвижимости. 
         Рынок аренды недвижимости – это рынок жилых объектов, которые используются их владельцами (арендодателями) для извлечения постоянного дохода, получаемого от арендаторов. На этом рынке передаются права пользования объектами недвижимости. 
          Также рынок жилой недвижимости можно классифицировать основываясь на форме собственности. Например, основные формы собственности на жилье в России — частная собственность (приватизированные квартиры), кооперативная собственность (собственнику принадлежит доля (пай) в кооперативе), муниципальная собственность (собственность города, района). 
 
          Сами объекты недвижимости могут классифицироваться по нескольким характеристикам: по качеству квартиры (площадь, количество комнат, балкон, этаж и др.), дома (материал стен, время постройки, наличие лифта, консьержа, др.), района города (удаленность от центра, экологичность, развитость инфраструктуры района, др.). 
 
          Интересный и достаточно распространенный способ классификации жилья основывается на качестве материалов, из которых сооружен дом. В России, например, выделяют блочные (монолитные) дома, панельные дома 5-9 этажей, панельные дома 12 этажей и выше, кирпичные дома. Качество этих домов, комфорт проживания в них, а следовательно – и цена, сильно различаются, что позволяет использовать эти критерии для классификации. 
 
          За рубежом почти не используется такая классификация, разве что в последнее время выделяются так называемые «natural house», которые сооружены из полностью экологически чистых материалов и требуют минимальное количество ресурсов для эксплуатации. Особенно, дома такого типа распространены в Германии и на западном побережье США, а также – в меньшей степени – в Великобритании. 
 
         В США применяется классификация жилья по типу домов: family house (Российский аналог – коттедж), town house (таунхаусы – совмещенные многоуровневые квартиры повышенной комфортности), и apartments (обычные квартиры). 
 
         В Российской практике рынок недвижимости часто классифицируется по уровню жилых объектов: стандартное (массовое) жильё, жильё повышенной комфортности, и так называемое «элитное» жильё. Эта классификация достаточно условна и основные факторы, которые принимаются во внимание – это комфортность и эксклюзивность объекта, наличие дополнительных удобств и услуг, расположение и, как следствие, цена.

1.2  Структура рынка недвижимости

Рынок недвижимости представляет собой совокупность следующих структурных элементов:

· объектов недвижимости;

· экономических  субъектов, оперирующих на рынке;

· процессов  функционирования рынка;

· инфраструктуры рынка

Экономическими  субъектами рынка недвижимости являются:

· продавцы (арендодатели). В качестве продавца (арендодателя) может выступать любое юридическое или физическое лицо, имеющее право собственности на объект, в том числе государство в лице своих специализированных органов управления собственностью

· покупатели (арендаторы). В качестве покупателя (арендатора) может выступать юридическое или физическое лицо или орган государственного управления, имеющий право на данную операцию по закону (имеются в виду ограничения на деятельность нерезидентов, иностранных граждан, а также на коммерческую деятельность государственных органов).

· профессиональные участники рынка недвижимости. Состав профессиональных участников РН определяется перечнем процессов, протекающих на рынке с участием государства, и  перечнем видов деятельности коммерческих структур.

Различают следующие  основные процессы:

1. Создание развития  объекта недвижимости;

1.1 Организация  системы развития недвижимости;

1.2 Развитие  территорий;

1.3 Создание (развитие) объекта недвижимости;

2. Использование  (эксплуатация) объекта недвижимости;

2.1.Организация  эксплуатации и управления недвижимостью;

2.2.Управление  объектом;

3. Товарный оборот  объектов недвижимости;

3.1.Организация  системы товарного оборота недвижимости;

3.2.Передача  прав (правомочий) собственности на  объект недвижимости и регистрация сделки;

3.3.Финансирование  товарного оборота недвижимости

4. Управление  рынком;

4.1.Исследование  рынка;

4.2.Формирование  и развитие рынка;

4.3.Контроль  и регулирование.

Инфраструктура  рынка недвижимости - совокупность механизмов, обеспечивающих функционирование рынка

Условно можно  выделить четыре таких механизма:

Во-первых, социальный механизм, включающий в себя:

· законодательную  и нормативную базы рынка;

· систему общественного  контроля над соблюдением правовых и этических норм всеми участниками рынка, защиты их прав и интересов.

Основными участниками  рынка, реализующими этот механизм являются законодательные и представительные органы власти и управления федерального и регионального уровней, профильные подразделения исполнительных органов, общественные объединения неинституциональных участников рынка в лице их юридических подразделений.

