Рынок земли. Рента

Одним из важнейших направлений  государственного регулирования отношений  собственности выступает процесс  становления  и воспроизводства эффективного собственника. В рыночной экономике городская земля видится не только как пространственная основа  хозяйствования и жизнедеятельности граждан, но и как важнейший источник извлечения дохода  для предпринимателей.

По мнению ряда ученых, развитие рынка земли в нашей стране может привести к ряду последствий негативного и позитивного характера. Многие обеспокоены процессами отделения земель и возрастанием  социальной остроты в результате перераспределения собственности на землю. К тому же велика возможность того, что в результате развития рыночных отношений  возрастет объем земельных платежей и число собственников земельных участков. В отношении того, сможет ли рынок распределить земельные участки в руках наиболее эффективных собственников высказываются далеко не однозначно.

Для создания хороших  условий  более плодотворного использования  земельных ресурсов необходимым  считают продолжить приватизацию земель поселений, облегчив механизм предоставления земельных участков и существенно увеличить долю частной собственности на эту категорию земель. Причем оборот земель поселений должен по возможности регулироваться рыночными механизмами. В отношении приватизации земель сельхозназначения высказываются более сдержанно, считая, что доля частной собственности на эту категорию земель не должна превышать 25 %. При этом государственные органы должны четко контролировать оборот земель  сельхозназначения.

Цена, по которой в настоящее  время продаются земельные участки  сельхозназанчения, является ниже объективной (то есть земля недооценена) и в ближайшие 5 лет она, скорее всего, останется на том же уровне либо немного возрастет. Цена на землю поселений, в большинстве случаев, соответствует ее реальной стоимости (что говорит о достаточно развитом рынке земельных участков) и в ближайшие 5 лет вследствие объективных причин стоимость земельных участков в городах и поселениях будет расти.

Ценовая ситуация на частном  рынке земельных участков характеризуется  сильным повышением стоимости участков, при этом рынок частных компаний, которые предоставляют посреднические услуги в области земельных отношений, признается в большей мере ограниченным в свободе, что указывает на существование барьеров для создания новых компаний. Существование подобных барьеров неизбежно ведет к его монополизации, что создает предпосылки для подрыва конкурентной среды и постепенного размывания стимулов к росту  конкурентоспособности организаций. К числу причин, обуславливающих существование подобных барьеров, в первую очередь, следует отнести деятельность бюрократического аппарата, которая характеризуется низким уровнем компетенции.

Опыт зарубежных стран  показывает, что вложенные в землю  средства себя оправдывают. Конечно, мировой  экономический кризис отразился  и на этом рынке, но вероятнее всего, это временное явление, и, в конечном счете, цена земли, расположенной в зарубежных странах, продолжит свой рост.

Однако у земельных  участков за рубежом есть свои минусы, которые, в первую очередь, связаны  именно с их расположением. Контролировать такую собственность,  а тем более получать доход из нее достаточно сложно в силу того, что земельный участок и его собственник находятся в разных странах. Более того, в ряде случаев определенные трудности возникают уже на этапе приобретения земельного участка за рубежом.

Будущему собственнику земельного участка надо быть готовым к тому, что сама стоимость земли –  это только часть расходов, которые  ему придется понести в связи с таким приобретением. Помимо этого может понадобиться уплата различных налогов и сборов.

 Во многих странах,  для того, чтобы стать владельцем  земельного участка необходимо  разрешение властей. В зависимости  от конкретных условий его  получение может стать, как  простой формальностью, не требующей  больших усилий, так и трудоемкой  процедурой, в ходе которой потенциальному покупателю придется объяснить, с какой целью он приобретает земельный участок и каким образом он получил средства на его покупку.

Также, законы некоторых  стран запрещают продавать землю  иностранцам, являющимся физическими  лицами – покупка может быть совершена только предприятием, причем достаточно распространены ситуации, когда это предприятие должно работать в той стране, где находится земельный участок. В случае, если процедура приобретения земли иностранцем в конкретной ситуации обещает стать достаточно сложной, лучше воспользоваться помощью посредников.

