Рынок недвижимости

- управляющие недвижимостью, занимающиеся  финансовым управлением и технической  эксплуатацией объектов недвижимости;

- оценщики объектов недвижимости, оказывающие услуги собственникам, инвесторам, продавцам, покупателям  по независимой оценке стоимости  объектов недвижимости;

- финансисты (банкиры), занимающиеся  финансированием операций на  рынке недвижимости, в том числе  ипотечным кредитованием;

- аналитики, выполняющие исследование  рынка недвижимости и подготовку  информации для принятия стратегических  решений по его развитию;

- участники фондового рынка, занимающиеся  созданием и оборотом ценных  бумаг, обеспеченных недвижимостью (жилищных облигаций, пулов закладных  при ипотечном кредитовании и  пр.);

- маркетологи, специалисты по связям  с общественностью и рекламе, продвигающие объекты и услуги  на рынке недвижимости;

- специалисты по информационным  технологиям, обслуживающие рынок  недвижимости, информационно-аналитические  издания и другие СМИ, специализирующиеся  на тематике рынка недвижимости;

- юристы, осуществляющие юридическое  сопровождение операций на рынке  недвижимости;

- специалисты в области обучения  и повышения квалификации персонала;

- другие специалисты – сотрудники  и члены национальных и международных  профессиональных объединений рынка  недвижимости.

На практике рынок недвижимости часто делят по способу совершения сделок на первичный и вторичный.

Под первичным рынком недвижимости принято понимать совокупность сделок, совершаемых с вновь созданными (только что построенными), а также приватизированными объектами. Он обеспечивает передачу объектов в оборот прав собственности на рынке недвижимости.

Под вторичным рынком недвижимости понимают сделки, совершаемые с объектами недвижимости не впервые и связанные с перепродажей или другими формами перехода прав собственности на недвижимость. Такие объекты, как правило, длительное время эксплуатируются на рынке недвижимости.

Рынок недвижимости испытывает влияние экономической ситуации, но возможности реагирования на изменение этой ситуации на первичном и вторичном рынках различны.

Так, при падении спроса на объекты недвижимости вторичный рынок может достаточно гибко реагировать сокращением предложения и снижением цен, при котором нижняя граница определяется ценой приобретения объекта, финансовым положением продавца и соответствием уровня его доходов уровню текущих затрат на содержание объектов недвижимости. Диапазон снижения цен или предложения может быть довольно широк.

На первичном рынке недвижимости ситуация иная: нижняя граница цены определяется уровнем затрат на строительство. Вместе с тем здесь сложнее как уменьшить, так и увеличить предложение.

В строительный процесс вовлечен ряд организаций, каждая из которых заинтересована в использовании своих мощностей и ресурсов, поэтому прекратить строительный процесс мгновенно невозможно. Также невозможно быстро увеличить предложение – процесс создания объектов недвижимости занимает месяцы и даже годы. Предложение на первичном рынке является абсолютно неэластичным в краткосрочном периоде.

Первичный и вторичный рынки влияют друг на друга. Например, цены вторичного рынка являются своеобразным ориентиром, показывающим, насколько рентабельно новое строительство при существующем уровне затрат.

Рынок недвижимости – рынок ограниченных возможностей продавцов и покупателей [5].

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                  Глава 3. Функции рынка недвижимости

 

Рынок недвижимости оказывает большое воздействие на все стороны жизни и деятельности людей, выполняя ряд общих и специальных функций.

Одна из главных функций рынка – установление равновесных цен, при которых платежеспособный спрос соответствует объему предложений. При ценах ниже равновесной имеет место избыточный спрос, а в случае превышения равновесной цены – избыточные предложения. В цене концентрируется большой объем информации о насыщенности рынка, предпочтениях покупателей, затратах на строительство, хозяйственной и социальной политике государства в области, например, жилищного строительства.

Коммерческая функция состоит в реализации стоимости и потребительной стоимости недвижимости и получении прибыли на вложенный капитал.

Информационная функция представляет собой уникальный рыночный способ оперативного сбора и распространения обобщенной объективной информации, позволяющий продавцам и покупателям недвижимости принимать решения в своих интересах.

Посредническая функция выражается в том, что рынок выступает в качестве совокупного посредника и места встречи множества независимых и экономически обособленных в результате общественного разделения труда покупателей и продавцов, устанавливается связь между ними и предоставляется возможность альтернативного выбора партнеров.

Стимулирующая функция в конечном счете выступает в форме экономического поощрения прибылью продуктивного использования достижений научно-технического прогресса в создании и использовании недвижимого имущества.

Инвестиционная функция – рынок недвижимости – это привлекательный способ сохранения и увеличения стоимости капитала.

Социальная функция проявляется в росте трудовой активности всего населения, в повышении интенсивности труда граждан, стремящихся стать собственниками квартир, земельных участков и других капитальных и престижных объектов.

Регулирующая функция состоит в том, что рынок, автономно функционируя, по определению А. Смита, «невидимой рукой», перераспределяет ресурсы по сферам предпринимательства и направляет его участников к цели, которая совсем не входила в их намерения, к формированию эффективной структуры экономики и удовлетворению общественных интересов.

Функция санирования – это очищение экономики от неконкурентоспособных и слабых участников рынка, банкротство неэффективных. Рыночный механизм указывает людям направления поиска, но не дает им никаких гарантий относительно конечных финансовых результатов. Он признает лишь общественно необходимые инвестиции в недвижимость, ведь только их и оплачивает покупатель.

