Сделки на рынке недвижимости

2. Поправка  на дополнительный риск, связанный  с неэффективным управлением  инвестициями. Чем более рискованны  инвестиции (в отличие от вложений  в правительственные облигации), тем более компетентного управления  они требуют. Вознаграждение за  управление инвестициями не адекватно  комиссионным вознаграждениям, получаемым  за управление недвижимостью  или за брокерские услуги, так  как эти затраты включаются  в состав операционных расходов  и вычитаются из выручки при  определении прибыли. Размер этой  поправки может быть в диапазоне  1-5%.

3. Поправка  на низкую ликвидность фондов. Некоторые фонды можно реализовать  на рынке за короткий период  времени, однако для продажи  других могут понадобиться годы, особенно если в соответствующем  секторе рынка наблюдается спад  деловой активности, как в настоящее  время.

Таким образом, процентная ставка равна  сумме безрисковой ставки, премии за дополнительный риск, премии за неэффективное  управление и премии за низкую ликвидность.

Безрисковая ставка доходности – ставка процента в высоколиквидные активы, т.е. это ставка, которая отражает «фактические рыночные возможности вложения денежных средств фирм и частных лиц без какого бы то ни было риска невозврата». Безрисковая ставка используется в качестве базовой, к которой добавляются остальные (ранее перечисленные) составляющие – поправки на различные виды риска, связанные с особенностями оцениваемой недвижимости.

Что касается второй составляющей общего коэффициента капитализации -ставки возмещения капитала, то она рассчитывается как отношение единицы к числу лет, требуемых для возврата вложенного капитала.

Общий коэффициент  капитализации по данному методу определяется путем суммирования процентной ставки, полученной кумулятивным методом, и ставки возврата капитала. Причем если стоимость фонда со временем не снижается, а повышается, то ставка возврата капитала должна применяться  со знаком «минус». Кумулятивная модель построения коэффициента капитализации  включает в себя: чистый процент, надбавки за риски, низкую ликвидность, нагрузку управления инвестициями и поправку на динамику стоимости участка.

 5.Определить сумму накопленного износа, если известно,

что цена продажи объекта недвижимости составляет 200000 д.ед.,

стоимость участка 50000 д.ед., стоимость  нового строительства на

дату оценки 220000 д.ед.

1. Определить  накопленный износ объекта недвижимости, если известны следующие сведения  об объекте

Цена продажи, тыс. руб.	200 тыс. руб
Стоимость земельного участка	50
Настоящая стоимость объекта	150
Стоимость нового строительства на дату оценки	220

200тыс. руб. (цена продажи) –50 тыс. руб. (стоимость земельного участка)= 150 тыс. руб. (настоящая стоимость сооружений)

2.Определим накопленный износ объекта недвижимости. Расчеты представлены в следующей таблице:

Стоимость земельного участка	50 тыс. руб
Стоимость нового строительства на дату оценки	220
Цена продажи, тыс. руб.	200
Настоящая стоимость объекта	150
Итого накопленный износ	70
Накопленный износ, как процент от стоимости строительства	31.8%

220 тыс. руб (стоимость нового строительства) -150 тыс. руб (настоящая стоимость объекта) =70 тыс. руб

3.Таким образом, накопленный износ объекта недвижимости составляет приблизительно 31.8 %.

Упражнение 6

В каждом конкретном высказывании определите вид износа:

а)  многоэтажный дом без лифта - функциональный износ

б)  коттедж с неисправностями в водоснабжении и канализации -физический износ

в)  дом без горячей воды - функциональный износ

г)  в доме протекает крыша - физический износ

д)  коммунальная квартира - функциональный износ

е)  жилой район рядом с аэропортом - внешний износ

ж) склад имеет "низкий потолок", в нем повышенная влажность -                 функциональный износ

з) торговый склад, расположенный в районе, где население убывает - внешний износ

и) квартира, расположенная недалеко от оживленной магистрали - внешний износ

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Список  литературы:

1. Конституция  Российской Федерации. - М., 2001.

2. Гражданский  кодекс Российской Федерации.  Офиц. изд., ч.1,

3. Закон РФ  от 21 июля 1997г. №122 "О государственной  регистрации прав на недвижимое  имущество и сделок с ним".  - М., 2009.

4. С.В. Гриненко,Экономика недвижимости Конспект лекций. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2010.

5. Басенкова  С.В.  Экономика недвижимости. Учебно-методический  комплекс. - Ульяновск, 2006.

6. Балабанов  И.Т. Экономика недвижимости. - СПб:  Питер, 2010.

7. Миронова  Н.Н., Шутьков С.А. Экономика недвижимости.   -

Ростов н./Д: Феникс, 2004.

8 . Симионов  Ю.Ф., Домрачев Л.Б. Экономика недвижимости.

Учебное пособие. - М.: МарТ, 2009.