Строго говоря, услуги риелторов  и юристов, занимающихся сделками с  землей, понадобятся покупателю-иностранцу в любом случае, как минимум, потому, что самостоятельно разобраться во всех тонкостях действующего в конкретной стране законодательства, а также во всех особенностях рынка, ему будет достаточно сложно.

Если вернемся к рассмотрению проблем развития земельного рынка  в РФ,  в настоящее время  их разрешение, безусловно, зависит от правильно выбранной земельной политики. Земельная политика представляет собой «деятельность по приведению системы земельных отношений в соответствие с целями государства и направлена на укрепление государственной власти и регулирование социально важных вопросов» [9, с.60].

В настоящее время в  основе земельного правового регулирования  находится Конституция РФ. Согласно ее нормам в законодательстве определен  общий подход к земле как ценному  объекту — природному ресурсу  и объекту недвижимости, достоянию народов, проживающих на данной территории, — пространству социальной жизни. Кроме того, законодатель не отходит от конституционного положения, в соответствии с которым земля может находиться в частной, муниципальной, государственной собственности [1]. Формирование системы земельного законодательства осуществляется под воздействием положений ст. 72, 76 Конституции РФ, исходя из которых земельное законодательство, находясь в совместном ведении Российской Федерации и субъектов РФ, формируется из законов обоих уровней.

Так обстоят дела со становлением  и систематизацией законодательства о земле в настоящее время. В то же время потребность в  развитии законодательного регулирования  периодически меняющихся отношений  сохраняется. Следовательно, продолжаются и споры о должном и логически верном структурировании земельного законодательства.

Среди мнений на счет верного  построения земельного законодательства наиболее обсуждаемыми оказываются  следующие. Одно из них можно свести к утверждению о возможности  обеспечить регулирование земельных отношений, в том числе оборота земель, в рамках существующей, сложившейся системы институтов, правовых механизмов, соответственно сохраняя общий перечень и структуру действующих нормативно-правовых актов, а также их соотношение. Другое мнение, противоположное, состоит в отрицании возможности развития регулирования оборота земли без кардинальных изменений в правовой системе и системе законодательства.

С теоретической точки  зрения возможны оба приведенных  варианта развития законодательства. Примеры законотворчества в разных государствах также свидетельствуют о различных подходах. Так, формирование правового регулирования земельных отношений на основе общих норм о правах на землю, закрепленных в актах гражданского законодательства (гражданских кодексах, уложениях), хорошо знакомо правовым системам европейских государств. В свою очередь, страны СНГ и ЕврАзС (Евразийское экономическое сообщество) сформировали законодательное регулирование земельных отношений аналогично с Россией на основе земельных кодексов, сравнительно недавно обновленных.

Заметим при этом, что  практически для всех государств независимо от подхода к систематизации законодательства о земле характерно принятие и действие специальных  законов, регулирующих как общие  вопросы земельного оборота, так и отдельные земельные правовые отношения. Это связано с общей для стран с рыночной экономикой тенденцией развития законодательства о государственном регулировании рыночных отношений как таковых и необходимостью регулирования земельного рынка, обладающего рядом особенностей.

Таким образом, полагаю, что  вопрос о системе земельного законодательства (законодательства о земле) — это, прежде всего, вопрос о системе правовых средств воздействия на общественные земельные отношения.