На функционирование рынка недвижимости влияют многочисленные факторы: экономические, социальные, административные, окружающая среда (табл. 1, прил. 3) [3].

Рынок недвижимости, как и любой иной, чутко реагирует на изменения, происходящие в стране. В условиях смены социально-экономической формации и обвального падения производства вложения в офисные и жилые помещения были одним из наиболее действенных способов защиты капитала от инфляции. Можно выделить следующие основные факторы, негативно влияющие на рынок недвижимости [3]:

1. Политическую и финансовую  нестабильность.

2. Политика власти на первичном  рынке.

3. Криминогенную обстановку на  рынке.

4. Несовершенство законодательства.

 

                       Глава 4. Инфраструктура рынка недвижимости

 

Инфраструктура рынка недвижимости представляет собой вспомогательные, технологические, организационные, экономические и другие процессы, влияющие на создание и потребление полезных свойств объектов недвижимости, их распределение в рыночной среде. Носитель инфраструктурных функций – инфраструктурная база, т. е. совокупность профессиональных и институциональных участников рынка недвижимости.

Уровни инфраструктуры различны:

- народнохозяйственный – макроуровень (на уровне национального рынка  недвижимости);

- региональный (рынок недвижимости  отдельного региона);

- локальный (отдельный сектор рынка  недвижимости);

- объектный (отдельный объект недвижимости).

В процессе формирования инфраструктуры рынка недвижимости выделились четыре подхода:

- инженерно-технологический (с точки  зрения профессиональных деятелей);

- трансакционный (психолого-поведенческий);

- рыночный и макрорыночный (рассматриваются  с точки зрения специалистов  по теории рыночной экономики);

- социальный (с точки зрения  общественных деятелей).

С точки зрения инженерно-технологического подхода инфраструктура рынка недвижимости – это набор механизмов профессиональной деятельности, обеспечивающих распределение достоверной информации об объектах недвижимости между различными категориями потребителей. Основные задачи:

1. Разработка и внедрение стандартов  описания объектов недвижимости  системными аналитиками с участием  профессионалов-практиков.

2. Создание исследователями рынка  недвижимости с участием специалистов  в области информационных технологий  единого информационного пространства  рынка недвижимости и обеспечение  его информационной открытости.

3. Формирование и законодательное  закрепление эталонных требований  к объектам недвижимости и  профессиональной деятельности  на рынке недвижимости; разработка  инструктивных и регистрационных  документов, регламентирующих сделки  на рынке недвижимости (осуществляют  государственные органы, регулирующие  рынок недвижимости, при инициативном  участии и контроле саморегулируемых  общественных объединений, профессионалов  и специализированных исследовательских  организаций).

4. Формирование банков данных  эталонных технологий деятельности  на рынке недвижимости и механизмов  их тиражирования среди профессиональных  участников рынка недвижимости (выполняют  общественные профессиональные  объединения, коммерческие и некоммерческие  исследовательские организации).

С точки зрения трансакционного подхода инфраструктура рынка недвижимости – это набор механизмов, обеспечивающих наименее затратный доступ участников рынка недвижимости к необходимым ресурсам.

Применительно к рынку недвижимости, трансакционные издержки – это все издержки, связанные с созданием, обменом и защитой правомочий, которые несут покупатели и продавцы. Чтобы осуществить рыночную трансакцию, необходимо определить, с кем желательно заключить сделку и на каких условиях провести предварительные переговоры, подготовить контракт, собрать сведения, чтобы убедиться в том, что условия контракта выполняются и т. д.

Основные задачи:

1. Формирование и внедрение профессиональных  норм и стандартов взаимоотношений  участников рынка недвижимости, сводящих к минимуму затраты  на проведение операций (трансакций) на этапах поиска информации (ведения  переговоров, принятия решений, правового  закрепления сделок участников, координации усилий участников, контроля и восстановления нарушенных  прав, применения санкций к нарушителям). Эти задачи решают руководители  агентств, менеджеры, психологи, специализированные  подразделения общественных объединений, подразделения и организации  систем профессионального обучения.

2. Создание института инфраструктуры  рынка недвижимости для координации  действий участников рынка недвижимости, исследования и анализа, контроля  и регулирования на рынке недвижимости.

3. Формализованное описание профессиональных  норм и стандартов взаимоотношений  участников рынка недвижимости  и тиражирование их в профессиональной  среде.

Методологический подход рассматривает инфраструктуру рынка недвижимости как набор механизмов, поддерживающих в качестве экономической системы базовые рыночные принципы функционирования процессов создания и потребления полезных свойств объектов недвижимости и обеспечивающих эффективные решения отведенного ей круга задач. Основными задачами при этом являются:

1. Создание системы мониторинга  и исследования процессов функционирования  рынка недвижимости, выявление путей, способов и средств реформирования  и развития рынка (осуществляют  исследовательские подразделения  саморегулируемых общественных  объединений при участии профессионалов-практиков, а также коммерческие исследовательские  организации рынка недвижимости).

2. Создание специализированных  государственных саморегулируемых  общественных и коммерческих  институтов управления развитием  рынка недвижимости:

- органа координации усилий  государственных учреждений и  ведомств, цели которых направлены  на развитие рынка недвижимости;

-специализированных структурных подразделений органов государственной власти и местного самоуправления, ориентированных на реформирование, регулирование и контроль рынка недвижимости, защиту собственника на рынке недвижимости от противоправных действий;

- саморегулируемых общественных  организаций, профессиональных и  потребительских союзов рынка  недвижимости;