Рынок недвижимости в системе рынков России

 

4.   Влияние экономических показателей на рынок

жилой недвижимости

Состояние экономики оказывает большое  влияние на рынок недвижимости. Главные  факторы, вызывающие изменение цен в России: 
1) благосостояние граждан (которое, в свою очередь, в России сильно зависит от экспортирующих отраслей – в первую очередь, нефтяной) 
2) инерционность рынка (например, рост цен предложения жилья может продолжаться полгода - год при снижении соотношения спрос/предложение, и наоборот, цены могут падать такое же время после начала роста спроса); 
3) двухвалютность рынка (не во всей России – в Москве и других городах, но все же из-за этого фактора наблюдается зависимость цены от изменений курса доллара, его покупательной способности в России). 
          Поэтому, при анализе рынка недвижимости необходимо учитывать макроэкономические показатели и экономические прогнозы. 
Как уже было замечено, благосостояние граждан в России сильно зависит от экспортообразующих отраслей, а также – от состояния Российской экономики, которое в свою очередь, зависит от цен на нефть. Поэтому, если, например, цена на нефть сильно упадет до того, как экономика Росси станет более диверсифицированной, то платежеспособный спрос сильно снизится, что окажет понижающее влияние на цены. 
 
         Кроме того, на цены влияют неблагоприятные процессы в политической и экономической сферах: введение таможенных барьеров, остановка производств, рост цен на землю, рост стоимости строительства жилья, замедление темпов экономического роста, замедление роста реальных доходов населения, снижение темпов роста сбережений, особенности предыдущих стадий кризисного развития регион, городов и т.д. 
 
В странах со стабильной экономикой, где цены на недвижимость выражены в национальной валюте, темп роста цен на недвижимость соответствует сумме темпа роста инфляции национальной валюты и темпа прироста валового внутреннего продукта (обычно – около 1-3%) при ограничении влияния других факторов и постоянном спросе. 
 
Однако, особенность Российского рынка недвижимости (не все города, но большинство крупных – Москва, Санкт-Петербург) заключается в том, что цены на недвижимость выражены не в рублях, а в долларах. Поэтому, они формируются не только инфляцией рубля, но и также инфляцией доллара, а также – обменным курсом рубля к доллару. 
          Таким образом, когда темп роста курса доллара ниже темпа инфляции рубля, произойдет увеличение цены объекта недвижимости в долларах на количество процентов, примерно равное разности темпа инфляции рубля и роста курса рубля по отношению к доллару. Поэтому, Российский рынок недвижимости может быть вдвойне интересен тем инвесторам, которые держат основную часть своих сбережений в валюте, темпы девальвации рубля к которой выше, чем рост обменного курса. 
 
         Однако, верно и обратное: высокий рост курса доллара и низкая инфляция могут оказать понижающее действие на цены на недвижимость. В свете недавних событий в Ираке это достаточно актуально, поскольку возможно повышение курса доллара и уменьшение платежеспособного спроса в на недвижимость России в связи с возможным падением стоимости нефти. Поэтому для принятия эффективных инвестиционных решение необходимо внимательно следить за макроэкономической ситуацией и учитывать то влияние, которое она может оказать на динамику цен на недвижимость. 

 

 

 

3. Глава 2. Взаимосвязь рынка недвижимости с рынком капитала.

2.1 Связь  рынка недвижимости с рынком  капитала в

краткосрочном периоде

Объемы предложения  на рынке недвижимости определяются притоком капитала в строительство  и зависят от ряда факторов, характеризующих  положение на рынке капитала:

• динамики абсолютной ставки доходности на рынке недвижимости, поскольку рост доходности инвестированного капитала повышает инвестиционную привлекательность рынка недвижимости;

• относительных  ставок доходности на рынке недвижимости и рынке капитала, поскольку появление высокодоходного актива на рынке капитала неизбежно повлияет на приток (отток) капитала на рынке недвижимости;

• темпов инфляции и инфляционных ожиданий на рынке  капитала, поскольку рост инфляции вызывает рост номинальных ставок дисконтирования будущих денежных потоков от финансовых активов и, следовательно, снижение стоимости традиционных финансовых активов.

