Сделки на рынке недвижимости

Министерство  сельского хозяйства Российской Федерации

ФГБОУ ВПО  «Ульяновская государственная сельскохозяйственная академия

имени П.А.Столыпина»

                                                                                                кафедра «Экономики и управления на предприятиях АПК»

 

 

КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА

По дисциплине «Экономика недвижимости»

Вариант №9

 

 

 

Выполнила: студентка 5 курса                                                                     экономического факультета  заочного отделения.                                                                                                                                                                                                           Экономика и управление на          предприятии АПК. Срок обучения 6 лет                                                    Проверил: Басенкова С.В.

 

 

                                                      

                                                         Ульяновск 2013

Сделки на рынке недвижимости.

Купля-продажа недвижимости                                                                                 Купля-продажа недвижимости относится к числу наиболее распространенных сделок с недвижимостью. Участники таких  сделок являются как граждане, которые активно продают и покупают принадлежащие им квартиры, земельные участки, дачи и  т.д., так и юридические лица, продающие и покупающие недвижимость для своих офисов, предприятий и т.д.

В большинстве случаев в качестве продавца недвижимости выступает ее собственник, но может и представитель  продавца, имеющий соответствующие  полномочия на совершение сделки (в  большинстве случаев такое полномочие возникает на основании выданной доверенности).

По договору купли-продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность  покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Договор купли-продажи считается  незаключенным, если в нем не определены обязательные условия – предмет  и цена.

С момента заключения договора в  письменной  форме у сторон возникают  взаимные права и обязанности: у  продавца – передать недвижимость, а у покупателя – принять ее и оплатить.

Переход права собственности к  покупателю подлежит государственной  регистрации (п. 1 ст. 551 ГК).

Мена                                                                                                                 Собственники недвижимости могут заключить между собой  договор мены. По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один товар в обмен на другой (ст. 567 ГК). Единственным отличием договора мены от договора купли– продажи является то, что в договоре мены одна из сторон в качестве встречного предоставления передает другой стороне не деньги, а товар. В связи с этим к договору мены применяются те же правила, что и к договору купли-продажи.

Если обмениваемое имущество (недвижимость) не является по стоимости равным, то в договор может быть включено условие о денежной доплате той  стороны, имущество которой стоит  дороже. Если сроки передачи объектов недвижимости не совпадают, то применяются  правила о встречном исполнении обязательств. По общему правилу право  собственности на обмениваемое имущество  переходит к сторонам договора мены одновременно после исполнения обязательств передать соответствующее имущество  обеими сторонами (ст. 570 ГК).

Однако при обмене недвижимого  имущества переход права  собственности  подлежит государственной регистрации  и приобретает правовое значение только после такой регистрации.

Дарение                                                                                                             Недвижимое имущество может быть также предметом договора дарения. В основном дарят друг другу недвижимость физические лица (как правило, речь идет о родственниках). Характерным признаком  дарения является то, что оно безвозмездно. Субъектами сделки могут быть либо граждане, либо юридические лица. Предмет дарения, находящийся в общей совместной собственности дарителя и других лиц, может быть подарен только с соблюдением правил о распоряжения такой собственностью, т.е. с согласия других участников. В сделке дарения «одаряемый» вправе в любое время до передачи ему объекта недвижимости отказаться от него.Договор дарения недвижимости должен заключаться в письменной форме с соблюдением требований государственной регистрации.

С момента регистрации переходит  и право собственности на недвижимость.

Рента                                                                                                                      Договор ренты относится к числу новых гражданских договоров, поскольку возможность отчуждения имущества в обмен на предоставление бывшему собственнику стабильного денежного или иного содержания ранее, до принятия  ГК, ограничивалась. Однако проводимые реформы и изменение экономической ситуации в стране вызвали необходимость юридического оформления фактически сложившихся рентных отношений.По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставление средств на его содержание в иной форме (п.1 ст. 583 ГК). Причем получатель ренты лишается права собственности на объект недвижимости и приобретает право его залога (ст. 587).

Договор по этой сделке совершается  в письменной форме и обязательно  удостоверяется нотариально и регистрируется.

