Автор работы: Пользователь скрыл имя, 30 Декабря 2014 в 12:01, реферат
Актуальность данной темы заключается в том, что до введения земельного законодательства в Российской Федерации все земельные ресурсы находились в государственной собственности и рынка земельных ресурсов, как такового, не существовало. Государство само распоряжалось земельными ресурсами по своему усмотрению, не получая при этом прибыли и не развивая общественные отношения в этом направлении. Но по мере возникновения рыночных отношений, земля становится товаром - объектом хозяйственного оборота, который оказывает немаловажное значение не только на развитие экономических отношений между физическими и юридическими лицами и экономику страны в целом, но и на развитие внешнеэкономических отношений.
Мнения депутатов Государственной Думы РФ по данному вопросу разделились: одни вы ступают за снятие запрета на покупку неиспользуемых приграничных земель иностранцами и изъявляют готовность в кратчайшие сроки разработать соответствующие поправки к законодательству, другие счита ют, что продажа приграничных земель в собственность иностранцам – путь к их потере. В 2006 г. Госдума по предложению властей Хабаровского края приняла в первом чтении поправки к Земельному кодексу РФ, запрещающие владеть землей на приграничных территориях России компаниям, контрольный пакет акций которых принадлежит иностранным юридическим лицам [4].
Оценка земель в России сегодня осуществляется с применением кадастрового, нормативного и рыночного методов. Кадастровая оценка производится на государственном уровне раз в пять лет в целях фискальной политики. Земельный налог устанавливается от кадастровой стоимости земельного участка (до 1,5 %).
Стоимость земель населенных пунктов определяется на основе построения статистических моделей. В целом кадастровая стоимость земель исчисляется как производная от рыночных сделок на территории за предшествующие не сколько лет. Усредненные результаты оценки чаще всего не отражают объективное состояние земельных участков. Но и формально заявленный перечень природных факторов обычно не находит отражения в оценочном процессе.
Нормативная цена земли определяется исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости при передаче земли в собственность, по наследству, дарении и получении банковского кредита под залог земельного участка. Данный показатель не должен превышать 75 % уровня рыночной цены на аналогичные земельные участки соответствующего целевого назначения. Такая оценка применяется в случаях, когда кадастровая стоимость земли не определена; результаты ее учитываются при налогообложении.
Рыночная стоимость земель определяется методами сравнения продаж, выделения, распределения, остатка, капитализации земельной ренты, предполагаемого использования [2, c.98]. Чаще всего используется метод сравнения продаж, главное условие применения которого – наличие информации о ценах сделок с участками-аналогами.
Сфера применения результатов рыночной оценки по сравнению с кадастровой шире: проведение сделок, установление стартовых цен на конкурсах и аукционах по продаже недвижимости, определение размера компенсационных выплат при изъятии земель у собственника для государственных и муниципальных нужд, реорганизация и ликвидация предприятий, решение ценовых споров и т.д.
При использовании рассмотренных методов не учитывается в полной мере состояние оцениваемых объектов и влияние природной среды (климат, рельеф, геологическое, геоморфологическое, гидрогеологическое строение территории), а так же ресурсно-сырьевая база. Достаточно полно эти методы позволяют оценить антропогенную составляющую на основе суммы сделок куп ли-продажи на данной территории за предшествующие 3–5 лет.
В соответствии с ресурсно-сырьевым оборотом мирового рынка, нижний уровень рыночной цены должен определяться независимо от вида природного ресурса и его целевого назначения на основе единого методического подхода. Факторы, принципы и цели оценки разных видов природных ресурсов, как следует из практики, идентичны. Главными характеристиками каждого оцениваемого природного объекта являются запасы (их объем, количество, качество – поэлементный состав), соответствие качества данного ресурса рыночным требованиям, технологическая цепочка хозяйственного использования, уровень изученности (готовность ресурса к разработке), освоенность территории размещения ресурса, его целевое назначение, критерии оценки и т.д. Ограничениями для оценки всех видов ресурсов являются объем извлекаемых запасов, соответствие рыночным требованиям качества получаемых из ресурсов товарного сырья и продуктов, техникоэкономические показатели, удельные затраты на освоение и потребности рынков в сырье и продуктах.
В основу предлагаемого методического подхода нами положены следующие принципы.
1. Количественная характеристика факторов, наиболее полно отражающих состояние ресурса на начало оценки.
2. Применение единой логически построенной цепочки выполняемых расчетных операций: методов аналогии, аналитико-графического, абрисного анализа в сочетании с методом графов; методов картографирования, имитирующих по факторное состояние объектов, и сводной комплексной картосхемы, содержанием которой является комплексная характеристика состояния рассматриваемых объектов и возможных направлений (стратегий) освоения.
