Рынок земельных ресурсов и его особенности

  В результате земельной реформы существенно изменилось распределение земельного фонда России по категориям землепользователей и формам собственности. Эти изменения в первую очередь затронули земли сельскохозяйственного назначения. Созданы крестьянские хозяйства на площади в 34,3 млн. га, а также их объединения и ассоциации (9,0 млн. га). В районах Крайнего Севера организованы общинно-родовые хозяйства, их площадь достигла 68,9 млн. га. Интенсивно идет процесс образования акционерных обществ и товариществ, занимающихся товарным сельскохозяйственным производством. На их долю приходится 190,9 млн. га. Получили широкое развитие сельскохозяйственные кооперативы, расположенные на площади 36,6 млн. га.

  Отмечая существенные изменения в распределении земель по формам собственности, подчеркнем, что значительная часть территории Российской Федерации - более 76% (1306,2 млн. га) ее земель - все еще остается в государственной форме собственности, причем 803 млн. га - земли субъектов Федерации. В муниципальной собственности находится 56 млн. га, или 3,3%, в собственности юридических лиц - 335,8 млн. га (20%) и в собственности граждан - чуть более 10 млн. га (0,6%) К не подлежащим вовлечению в рыночный землеоборот или имеющим определенные ограничения отнесены земли:

- обороны и обеспечения  безопасности страны (10,0 млн. га);

- единой общегосударственной  транспортной сети (1,4 млн. га);

- природоохранного, заповедного,  оздоровительного, рекреационного  и историко-культурного назначения (27,2 млн. га);

- расположенных на территории  городов и населенных пунктов  объектов и предприятий федеральной  собственности (0,34 млн. га);

- объектов обеспечения  внутренних функций государства,  его устойчивого развития, жизнеспособности  и охраны окружающей среды  (2,0 млн. га);

- лесного фонда (265,9 млн.  га);

- запаса (47,0 млн. га), а  также водные объекты (17,8 млн.  га).

Кроме того, для осуществления  эффективной градостроительной  политики в каждом населенном пункте требуется сохранение резервных  площадей, которые в среднесрочной  перспективе не подлежат застройке (всего приблизительно 0,43 млн. га). Вряд ли есть основания включать в рыночный землеоборот и земли таких объектов, как внутренние водоемы, болота, гидротехнические сооружения, на которые приходится в составе федерального фонда 18,2 млн. га. Подлежат ограничению в части включения в операции купли-продажи территории оленьих и конских пастбищ в местах обитания малых народов и этнических групп (13,2 млн. га). Исключаются из рыночного землеоборота и хозяйственного использования по крайней мере на среднесрочную перспективу и малодоступные таежные территории Восточной Сибири и Дальнего Востока. Их площадь можно оценить примерно в 300-400 млн. га. Особого отношения заслуживают и земли сельскохозяйственного назначения федеральной собственности (83,1 млн. га), рыночные операции с которыми существенно ограничиваются.

  Итак, в настоящее время можно исключить из оборота по купле-продаже около 800-900 млн. га земель, отнесенных к федеральной собственности. К данной цифре следует добавить еще почти 124 млн. га эрозионно опасных сельскохозяйственных земель, а также приплюсовать 15% территории» Европейской части России, загрязненной радионуклидами, тяжелыми металлами, токсинами промышленного происхождения. 

  Российский земельный рынок пока еще очень слаб, этому свидетельствуют сумбурные из года в год скачущие показатели землеоборота. Землеоборот в рыночной экономике служит своего рода индикатором состояния  экономической системы и эффективности механизмов ее функционирования.  Выводом из бесчисленных реформ и постановлений может служить необходимость политики, воздействующей на структуру рыночного землеоборота, ее инструментами должны выступать налоговая, финансово-кредитная, инвестиционная политика, гарантии предпринимательского риска, поддержка страховой, консалтинговой и иных видов инфраструктурной деятельности на земельном рынке.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

  2. Характеристика рынка земельных участков.

  2.1 Особенности рынка земли

 

  Рынок земли является неотъемлемой частью экономики любого развитого государства. В развитых странах принимаются законы, которые стоят на защите любых прав собственности, в том числе и земельной.

  Земля - важнейший ресурс, занимающий исключительное место в жизни и деятельности любого общества. Рынок земли обладает целым рядом специфических особенностей:

  Во-первых, земля является бесплатным даром природы, что позволяет говорить об иррациональном характере ее стоимости. Тем не менее, земля является объектом купли-продажи; с ней связаны земельные арендные отношения.