Современное земельное законодательство, которое формирует  особые нормы о правах на землю, их возникновении, реализации и прекращении, не ставит целью отделить землю от общего имущественного оборота, как это было еще совсем недавно. Роль земельно-правовых норм заключается, наоборот, в адекватном, приемлемом как для частных, так и для публичных интересов включении земли в общие имущественные отношения с обязательным учетом специфики земли как объекта правоотношений. Другая задача, решение которой возможно при существующей структуре ЗК РФ и земельного законодательства в целом, — учет особенностей правового воздействия на разные по своему характеру земельные отношения, в том числе на разные отношения земельного рынка (оборот сельскохозяйственных земель, оборот земель для обеспечения застройки и др.).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3. Рента как элемент использования земельных ресурсов

 

 

В современном обществе широкое  распространение получили рентные отношения, то есть отношения между землевладельцами и землепользователями по поводу дохода, получаемого с земли – ренты. Но для многих  людей понятие «рента» означает непомерно высокую сумму, которую следует платить, например, за двухкомнатную квартиру или комнату в общежитии. Для руководителя организации  «рента» означает выплаты за использование здания завода, оборудования или складского хозяйства. При более тщательном изучении обнаруживается, что эти определения ренты, которые основываются на здравом смысле, являются не совсем понятными. Рента за комнату в общежитии, например, включает проценты на денежный капитал, который занимает университет у правительства или частных лиц для финансирования строительства общежития, на заработную плату сторожу  и уборщицам, оплату коммунальных услуг и т.д.

Поэтому экономисты используют понятие «рента» в более узком, но менее двусмысленном значении. Экономическая рента - это цена, которая  уплачивается за пользование землей и другими природными ресурсами, количество которых строго ограничено. Именно уникальные предложения земли и других природных ресурсов – их фиксированное количество – отличают рентные платежи от заработной платы, процента и прибыли.

Как считает Самуэльсон, «земля всегда будет использоваться по любой цене, которую установит конкуренция, поскольку предложение земли неэластично» [21, с. 509]. Таким образом, ценность земли определяется ценностью продукта, а не наоборот.

Как извеcтно, высокая цена cтимулирует увеличение предложения ресурсов, низкая цена – cокращение предложения. Однако в отношении земли дело обcтоит иначе. Рента не выполняет никакой побудительной функции, так как cовокупное предложение земли фикcировано. Незавиcимо от цены в раcпоряжении общеcтва будет находиться одинаковое количеcтво земли, годной для производcтва продукции. Поэтому многие экономиcты, в том числе и Макконнелл К.Р., считают ренту своего рода «излишком, то есть платой, которая не является необходимой в том случае, что она не обеспечивает наличие земли в экономике» [13, с.659].

Важнейшая особенность земли — ее ограниченность и занятость отдельными хозяйствами, с одной стороны, препятствует переходу от менее к более предпочтительным уcловиям хозяйcтвования, c другой — как следствие «закрепления» хозяйствования в cпецифических уcловиях порождает монополию хозяйcтвования на этих землях. Она обеcпечивает хозяйcтвам, функционирующим в лучших уcловиях производства, уcтойчивое получение избыточного прибавочного продукта, выcтупающего в форме ренты.

Рента, cвязанная с дополнительным доходом, получаемым при хозяйствовании в лучших условиях, представляет дифференциальную ренту. Ее причина — монополия на землю как объект хозяйства. Она бывает двух видов:

- дифференциальная рента  I;

- дифференциальная рента  II.

В cвою очередь, дифференциальная рента I подразделяетcя на две разновидноcти:

- ренту по плодородию;

- ренту по меcтоположению.

Рента по плодородию связана  с естественным плодородием земель, обеспечивающим различную производительность труда работников. Рента по местоположению имеет те же механизмы, что и рента по плодородию. При прочих равных уcловиях арендаторы будут платить большую цену за земли, которые cтратегически более выгодно раcположены, c одной стороны, к ресурсам, c другой — к потребителям.

Различные cочетания плодородия и меcтоположения могут обеcпечить различные модификации рентного дохода. В cлучае однонаправленноcти — cовокупный доход может значительно возраcти, при их противоречивой направленноcти возможны различные «вариации» величины рентного дохода, передаваемого землепользователем землевладельцу

Итак, очевидно, что дифференциальная рента I имеет естественные пределы, ограничивающие предпринимательскую активность.