Рост темпов инфляции вызывает снижение реальных ставок доходности финансовых активов  и повышение ставок доходности на рынке недвижимости. Однако, необходимо учитывать, что на рынке недвижимости предложение в краткосрочном периоде неэластично.

В краткосрочном  периоде объем предложения недвижимости неэластичен. Рост спроса в краткосрочном  периоде в значительной мере погашается за счет изменений стандартной нормы свободной недвижимости, которая в определенной степени гасит "удары" рынка. Спрос на недвижимость в значительной степени определяется арендной платой, а величина арендной платы зависит от объема спроса. Очевидно, что эти две переменные находятся под влиянием рынка капитала и равновесие на рынке недвижимости устанавливается под влиянием рынка капитала, т.е. арендная плата стабильна и коэффициент капитализации потока доходов от недвижимости не повышается и не понижается.

Для равновесного рынка недвижимости характерен стабильный объем предложения недвижимости, поскольку нет побудительных причин для вложения капитала в строительство объектов недвижимости. Изменения на рынке недвижимости начинаются с роста ставки доходности на рынке капитала. Если растет ставка доходности инвестиций в недвижимость на рынке капитала, растет инвестиционная привлекательность недвижимости, что вызывает приток капитала в строительство новых объектов недвижимости. Рост объемов предложения на рынке недвижимости является результатом оживления на рынке капитала и притока капитала в строительство.

 

2.2 Влияние  рынка капитала на развитие  рынка недвижимости в

долгосрочном  периоде

На рынке  капитала спрос инвестора на объекты  недвижимости повышается или понижается в зависимости от абсолютной и относительной ставки доходности инвестиций в недвижимость. Равновесие на рынке недвижимости и рынке капитала достигается при условии, когда стоимость недвижимости равна стоимости строительства и нет побудительных причин для инвестирования капитала в недвижимость.

Предположим, что  рынок капитала и рынок недвижимости находятся в состоянии равновесия. Рост спроса на объекты недвижимости со стороны арендаторов первоначально  погашается за счет снижения стандартной  нормы свободной недвижимости. Дальнейшее расширение спроса, обусловленное экономическим ростом, вызывает в условиях стабильного предложения повышение арендной платы и соответственно рост ставки доходности инвестированного в недвижимость капитала. Эти процессы повышают инвестиционную привлекательность объектов недвижимости. На рынке капитала наблюдается прилив инвестиций в строительство объектов высокодоходной недвижимости, что приводит через некоторое время к росту предложения.

В период, когда  предложение недвижимости не возрастает, поскольку новые объекты недвижимости только строятся, коэффициенты капитализации снижаются в результате конкуренции инвесторов за наиболее привлекательные инвестиции, растет поток доходов в виде арендной платы и стоимость недвижимости. Однако рост предложения объектов недвижимости существенно изменяет ситуацию на рынке недвижимости и рынке капитала. Инвесторы вкладывают капитал в строительство новых объектов недвижимости до тех пор, пока стоимость недвижимости превышает стоимость строительства.

 

4. Рынок товаров и услуг

Рынок товаров и услуг - это организованная структура, посредством которой спрос на товары со стороны домашних хозяйств и правительства встречается с предложением со стороны бизнеса.

Значение и функции  рынка товаров и услуг:

1. Удовлетворение потребностей домашних хозяйств;
2. Получение дохода предпринимательским сектором;
3. Создание общественных благ;
4. На нем потребляется основная часть валового национального продукта.

Определяющей характеристикой  данного рынка является переход  продукции из собственности производителя в собственность потребителя.

Рынок делится на:

• рынок потребительских товаров и услуг;
• рынок средств производства;
• рынок правительственных заказов (потребительский и инвестиционный).

Национальный  рынок любой страны представляет собой комплекс взаимосвязанных и взаимозависимых рынков, которые различаются между собой по «виду реализуемого товара». По этому критерию экономисты определили три вида рынков: потребительский, факторов производства и финансовый. Каждый такой рынок, в свою очередь, делится на целый ряд рынков отдельных товаров. Можно сказать, что «сколько вещей обменивается, столько и видов рынка». Все они обеспечивают эффективную работу соответствующих отраслей материального и духовного производства благ.

