Рынок земли и его формирование в Республике Беларусь

Такая оценка сельхозугодий в республике проведена с учётом совокупной характеристики плодородия почв, их технологических свойств и удалённости земельных участков от рынка сбыта продукции.

Порядок расчёта предусматривает определение нормативной продуктивности сельскохозяйственных угодий в расчёте на 1 га. Продукция оценивается в средних ценах реализации предыдущего года. Кормовые культуры пересчитываются в кормовые единицы и приравниваются по стоимости к цене 1 т овса. Определяются нормативные затраты на 1 га пастбищ, которые принимаются на уровне 0,20 от затрат на 1 га сенокосов. К нормативным затратам добавляется минимально необходимый норматив уровня рентабельности для обеспечения расширенного воспроизводства.

Вместе с тем в отечественной теории и практике существует несколько подходов к денежной оценке земли - на базе рентного и затратного методов, а также их комбинации. Как уже отмечалось, цена земли является системной экономической категорией, поэтому предполагает вариантность оценок. Это связано с особенностью земли как объекта оценки и прежде всего многоцелевым характером ее использования. Так, основными направлениями применения экономической категории «цена земли» могут быть: аренда земли; экономическая защита земель; оценка уставного капитала сельскохозяйственных предприятий; включение земельного фонда в активы предприятия и экономический оборот; калькуляция цены земли в себестоимости сельскохозяйственной продукции; изъятие земли из сельскохозяйственного оборота; определение стоимости земли как важнейшего составляющего национального богатства страны.

При осуществлении экономических преобразований в сельском хозяйстве, связанных с персонификацией собственности, формированием многоукладной экономики, переходом к рынку, и одновременном решении экологических проблем (защита почв от водной и ветровой эрозии; стабилизация и повышение содержания гумуса в почве; устранение отрицательных последствий антропогенной и техногенной нагрузок на землю вследствие механизации, химизации, мелиорации) денежная оценка земли призвана решать следующие основные вопросы:

установление паритета цен на продукцию сельского хозяйства и товары промышленного производства, выступающие в качестве основных и оборотных средств в отрасли;

оптимизация состава и структуры земельных угодий с учетом соотношения пашни, естественных кормовых угодий, леса, водных ресурсов с целью обеспечения экологического равновесия в АПК;

компенсация сельскохозяйственным предприятиям потерь за продуктивные земли, изымаемые из оборота для несельскохозяйственных нужд (как мера экономической защиты земель).

Стоимостная оценка земли необходима и для совершенствования хозрасчетных отношений, перевода всех предприятий, работающих на земле, на полный хозрасчет. Она нужна как механизм защиты от нерационального использования земли в самих сельскохозяйственных предприятиях, а также для того, чтобы экономическими методами заставить землепользователей и землевладельцев бережно относиться к земле, не допуская снижения ее качества и Продуктивности (доходности).

Стоимостная оценка земли делает ее производственным капиталом, функционирующим в системе рыночных отношений. Это предполагает

такие преимущества:

-землевладельцы получают возможность  оформлять под залог земли  банковские кредиты, что необходимо  для укрепления материально-технической  базы и расширения производства. Так, в странах с развитой рыночной экономикой сельским товаропроизводителям под залог земли и недвижимости выделяется до 40% кредитных ресурсов;

-создаются устойчивые условия  для купли-продажи земли;

- появляется возможность капитализации  земли (по принципу обратной связи).

Наряду с этим рынок земли является действенным механизмом отбора эффективных форм хозяйствования и экономически наиболее сильных хозяев.  Как уже отмечалось, в экономическом механизме земельных отношений, в зависимости от целевого назначения, могут использоваться различные методы расчета цены земли, которые базируются на оценках земельной ренты и определении совокупного потенциального (нормативного) чистого дохода.

Совершенствование методов стоимостной оценки земли, по нашим исследованиям, может идти по двум направлениям: совершенствования методики определения земельной ренты, а также более полного учета целевого предназначения стоимостных оценок в экономическом механизме земельных отношений.

Одним из наиболее приемлемых вариантов расчета земельной ренты с точки зрения практики является интегральный метод. Суть его в том, что размеры ренты (удельные и общие) исчисляются по всей товарной продукции. Сопоставимость разнородных продуктов обеспечивается через их оценку по издержкам производства, что наиболее достоверно отражает общий объем товарного продукта и сравнимость результатов оценок по товаропроизводителям разной специализации с различиями объективных факторов производства, обусловливающих наличие дифференциальной ренты.