3. Учет уровня хозяйственной освоенности территории:
– пионерного состояния (на территории есть природные ресурсы, но они неосвоены);
– очагового (освоение природных ресурсов на базе территориальных комплексов – отдельных поселений);
– сложившегося комплекса (территории поселений разного типа);
– инерционного состояния (ресурсы специализированных отраслей исчерпаны, промышленность функционирует на привозном сырье, на территории размещены значительные массы отходов, которые могут рассматриваться как запасы вторичного сырья для развития промышленности других специализаций).
4. Раз работка единой системы единиц из мерения факторов оценки.
5. Создание методики, обеспечивающей полифакторное сравнения и ранжирование рассматриваемого и конкурирующих объектов с целью определения последовательности введения их в хозяйственный оборот.
6. Определение рисков продавца и покупателя при выборе объекта для проведения торгов.
7. Разработка территориальной основы системного прогнозирования – комплексного взаимообусловленного освоения оцениваемого объекта как составляющей природного потенциала конкретно рассматриваемой территориальной части.
8. Обеспечение информацией, необходимой для подготовки пакета документов в соответствии с требованиями потребителя (внутри государственного и зарубежного рынков).
Предлагаемый методический подход включает три этапа.
На первом этапе производится аналитический обзор состояния оцениваемого земельного ресурса и окружающей среды (ресурсов лесных, водных, рекреационных, недр, почвенного покрова и экологии). Итогом должно стать пофакторное зонирование территории и определение генеральных направлений комплексного освоения ее природного, антропогенного и демографического потенциалов.
На втором этапе выполняется комплексная оценка реально возможных технологических цепочек по освоению рассматриваемого ресурса в совокупности со сценариями территориального размещения их основных звеньев в разрезе связей «природный объект – технологическая цепочка его освоения – получение возможных видов товарного сырья и продуктов – реальные (или виртуальные) потребители (рынки)». При этом используются методы отраслевых аналогий, аналитико-графический, абрисный в сочетании с методом графов, методы формализации технологических цепочек, формирования технико-экономических показателей по аналогии или прямым калькулированием, определения затратных критериев и др.
Необходимо обосновывать использование поправочных коэффициентов для корректировки показателей освоения ресурса в зависимости от условий среды; перевести традиционные количественные единицы измерения факторов в систему относительно условных единиц – это позволит провести полифакторное сравнение оцениваемого объекта с конкурирующими.
Завершением второго этапа будет определение нижнего уровня рыночной цены рассматриваемогозе мельного ресурса и природных ресурсов окружающей среды.
На третьем этапе разрабатывается сопроводительный пакет документов с результатами оценки, необходимыми для представления объекта на конкурс соответствующего рынка. В заключение отметим, что предлагаемый методический подход с 1984 г. успешно используется для оценки лесных, рекреационных ресурсов и недр. Применение его для оценки территориальных частей России позволило бы разработать основы системного прогнозирования хозяйственного их освоения как составляющих структуры территориального регулирования социально-экономических процессов.
Заключение
Земельный рынок России уже существует. Это один из очевидных итогов аграрных преобразований, осуществляющихся в стране с 1990 года. Гражданский кодекс РФ, Земельный кодекс РФ, ряд федеральных нормативных правовых актов и аналогичных актов субъектов Федерации устанавливают право собственности физических и юридических лиц на землю, дающее возможность покупки и продажи земельных участков, сдачи их в аренду, дарения, залога и т. п.
Однако российский земельный рынок все еще на стадии становления. Ограниченность его двояка: во-первых, общие земельные ресурсы России не беспредельны, во-вторых, что важнее всего, главным распорядителем земель у нас по-прежнему остается государство. До сих пор основным способом вовлечения государственной земельной собственности в рыночный оборот остается сдача ее в аренду. При этом площадь земельных участков, задействованных во всех сделках.
Цены за аренду государственных земель устанавливались постепенно, по мере вовлечения земельных участков в рыночный оборот. Причем, по мнению некоторых исследователей, выявить круг факторов, от которых устойчиво зависят эти цены, достаточно трудно. Особенно это касается земель, предназначенных для сельскохозяйственного производства. На формирование цен продолжают оказывать большое влияние субъективные причины, не поддающиеся анализу и обобщениям.
Земельные отношения в РФ базируются на основных положениях и нормах, закрепленных Конституцией РФ, Гражданским и Земельном Кодексами РФ.
Земельный кодекс не смог пока решить всех проблем функционирования земельных отношений в условиях рынка. Необходимо дальнейшее улучшение и развитие земельного законодательства для совершенствования механизма вовлечения земель сельскохозяйственного назначения в товарно-денежный оборот и регулирования рентных отношений.
Литература