Рента имеет несколько подвидов:

- постоянная рента;

- пожизненная рента;

- пожизненное содержание с иждивением.

Постоянная рента выплачивается  бессрочно в денежной форме или  путем предоставления вещей, выполнения работ (оказания услуг), соответствующих  по стоимости денежной сумме ренты, по окончании квартала (если иное не установлено договором). Постоянная рента на объект недвижимости может  быть выкуплена как по желанию  плательщика ренты (ст. 592), так и  по требованию получателя ренты (ст. 593).53Пожизненная  рента выплачивается в течение  жизни получателя ренты. Денежная сумма  не может быть менее одной минимальной  заработной платы. Эта рента выплачивается  обычно ежемесячно (если иное не установлено  договором).

Аренда                                                                                                             Недвижимое имущество является одним из наиболее распространенных объектов договора аренды. По договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. При этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества, в соответствии с договором являются его собственностью.В результате заключения договора аренды возникают обязательства по передаче имущества в пользование. Договор аренды отличается от договоров других сделок. Договор аренды  – это договор о предоставлении имущества в пользование, этим он отличается от договоров купли – продажи, мены, дарения, займа, по которым имущество переходит в собственность приобретателя.

В договоре должны быть четко указаны  данные, позволяющие определенно  установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (п.3 ст. 607 ГК). Это значит, что в  договоре должно быть четко указано, какая именно вещь передается в аренду (ее наименование, характеристики, место  нахождения). При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласо-ванным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Договоры аренды делятся на краткосрочные и долгосрочные. Для объектов недвижимости арендные договора со сроком аренды до одного года являются краткосрочными. Для земельных участков краткосрочными договорами являются договора, заключаемые на срок до пяти лет.

Ипотека                                                                                                                  Ипотека (греч. hypoteke) – залог, заклад. Ипотека представляет собой залог недвижимости для обеспечения денежного требования кредитора (залогодержателя) к должнику (залогодателю).Существуют и другие понятия ипотеки. Ипотека – это кредит, полученный под залог недвижимости. В нашей стране порядок осуществления ипотеки регулируется Законом РФ от 16 июля 1998 года №102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Залог земельных участков, предприятий, сооружений, квартир и другого имущества может осуществляться лишь постольку, поскольку их оборот допускается федеральными законами. Предметом ипотеки

может быть незавершенное строительство недвижимого имущества, возводимоый на земельном участке, отведенном для строительства в установленном порядке. Часть имущества, раздел которого в натуральной форме невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь) не может быть самостоятельным предметом ипотеки.

Ипотека устанавливается на имущество, которое принадлежит залогодателю на правах собственности или хозяйственного ведения.

Имущество, на которое установлена  ипотека, остается у залогодателя в  его владении и пользовании. Предмет  ипотеки определяется в договоре с указанием его наименований, места нахождения и достаточным  для идентификации этого предмета описанием. Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в  договоре об ипотеке с указанием  его суммы, основания возникновения, срока исполнения.                                            Ипотечным кредитованием занимаются специализированные ипотечные банки. К этим банкам  предъявляется особое требование: они должны иметь повышенную надежность. Им запрещено вести рисковые операции.