Во-вторых, методологический (макрорыночный) механизм, включающий в себя:

· систему мониторинга  и исследования процессов функционирования рынка недвижимости, способов и средств реформирования и развития рынка (исследовательские подразделения общественных объединений, исследовательские организации рынка недвижимости при участии профессионалов-практиков);

· специализированные государственные, общественные и коммерческие институтов управления развитием рынка недвижимости, в частности:

а) органы координации  усилий государственных учреждений и ведомств, направленных на развитие рынка недвижимости.

б) специализированных структурных подразделений органов  государственной власти и местного самоуправления, ориентированных на реформирование, регулирование и контроль рынка недвижимости, защиту собственника от противоправных действий;

в) саморегулируемых и общественных организаций, профессиональных и потребительских союзов рынка недвижимости;

г) образовательных  учреждений и информационных центров  рынка недвижимости;

д) некоммерческих и коммерческих организаций - исследователей и инициаторов реформирования отдельных  сегментов рынков недвижимости.

В-третьих, инженерно-технологический механизм, включающий в себя:

· эталонные  технологии профессиональной деятельности на рынке недвижимости при проведении операций всех категорий;

· стандарты  описания объектов недвижимости всех видов в интересах операций с  ними всех категорий;

· единое информационного пространства рынка недвижимости и обеспечение информационной открытости рынка;

· законодательно закрепленные эталонные требования к недвижимому имуществу и к профессиональной деятельности на рынке недвижимости;

· нормативные, инструктивные и регистрационные документы, регламентирующие операции на рынке недвижимости;

· банки данных эталонных (модельных) технологий деятельности на рынке недвижимости.

В-четвертых, психолого-поведенческий  механизм, включающий в себя профессиональные нормы и стандарт взаимоотношений участников рынка, сводящих к минимуму издержки проведения операций (транзакций) на этапах поиска информации, ведения переговоров, принятия решений, правового закрепления сделок, мотивации участников, координации усилий участников, контроля и восстановления нарушенных прав и применения санкций к нарушителям.

3. Участники рынка недвижимости

Можно выделить следующие группы участников:  
1) Основная (покупатели и продавцы недвижимости, или арендаторы и арендодатели);  
2) Посредники (организации, которые осуществляют взаимодействие между основными участниками: агентства недвижимости (сопровождение сделок, информационное обеспечение, поиск клиентов, управление собственностью и т.д.), информационные площадки (например, рекламные издания, базы данных, информационные и аналитические агентства или интернет сайты); Например, в России самые крупные агентства недвижимости, оказывающие широкий спектр услуг – Миэль, Бест-Недвижимость, Penny Lane Realty. 
Примером информационных площадок в России могут служить сайты www.realestate.ru или www.rentline.ru, чья основная функция – предоставление информации о предложениях не одного, а нескольких агентств недвижимости,     что, несомненно, удобно для покупателей. 
3) Инвесторы (организации или физические лица, покупающие или арендующие недвижимость для извлечения дохода – через перепродажу, аренду и т.д.);  
Существует также множество компаний, предлагающих сервисы инвесторам – от исследований рынка и помощи в поиске / покупки / продажи недвижимости до управления недвижимостью (property management) и увеличения её стоимости (например, посредством ремонта или увеличения площади).

4) Девелоперы (компании, осуществляющие реализацию инвестиционных проектов – строительство новых домов и т.д.); 

5) Организации,  которые оказывают консультационные и финансовые услуги участникам рынка: банки, кредитные общества, юридические конторы, оценщики.  
В России, например, многие банки предоставляют ипотечные кредиты на покупку жилья (Дельта Банк, Сбербанк и т.д.)  
6) Организации, обеспечивающие техническую поддержку объектов недвижимости (ремонтные организации). 
В России пока это направление только зарождается, за рубежом – находится на достаточно высоком уровне. 
7) Различные ассоциации, гильдии, объединяющие участников рынка для более последовательного представления их интересов; 
Например, в России – Российская гильдия риэлторов, в Великобритании – Council of Mortgage Lenders (ассоциация организаций, предоставляющих ипотечные кредиты).  
8) Важный участник рынка недвижимости – государство, функция которого – регулировать рынок и устанавливать правила игры. 
Следует отметить, что в США государство активно поощряет инвестиции в недвижимость посредством различных законодательных актов, а также налоговых поощрений, скидок, и дешевых кредитов. Государство не только облегчает процесс покупки/продажи недвижимости, но и участвует косвенно в качестве партнера в инвестиционных проектах за счет предоставления так называемого «отложенного налога» при продаже одного объекта недвижимости для покупки другого. Таким образом, часть неуплаченного налога по сути «вкладывается» покупателем в другой дом и в конце концов возвращается государству вместе с определенным процентом при продаже дома. 
В разных странах правила поведения на рынке недвижимости определяются по-разному. Например, в России большая часть такого рода отношений регулируется Гражданским Кодексом, в то время, как в Великобритании, например, есть множество различных актов: Housing Act (1988), Law of Property Act (1994).