Таким образом, стратегический курс земельной политики Беларуси, с использованием платного землепользования, предполагает разработку механизма становления рынка земель сельскохозяйственного назначения. Наиболее острой проблемой в данном случае выступает оценка стоимости земельных участков, ведь в условиях отсутствия развитого земельного рынка очень сложно определить реальную стоимость земли.

2.3 Особенности формирования  и функционирования рынка земли  в Республике Беларусь

Обретение республикой независимости в начале 1990-х гг. и переход к рыночным отношениям обусловили необходимость подготовки законодательных основ для становления частного сектора в экономике, в том числе и в сфере земельных отношений.

Согласно Закону Республики Беларусь О праве собственности на землю 1993 г. и Кодексу Республики Беларусь о земле 2005 г., собственность на нее выступает в государственной и частной формах. Земли сельскохозяйственного назначения находятся в собственности государства. Этими законами государственная собственность сохранена для ведения крупного товарного сельского хозяйства, частная разрешена для ведения всех видов личных подсобных хозяйств (ЛПХ) населения, т. е. для развития мелкотоварного и любительского сельского хозяйства. С 1993 г. доля первой сокращается, второй - увеличивается. На них приходится соответственно примерно 80 и 20% общей площади сельхозугодий республики. [5 С.2]

Таким образом, было положено начало созданию нормативно-правовой базы для формирования рынка земли. Впервые за многие десятилетия была признана правомерность существования частной собственности на землю и разработан правовой механизм ее функционирования.

Известно, что Беларусь при общественной собственности на землю и сельхозпредприятия к 1990 г. по производству зерна, молока, мяса и картофеля в расчете на душу населения вышла на одно из первых мест в мире. И по производству яиц и льноволокна на душу населения мы также были в числе первых! Занимая менее 1,7% сельхозугодий бывшего СССР, Беларусь к 1990 г. довела свою долю в общесоюзном производстве: зерна - почти до 4%, картофеля - 15, льноволокна - 25, мяса - 6, молока - почти 7%. В 1986-1990 гг. среднегодовой темп прироста производитель-Производство зерна, молока, мяса и картофеля на душу населения в 1990 г., кг

Среднегодовой темп прироста производительности сельскохозяйственного труда в общественном производстве составлял 9% (был самым высоким среди республик Союза), а рентабельность к 1990 г. выросла до 42% и была достаточной для обеспечения нормальных темпов расширенного воспроизводства за счет собственных средств.

Исследование вопроса показывает, что в последние (доперестроечные) два десятилетия прошлого века как у нас, так и за рубежом сельское хозяйство переводилось на интенсивные технологии индустриального типа и в этих целях и тут и там нарастал объем государственных субсидий и внедрялся более прогрессивный экономический механизм государственного регулирования и поддержки сельского хозяйства. Это и есть то общее, что нас объединяло в рассматриваемый период и что привело к равным результатам при разных формах собственности. Следовательно, в век урбанизации и НТП в индустриально развитых странах, к которым относится и наша республика, решающее влияние на продуктивность и эффективность сельского хозяйства оказывает не форма собственности, а степень и культура внедрения в землепользование новейших достижений НТП, которые имеются в технике, технологии, организации, управлении, подготовке и использовании кадров села, что убедительно подтверждается опытом наших передовых хозяйств, работающих на государственных землях, и зарубежным опытом частных фермерских хозяйств, работающих как па собственных, так и на арендуемых землях. [6. С.94-104]. Итогом явилось то, что белорусские крестьяне при весьма ограниченных ресурсах посредством своих госхозов, колхозов и личных подсобных хозяйств обеспечили для страны не только производство, но и потребление основных видов продукции сельского хозяйства в расчете на душу населения на уровне, наиболее развитых стран мира. К 1990 г. потребление на душу населения молока и молочных продуктов было доведено в Беларуси до 424 кг, мяса и мясопродуктов -74 кг, яиц - 324 шт. Для сравнения: в США эти показатели составляли соответственно 263 и 113 кг, 229 шт. Из названных продуктов мы только мяса потребляли меньше уровня США. Существовавшая здесь разница вызывалась большими поставками продукции животноводства в союзный фонд.

Приведенные данные свидетельствуют о больших потенциальных возможностях действующей у нас системы земельных отношений. Это означает, что в нашем товарном сельском хозяйстве нет серьезных причин для полной замены государственной земельной собственности на частную, для полного перехода от общественных к частным формам предприятий и, тем более, нет причин для отказа от крупнотоварного производства.