Сравнительный подход в оценке недвижимости.                                           Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами. 
Далее вносятся поправки, учитывающие различия между оцениваемым объектом и аналогами. Это позволяет определить цену продажи каждого аналога, как если бы он обладал теми же основными характеристиками, что и оцениваемый объект. Скорректированная цена дает оценщику возможность сделать заключение о том, что наиболее вероятная цена продажи аналогичных объектов отражает рыночную стоимость. Безусловно, фактическая цена продажи объекта может отклоняться от рыночной стоимости из-за мотивации участников сделки, степени их осведомленности, условий сделки. Однако в подавляющем большинстве случаев цены индивидуальных сделок имеют тенденцию отражать направление развития рынка. Учитывая, что данный подход оценки недвижимости основывается на сравнении продаж, его называют сравнительным. В силу того, что рассматриваемый подход использует данные о сделках на рынке, его еще называют рыночным.  
Сравнительный подход базируется на трех основных принципах оценки недвижимости: спроса и предложения, замещения и вклада. 
Принцип замещения – разумный потенциальный собственник не заплатит за объект недвижимости сумму большую, чем та минимальная цена, за которую может быть приобретен или построен (с учетом фактора времени) аналогичный объект. Следовательно, максимальная стоимость оцениваемого объекта определяется минимальной ценой приобретения аналогичного объекта.                                                                                                                  Принцип вклада. Вклад – сумма, на которую увеличивается или уменьшается стоимость объекта вследствие наличия или отсутствия какого-либо элемента. При этом величина такого увеличения (уменьшения) может быть как выше, так и ниже затрат на его создание. 
Принцип спроса и предложения. Оценщик при определении стоимости объекта должен понимать, какие факторы и каким образом влияют на спрос и предложение на рынке недвижимости, какие изменения этих факторов могут произойти и как эти изменения повлияют на стоимость данного объекта недвижимости.  
Процесс выполнения оценки объекта недвижимости сравнительным подходом осуществляется четырьмя этапами:                                                  Этап 1                                                                                                               Изучаются состояние и тенденции развития рынка недвижимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит данный объект. Выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым объектом, проданные относительно недавно. 
Этап 2                                                                                                               Собирается и проверяется информация по объектам-аналогам, анализируется собранная информация и каждый объект-аналог сравнивается с оцениваемым объектом.                                                                                                                Этап 3                                                                                                                  Выделенные различия в ценообразующих характеристиках сравнимаевых объектов вносятся поправки в цены продаж сопоставимых аналогов.               Этап 4                                                                                                                Согласовываются скорректированные цены объектов-аналогов и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода. 
Для расчета  стоимости оцениваемого объекта сравнительным подходом используется множество различных методов: общая группировка, метод восстановительной стоимости по аналогам, методы, основанные на анализе парных продаж, экспертные методы расчета, статистические методы.  

 

3. Метод связанных инвестиций и кумулятивная модель построения коэффициента капитализации.                                                                                 Если объект недвижимости приобретается с помощью собственного и заемного капитала, коэффициент капитализации должен удовлетворять требованиям доходности на обе части инвестиций. Величина коэффициента определяется методом связанных инвестиций, или техникой инвестиционной группы.                                                                                                                  Коэффициент капитализации для заемного капитала называется ипотечной постоянной и рассчитывается по следующей формуле:

 ; где

Rm – ипотечная постоянная; 
ДО – ежегодные выплаты; 
К – сумма ипотечного кредита.

Ипотечная постоянная определяется по таблице  шести функций сложного процента: она равна сумме ставки процента и фактора фонда возмещения или  же равна фактору взноса на единицу  амортизации.

Коэффициент капитализации для собственного капитала называется ипотечной постоянной и рассчитывается по следующей формуле:

 ; где

Rc – коэффициент капитализации  собственного капитала; 
PTCF – годовой денежный поток до выплаты налогов; 
Кс – величина собственного капитала.

Общий коэффициент капитализации определяется как средневзвешенное значение:

 , где

М – коэффициент ипотечной задолженности.

Если  прогнозируется изменение в стоимости  актива, то возникает необходимость  учета в коэффициенте капитализации, возврата основной суммы капитала (процесса рекапитализации). Норма возврата капитала в некоторых источниках называется коэффициентом рекапитализации. Для  возврата первоначальных инвестиций часть  чистого операционного дохода откладывается  в фонд возмещения с процентной ставкой  У_р - ставкой процента для рекапитализации.

Кумулятивный (суммарный) метод                                                                     Особенность данного метода расчета общего коэффициента капитализации заключается в том, что одна из двух составляющих коэффициента - процентная ставка (или ставка дохода на инвестиционный капитал) - разбивается на отдельные компоненты.

К безрисковой  ставке дохода прибавляются:

1. Поправка  на дополнительный риск, который  имеется на все другие (кроме  правительственных долгосрочных  облигаций) виды инвестиций. Общее  правило при этом таково: чем  больше риск, тем больше должна  быть величина этой процентной  ставки, чтобы побудить инвестора  к риску.