Рынок земли и его формирование в Республике Беларусь

Дифференциальная рента - это уже добавочный доход, полученный только собственниками средних и лучших земельных участков (лучшие. Средние и худшие - условное деление участков). Дифференциальная рента может выступать в двух формах. Арендатор может получить только часть дифференциальной ренты в случае, когда ее прирост обусловлен произведенным им улучшением земельного участка - повышение экономического плодородия почвы - в период действия арендного договора.  Также существует такое понятие как «квазирента». Квазирента - это извлеченный дополнительный доход в результате усовершенствования агротехники и интенсивного использования земли. Характер и количественные параметры усовершенствований зависят и от существующих в данное время и в данной местности условий землепользования, от предприимчивости, размеров капитала собственников и арендаторов земли.

 

Цена земли.

В развитом рыночном хозяйстве земля является предметом купли и продажи. Однако невозделанная земля не имеет стоимости, но имеет цену. Земля продается благодаря её способности приносить ренту своему владельцу.

При продаже участка его собственник заботится о том, чтобы не потерять доход, приносимый рентой. Он соглашается продать землю за сумму, которая, будучи положена в банк или в ценные бумаги, принесет ему доход, равный ренте. Покупатель земли, прежде чем стать собственником, тоже сравнивает приносимую участком ренту с процентом, который он может получить, если деньги положит в банк.

В определении цены на земли, последнее слово за спросом и предложением. Спрос на землю предъявляют две группы покупателей:

· сельскохозяйственные пользователи, использующие плодородие почв для производства сельскохозяйственной продукции любого типа;

· несельскохозяйственные пользователи - им земля нужна для строительства зданий, промышленного производства или иных целей, не связанных с использованием плодородия почв.

Для сельскохозяйственных производителей цена земли определяется её плодородием и в определённой мере местоположением, от которого зависят как почвенно-климатические условия производства, так и затраты на доставку ресурсов и готовой продукции.

Для несельскохозяйственных производителей принято выделять два основных фактора формирования цены земли: подготовленность участка к использованию (наличие на участке всевозможных коммуникаций: свет, вода, газ, электричество, телефон.) и местоположение участка (особенно касается городского строительства).

На цену земли влияет также транспортный фактор, то есть удобство сообщения с теми местами, куда надо доставлять готовую продукцию или куда люди ездят на работу. Поэтому величина ренты носит не случайный характер - она прямо зависит от пользы, которую можно извлечь при использовании земельного ресурса.

Рынок земли при всех его особенностях вполне успешно решает главную задачу любого рынка: обеспечение наиболее рационального распределения ограниченных ресурсов.

Для оценки земли существует несколько методик. Показатели относительного плодородия обеспечивают дифференциальный земельный доход, величина которого зависит не только от уровня плодородия, созданного природой, но и от дополнительных вложений капитала и труда для совершенствования земли. Но, продавая земельный участок, его владелец продает не почву как таковую, а право на получение с него ежегодного дохода (ренты). Поэтому он рассчитывает получить за землю такую сумму, которая, будучи помещена в банк, принесет ему доход в форме процента, равного ренте.

Цена земли = (Размер ренты / Величина ссудного процента) * 100

Стоимость сельскохозяйственных земель обычно выражается в виде текущей денежной арендной платы, помноженной на определенное количество раз или, иными словами, в виде «покупки на ряд лет» этой ренты. Но это лишь первое приближение к сущности явления. Система оценки земли включает в себя несколько элементов. К ним, в частности, относятся:

· информация кадастровых регистров о правовом режиме и качественных характеристиках земельных участков;

· привлекаемая из иных источников информация о сделках с земельными участками и информация о рынке земли и иной недвижимости;

· кадастровая оценка стоимости земли по оценочным зонам и земельным участкам;

 

 

1.2 Экономические показатели  эффективности использования земли

 

Земля относится к не воспроизводимым средствам производства в сельском хозяйстве. Экономическая эффективность использования земли в сельском хозяйстве характеризуется системой натуральных и стоимостных показателей.

Основными из них являются следующие:

- урожайность сельскохозяйственных  культур, ц/га;

- стоимость валовой продукции, валового и чистого дохода, прибыли  в расчете на 1га, руб.;

- окупаемость затрат в  земельные ресурсы, на 100 руб. материальных  затрат;

- рентабельность производства продукции, %.

В качестве дополнительных показателей эффективности использования земли могут быть использованы:

- степень вовлечения земли  в сельскохозяйственное производство  сельскохозяйственных угодий (пашня, сенокос, пастбища), %;

- показатель степени использования сельскохозяйственных угодий (удельный вес пашни на площадь сельскохозяйственных угодий), %;

- степень использования  пашни (посевная площадь / площадь  пашни * 100).

Показатель эффективного использования земли выражается в относительных величинах интенсивности (плотность скота / площадь сельскохозяйственных угодий * 100), (производство продукции на 100га).

Рассматривая эффективность использования земли надо исходить из следующих положений:

- конкретные показатели  эффективности различны, если земля  используется в различных отраслях  и сферах производства. Так в  сельском хозяйстве она может  быть определена выходом продукции  с единицы площади, в градостроительстве - плотностью и этажностью застройки и т.д.;

- эффективность использования  земли определяется исходя из  всесторонней оценки последствий  социально-экономической деятельности, учитывающей как непосредственные  результаты производства, так и  сопутствующие экологические факторы;

- при определении экономической  эффективности необходимо учитывать  потребляемые обществом ресурсы  и производимые им затраты.

Преобладание земель сельскохозяйственного назначения, их особое место и ведущая роль в обеспечении населения продовольствием, а перерабатывающей промышленности - сырьем, определяют необходимость их рационального использования.