Утверждается, что для успешного развития нашего сельского хозяйства необходим полный переход к частной собственности на все средства производства, включая землю

С таких позиций в резком падении показателей экономики сельского хозяйства

в перестроечные годы винят государственное землевладение и основанное на нем землепользование в форме госхозов и колхозов. Между тем анализ показывает, что основными причинами резкого ухудшения этих показателей были:

сильно заниженные закупочные цены на их продукцию по госзаказу;

несвоевременность платежей колхозам и совхозам за проданную продукцию;

свободные и, как правило, многократно завышенные цены на все материально-технические средства сельскохозяйственного назначения;

непомерно высокие процентные ставки по кредитам банков;

сведенная до минимума бюджетная поддержка сельскохозяйственных предприятий;

многоканальная, завышенная, нестимулирующая производство и его эффективность налоговая система и т. д.

Начиная с середины 90-х годов в нашей республике наступил период более объективной оценки прошлого и поиска оптимального варианта будущей системы ведения сельского хозяйства, основанной на сохранении лучшего из прошлого и дополнении его новыми элементами, отвечающими условиям работы в рыночной среде. В этих целях в стране был проведен референдум (1996 г.), сохранивший государственную собственность на землю, в том числе и на сельхозугодья.

Встал вопрос, как строить систему сельского хозяйства рыночного типа на базе принятой референдумом системы земельных отношений. Вариант, выбранный белорусами, отличается от традиционно сложившегося полного частного землевладения в странах с рыночной экономикой и потому вызывает все больше отрицания со стороны отдельных экономистов-аграрников, делаются прогнозы о его неизбежном неуспехе и крахе

Суть и особенность белорусского варианта аграрной реформы состоят в юридическом признании, введении и оптимальном сочетании двух форм собственности на землю. Государственной - для развития крупнотоварного производства и частной - для развития мелкотоварного и любительского сельского хозяйства. Первая призвана удовлетворять потребности республики в основных видах продовольствия и сельскохозяйственного сырья для своих и экспортно-импортных нужд, вторая - потребности разных слоев населения заниматься собственным производством картофеля, овощей, фруктов, ягод, цветов, лекарственных растений, содержать отдельные виды животных и т.д., а также оказывать услуги и получать доходы от агро- и экотуризма.

Такое распределение целей и функций между государственной и частной системами землевладения имеет ряд социально-экономических преимуществ: на основе первой есть возможность развивать на самой современной индустриальной основе высокоэффективные крупнотоварные предприятия агропромышленного типа разных размеров землепользования и разных форм собственности, а на основе второй - удовлетворять потребность населения в сельскохозяйственном труде на своем приусадебном или дачном участке, прививать детям любовь и уважение к земле и ее плодам. Важно, что многие ЛПХ выполняют функцию практических школ обучения искусству малого агробизнеса, воспитания и развития личного интереса к зарабатыванию денег своим трудом на своей земле. В этом плане в республике уже накоплен немалый опыт эффективного мелкотоварного производства картофеля, огурцов, помидор, винограда, семян цветов и пр., оказания услуг по линии агро-и экотуризма. На базе ЛПХ вырастают весьма эффективные мелкотоварные фермерские хозяйства разной специализации. Поэтому нет оснований для пессимистической оценки нашего варианта аграрной реформы. Наоборот, растет уверенность что в век урбанизации и НТП только частичный, а не всеобщий, переход от государственной к частной собственности на землю в сельском хозяйстве является наиболее правильным. Он позволяет выиграть время, сократить срок перехода к суперэффективной рыночной экономике, развивающейся на основе современных знаний.

Государственная собственность на землю - объективная реальность, данная нам судьбой. Она также выражает ум и волю белорусского народа, что отражено в итогах референдума 1996 г. Поэтому сегодня в центре внимания должны быть формы и методы использования земли, предназначенной как для крупнотоварного, так и для мелкотоварного любительского сельского хозяйства.

В настоящее время сельхозугодья республики используются разными видами крупнотоварных государственных и частных предприятий. Это - госхозы, а также всевозможные корпорации (кооперативные и акционерные предприятия), фермерские хозяйства (семейно-родственные и семейно-соседские) артельного типа. Высокие экономические показатели ряда государственных и частных сельхозпредприятий, работающих на основе государственной системы землевладения, убедительно говорят о том, что отсутствие в переходный период частной собственности на землю в системе крупнотоварного производства имеет ряд неоспоримых преимуществ, так как позволяет:

максимально предотвратить разрушение и обесценивание уже действующих крупнотоварных предприятий интенсивного типа;

постепенно, т. е. эволюционно, изменять социально-экономическое содержание колхозов и госхозов в сторону разных форм корпоративной частной собственности на них или только в сторону совершенствования системы управления их деятельностью;