Потребительский рынок играет большую роль в экономике. Здесь производители продают свою продукцию и получают прибыль. А потребители покупают товары и услуги, необходимые для удовлетворения их многочисленных потребностей. От спроса и предложения на потребительском рынке зависит уровень производства и потребления благ, качество жизни людей, а также устойчивость национальной валюты и политического строя.

Потребительский рынок включает в себя следующие виды рынков:

1. Рынок продовольственных товаров.

Этот рынок  предназначен для удовлетворения насущной потребности людей в питании. Это и готовые продукты питания,  и товары, необходимые для приготовления пищи. Он делится на более мелкие рынки конкретных товаров. Например, мясной, молочный, хлебный, рыбный, овощной, табачный, рынок безалкогольных напитков. Продовольственный рынок функционирует на базе универсамов, магазинов, базаров, мелкооптовых ярмарок.

2. Рынок промышленных (непродовольственных) товаров.

Этот рынок  осуществляет продажу одежды, обуви, предметов домашнего обихода, парфюмерии, косметики, головных уборов, чулочно-носочных и галантерейных изделий, мебели, бытовой техники, книг, спорттоваров, инструментов, транспортных средств, постельных принадлежностей, канцелярских товаров, бензина, лекарственных препаратов, химических моющих средств. Этот рынок представляют универмаги, торговые дома, ярмарки, аптеки.

3. Рынок недвижимости.

Рынок недвижимости предназначен для продажи жилья и непроизводственных зданий (гаражей), а также имущественных ценностей, используемых в социально-культурной сфере. Например, клубов, кинотеатров, кафе, магазинов, которые продаются на залоговых аукционах. Рынок жилья предназначен для купли, продажи и обмена жилых помещений: квартир, дач, домов. Он представлен агентствами по недвижимости, или риэлтерскими агентствами.

4. Рынок услуг.

Это рынок необходим для оказания многочисленных, разноплановых платных услуг потребителям. Он включает в себя следующие отдельные рынки:

—    Рынок бытовых услуг оказывает услуги по бытовому обслуживанию. Представлен банно-прачечными комбинатами, парикмахерскими, ателье пошива одежды, мастерскими по ремонту обуви, часов, бытовой техники, а также транспортными агентствами, почтой, телеграфом, телефонными станциями, автозаправочными и станциями техобслуживания автомобилей.

—   Рынок коммунальных услуг предназначен для оказания услуг водо-, тепло-, газо- и энергоснабжения, обслуживания лифта, ремонта жилья. Он функционирует с помощью специализированных организаций.

—   Рынок услуг образования оказывает услуги довузовской и послевузовской подготовки. К нему относятся курсы бухгалтеров, брокеров, платные факультативы в школе, курсы переквалификации, музыкальные театральные и хореографические школы, курсы водителей.

—      Рынок медицинских услуг проводит консультации, диагностику и лечение заболеваний. Существуют рынки специфических услуг по объявлению: лечение наркомании, алкоголизма, услуги массажистов, экстрасенсов. Этот рынок  представлен различными медицинскими центрами.

—     Рынок юридических услуг предоставляет услуги по правовой защите граждан, оформлению юридических документов и актов. К нему относятся нотариальные и адвокатские частные фирмы и юридические консультации.

—   Рынок услуг культуры предназначен для купли-продажи духовных ценностей. Он функционирует на базе музеев, театров, выставочных залов.

—     Рынок оздоровительных услуг обеспечивает услуги по лечению и отдыху. К нему относятся санатории, дома отдыха, пансионаты.

—      Рынок информационных услуг предоставляет новости, справки, рекламу, берет на себя размножение и оформление документов, консультирование. Он организован в виде рекламных агентств, справочных бюро, консалтинговых фирм, издательств газет и журналов.

—      Рынок экскурсионных и туристических услуг обеспечивает продажу путевок, оформление заграничных виз. Представлен туристическими агентствами, туристическими базами, гостиницами, кемпингами, мотелями.

—      Рынок увлечений и развлечений предоставляет услуги для реализации свободного времени людей. Он организован в виде компьютерных и шахматных клубов, молодежных центров досуга, дискотек, казино, ресторанов.

 

 

 

5. Рынок труда