  Во-вторых, в зависимости от тех или иных природно-климатических условий, а также местонахождения участков земли, последние подразделяются на лучшие, средние и худшие. В основе такого деления лежит естественное плодородие почвы, от которого зависит продуктивность земли.  Но она может быть улучшена в результате дополнительных вложений в нее труда и капитала.

  В-третьих, в следствие фиксированности площади земельных угодий природой, предложение земли характеризуется в общественном масштабе совершенной неэластичностью, хотя для конкретного пользователя землей дело обстоит иначе: предложение земли обладает определенной эластичностью, поскольку пользователь имеет возможность увеличить имеющуюся у него земельную площадь за счет конкурентов. Ограниченность предложения земельных ресурсов усиливается закрепленностью земли в частную собственность. В условиях рынка земельные собственники весьма неохотно идут на продажу своих земельных участков, отдавая предпочтение сдаче земли в виде аренды, они получают право получения стабильного дохода, именно поэтому каждый определенный момент продается лишь незначительная часть земельного фонда, в этом заключается принципиальная особенность рынка земли.    

Земельный рынок формирует  условия, стимулирующие эффективное  использование земли и вынуждает  отдельных субъектов отказаться от части земли или от всего  участка, если он не функционирует эффективно.    

 Однако рынок земли далек от совершенства и не является гарантом стабильности. Восполнение недостатков рынка - важнейшая задача государства. Государство обязано в первую очередь создать условия защиты прав собственности на землю, соблюдения субъектами своих договорных обязательств, целенаправленного и разумного использования земельного фонда страны. Любая государственная система управления должна базироваться на земельном кадастре - это официально составленный, систематизированный свод сведений, касающийся земельного фонда страны. Очевидно, что вне наличия у государства банка данных о земле невозможно разрешение проблем аграрного сектора.

    Под рынком земли следует понимать не только куплю-продажу земли, но и предоставление ее в аренду.  

  Земельный рынок – это одна из самых прибыльных статей доходов бюджета многих государств. В этот нелегкий для страны период, когда в государстве растут спад производства и увеличение безработицы развитие рынка земли могло бы стать дополнительным источником бюджетных поступлений.

    Сегодня можно констатировать, что процесс становления земельного рынка в России, особенно рынка земель сельскохозяйственного назначения, сталкивается с большими трудностями. Вялый спрос на земли данной категории, причем преимущественно на садово-огородные и дачные участки, необъяснимые колебания цен на одинаковые земельные участки, слабо выраженные тенденции и зависимость рыночной конъюнктуры и ценообразования от определяющих их условий и факторов - вот далеко не полный перечень проблем, которые мешают развитию рыночного оборота сельскохозяйственных земель.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

   2.2 Спрос и предложение на участки земли

 

   Земельный рынок России отозвался на экономический кризис структурными и динамическими изменениями. Недавний бурный рост цен на землю сменился их заметным снижением. Некоторые начали распродавать в розницу свои активы, но покупательский спрос сократился. Рынок стремительно приближается к ценовому дну. Недвижимость оказалась самым пострадавшим от кризиса сегментом строительной отрасли: ее капитализация снизилась на 82%. Для сравнения, банки «просели» до 79%, нефть и газ — до 71%, связь — до 54%.

   Рынок земли отреагировал на экономический форс-мажор сокращением объемов оптовых продаж на 50–95%. И это наряду с тем, что количество предложений выросло. Недостаток собственных средств и отсутствие кредитования делают реализацию строительных проектов затруднительной. Чтобы вернуть ликвидность и расплатиться с кредиторами, собственники распродают большие участки по частям.

  На рынок вышло много новых земель, зачастую без коммуникаций и планов застройки и не самого лучшего качества. Собственники пытаются освободиться от неликвида, но наиболее интересные активы стараются сохранить. Вполне вероятно, что спустя три-четыре года, когда экономическая ситуация стабилизируется, хорошая земля будет востребована. 

 Однако удержать в своем портфеле ликвидные участки могут не все, поэтому еще одной приметой сегодняшнего времени стало появление на рынке некоторого количества первоклассных предложений (доля таких объектов выросла на 20%). Таким образом, внимательный и думающий о будущем покупатель имеет все шансы приобрести по приемлемой цене то, что раньше многим было недоступно.

   В ожидании дальнейшего падения цен на землю покупатели резко снизили свою активность. Число звонков потенциальных клиентов в офисы земельных компаний сократилось в три-четыре раза.