На современном этапе развития сельскохозяйственного производства, когда сельхозугодия и другие ресурсы стали частной собственностью, возникла необходимость в пересмотре концепции расчета нормативов. Обществу уже стало необходимо контролировать лишь направленность и степень эффективности использования сельхозугодий.

Если параметры естественного плодородия почвы совпадают, то общество вправе оценить степень эффективности работы хозяйствующего субъекта лишь путем сопоставления полученного урожая (или валовой продукции в сопоставимых ценах) с единицы площади.

Проблема улучшения использования земли сводится к решению следующих первоочередных задач, каждой из которых соответствует своя система мероприятий.

1. Требуется, прежде всего, приостановить массовое сокращение  площадей, которые по разным причинам  выпадают из хозяйственного оборота. Вовлечение в оборот ранее  не используемых участков.

2. Охрана почв от эрозии и других разрушительных процессов. Охрана почвы и ее плодородие обеспечивается широкой системой специальных мер, куда входят безотвальная обработка почвы, почвозащитные севообороты, полезащитное лесоразведение, другие пути борьбы с ветровой и водной эрозией.

3. Повышение плодородия  земель. Оно достигается на основе  мероприятий, которые, с одной стороны, увеличивают содержание в почве  питательных веществ, с другой - улучшают  агрофизические свойства и биологическую  активность почвы. Благодаря этому содержащиеся в почве питательные вещества становятся более доступными для усвоения растениями.

Такому качественному улучшению почвы способствуют внесение удобрений, орошение, осушение, освоение правильных севооборотов и многие другие меры.

4. Лучшее, более полное использование экономического плодородия почвы.

Решение всех задач по улучшению использования земли связано с внедрением и освоением рациональной системы земледелия. Она представляет собой комплекс агротехнических, мелиоративных и организационно-экономических мероприятий, направленных на рациональное использование земли, сохранение, восстановление и повышение плодородия земли.

 

2. Становление рынка  земли в условиях переходной  экономики на примере стран-соседей

 

В процессе перехода от административно-командной к рыночной экономике сформировались примерно три группы стран.

Первая группа включает страны, где темпы продвижения к рыночной системе наиболее значительны (Польша, Венгрия, Чехия, Словакия, Словения, страны Балтии). Сравнительно быстрое и успешное продвижение к рыночной экономике обусловлено рядом факторов: существованием основ рыночной экономики до поворота к административно-командной системе, тесными экономическими и историческими связями с Западной Европой, относительной сбалансированностью структуры народного хозяйства или небольшим объемом диспропорций, консенсусом всех слоев населения в отношении необходимости перехода к рыночной системе.

Вторая группа включает страны, где переход к рыночной экономике оказался сопряженным с немалыми трудностями и осуществляется гораздо медленнее, чем в странах первой группы (Россия, Беларусь, другие страны -- члены СНГ, Болгария, Румыния, Югославия, Албания, Монголия). Здесь не было устойчивой традиции рыночной экономики, а формирование административно-командной системы нередко происходило на базе традиционной системы. Затрудняют продвижение к рынку и такие факторы, как наличие глубоких диспропорций в структуре экономики, наличие сильных уравнительных тенденций и отсутствие в обществе консенсуса по вопросу о характере преобразований, относительная изолированность от развитых стран, а нередко и военные конфликты на их территории.

Третья группа у составляют страны Восточной Азии (Китай и Вьетнам), где господство административно-командной системы было кратковременным и переход к рыночной экономике начался на основе традиционной патриархальной системы при крайне слаборазвитой промышленности и, следовательно, отсутствии серьезных диспропорций, а также при сохранении авторитарной политической власти, в условиях благоприятного для развития рыночных отношений хозяйственного менталитета населения.

 

Земля в жизни людей всегда занимала особое положение. Без нее невозможно ведение сельского хозяйства, создание продуктов питания и большинства сырьевых ресурсов для промышленности. Если производство рассматривать как единство труда, капитала, природных ресурсов и предпринимательской деятельности, то земля в этом единстве - главное, незаменимое условие производства, которое характеризуется постоянством местоположения, пространственно ограничено, не воспроизводимо и в качественном отношении не однородно. Различие в качестве земель (т. е. в климате, рельефе, механическом составе почв и мелиоративном их состоянии), а также местоположении земельных участков оказывает большое влияние на перераспределение доходов и процесс воспроизводства.

В мировой практике имеет место развитие нескольких экономических систем. Основополагающими принципами рыночной экономической системы применительно к исследуемой теме можно назвать следующие: частная собственность на средства производства, в том числе на землю, экономическая свобода предпринимательства, личный интерес как главный мотив поведения производителей, конкуренция, свободная система ценообразования и ограниченное вмешательство государства в управление производством. Плановой экономике свойственны централизованное планирование и управление на основе государственной монополии на средства производства, природные ресурсы и произведенную продукцию.

Земельная собственность как общественное явление имеет многоаспектный характер. Экономический аспект ее проявляется в отношениях, связанных с использованием земли как хозяйственного ресурса и определением возможностей удовлетворения потребностей и реализации интересов людей. Она, как исторически сложившаяся общественная форма присвоения земли, может иметь государственный, общинный, коллективный, кооперативный, личный характер. Считается, что частная земельная собственность - поздний и наиболее совершенный институт собственности, оказывающий большое влияние на эффективность производственной деятельности. Общей закономерностью для экономически развитых стран является именно господство частной собственности на землю и приспособление других ее форм к условиям развития рыночного производства в системе их производственных отношений.

Для стран с переходной к рыночным отношениям экономикой, к которым относится и Республика Беларусь, в этой связи характерным является пересмотр земельных отношений по пути упразднения государственной монополии на землю и создания многообразных форм собственности (личной, коллективной и других наряду с государственной), введения платного пользования землей и установления рынка земли.