   Кроме количественных показателей изменились и качественные характеристики спроса. Существенно вырос интерес к территориям промышленного назначения. Этой категории земель отдают предпочтение до 80% обратившихся, а ее доля в общей структуре спроса увеличилась с начала года с 38 до 64%. А вот земля под дачное и индивидуальное жилищное строительство частично утратила свою привлекательность. Такие участки с начала 2009г. пользуются спросом почти в два-три раза реже, чем в 2008г. Эта тенденция объясняется тем, что, делая ставку на землю промышленного назначения, предприниматели рассчитывают на кредитную поддержку реального сектора экономики за счет федерального бюджета. В период экономического спада государство в первую очередь заинтересовано в строительстве и развитии предприятий, а значит, найдет для этого деньги.

   Особенностью сегодняшнего спроса аналитики называют общее снижение стоимости сделок, что связано не только со скидками со стороны продавцов, но и с уменьшением размеров покупаемых площадей. Покупатели все чаще делают выбор в пользу маленьких земельных, предпочитая их большим наделам. Доля мелких участков в этом году увеличилась с 5 до 36%.

   Несмотря на падение спроса, отмечается, что появились и 2009г. году покупатели пренебрегли традиционным сезонным затишьем и начали проявлять интерес к земельным участкам сразу после зимних каникул, а не в конце февраля, как раньше. По сравнению с октябрем — ноябрем прошлого года в январе — феврале были зафиксированы неплохие показатели.

 

 

 

 

 

 

 

 

  2.3 Формирование цен на рынке земельных участков

 

  Когда речь идет о рынке недвижимости, в том числе и земельном, необходимо определиться с видом стоимости. В настоящее время существуют несколько видов стоимости, которые тем или иным образом влияют на рынок земли – кадастровая, нормативная, рыночная. Кроме того, в связи с развитием рыночных отношений и положениями Земельного кодекса на рынке имеет место экономическая категория как стоимость права аренды. Кадастровая стоимость является на сегодняшний день основным показателем ценности земельного участка. Это стоимость, полученная в результате проведения государственной кадастровой оценки земли для целей налогообложения и иных государственных целей, установленных законодательством.

  Нормативная стоимость  земли используется в настоящее время для покупки и выкупа земельных участков, в случаях, предусмотренных законодательством РФ.

  Рыночная стоимость земли – это стоимость, которая наиболее часто фигурирует на открытом рынке. Суть рыночной стоимости характеризует определение – это наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. 
            Говоря о рыночной стоимости земельных участков, необходимо иметь ввиду, что она характерна, в основном, для вторичного рынка. Первичный рынок земли характеризует, в основном, нормативная стоимость (выкуп государственных и муниципальных участков в собственность). Исходя из определения рыночной стоимости видно, что для расчета ее необходим развитый рынок. Только анализ совершенных сделок, с учетом необходимых поправок, может определить ту самую наиболее вероятную цену, о которой говорится в определении.

   Говоря о стоимости земельных участков, необходимо учитывать еще несколько немаловажных факторов, присущих только земле – это конфигурация и площадь участка, электроснабжение, водоснабжение и т.д. Иногда имеет значение и наличие замощения (асфальтирование, бетонирование). Из теории оценки известно, что чем больше отношение длины участка к его  ширине, тем дешевле в расчете на единицу площади становится участок. Отсюда, чаще всего, участок квадратной формы может иметь значительно большую стоимость, чем прямоугольный или неправильной формы. Этот фактор имеет немаловажное значение при строительстве какого-либо объекта, т.к. имеются ограничения как по площади застройки, так и прочих параметров (минимальная ширина вдоль фронта улицы, минимальные отступы строений от границ участка и т.д.). Огромное  значение имеет и рельеф участка. В случаях, когда участок представляет собой склон, либо неровную поверхность, то цена его, естественно, будет ниже, чем у относительно плоского, ровного участка. Улучшения таких участков удорожают строительство, а значит, при прочих равных условиях, снижает стоимость земли.

  Стоимость права аренды земли чаще всего значительно ниже рыночных цен на землю. Во многом, стоимость права аренды определяется как сроком аренды (до 49 лет), так и назначением участка. В основном, право аренды земли реализовывалось для объектов торговли и жилищного строительства.  
Нетрудно сделать вывод, что стоимость права аренды ниже рыночной стоимости земли.

    В определении цены на земли, несомненно, последнее слово за спросом и предложением. Однако субъект, желающий приобрести земельный участок, рассматривает альтернативные варианты. В самом деле, цена земли - это покупная цена не земли, а той земельной ренты, которую она приносит. В этом экономическом ее содержании ренту можно рассматривать как процент на капитал.