Сегменты рынка недвижимости и их характеристика

     В первом полугодии 2008 г. во всех городах  Поволжья наблюдалось сохранение положительной динамики цен на качественное вторичное жилье и новостройки. В регионе продолжается постепенное увеличение покупательской активности. В настоящее время рынок недвижимости городов Приволжского федерального округа можно охарактеризовать как стабильный (почти для всех городов характерен небольшой рост цен на качественное вторичное жилье и новостройки), наблюдается постепенное увеличение покупательской активности. В июле 2008 г. средняя цена на рынке вторичной недвижимости в городах Приволжского федерального округа составила более 58,000 руб./кв. м, на рынке первичной недвижимости около 50,000 руб./кв. м. 

     В последнее время, с ростом уровня благосостояния населения и качества риелторских услуг в городах  Поволжья, увеличивается число сделок, проводимых с привлечением агентств недвижимости.

     Кроме того, наблюдается переориентация покупательского  спроса на более качественное жилье (как городское, так и загородное), соответствующее современным требованиям  по планировочным решениям, площадям, оснащению придомовых территорий и т.д.

     Рынок недвижимости Казани

     В течение 2007 г. рынок городского жилья  Казани характеризовался колебанием цен  на недвижимость: в первой половине 2007 г. наблюдался рост в среднем не менее чем на 1% в месяц, как  на квартиры в новостройках, так и на рынке готового жилья города. Однако, уже начиная с марта, рост цен прекратился. Так же как и во многих других городах России, во второй половине 2007 г. в Казани наблюдалась корректировка стоимости переоцененных (с точки зрения участников рынка) типов жилой недвижимости – в среднем не более чем на 3,5%. С середины августа 2007 г. была отмечена постепенная активизация спроса на новостройки города.  
С марта 2008 г. рынок вторичного жилья Казани начал демонстрировать рост цен в среднем на 1,5% - 2% в месяц. На рынке новостроек наблюдалась обратная ситуация: в апреле 2008 г. было зафиксировано падение цен на первичном рынке (более чем на 2%), с дальнейшей стабилизацией средней стоимости 1 кв. м.

     Изменение средних цен предложения 

     1. Средняя стоимость 1 кв. м готового жилья Казани в июле 2008 г. составила около 44,000 руб. По отношению к декабрю 2007 г. цены выросли почти на 10%. Больше всего выросла средняя стоимость 1 кв. м качественного жилья (квартиры улучшенной планировки, элитные или в многоквартирных домах, возведенных по оригинальным проектам) - на 20% и более за истекший период.

     2. Максимальными темпами росла  средняя стоимость квартир в  Ново-Савиновском и Кировском  районах (темпы роста цен составили  около 20% и 13% соответственно), минимальными – в Авиастроительном, Приволжском и Московском (цены выросли менее чем на 2% и 7% соответственно).

     3. Средняя стоимость объектов первичного  рынка на текущий период составляет  около 40,000 руб./кв. м, что почти  на 2% выше средних цен в новостройках города в декабре 2007 г. 

     4. В целом, стоимость квартир  в Казани в большинстве случаев  колеблется от 900 тыс. руб. до 12,000 тыс. руб. Около 85% объектов  находится в ценовом диапазоне  от 1,000 тыс. руб. до 3,200 тыс. руб.  Средняя стоимость объекта жилой городской недвижимости на середину июля 2008 г. составляла около 2,400 тыс. руб.

     5. Минимальная стоимость предложения  домостроения в Казани и пригородах  составляет 1,400 тыс. руб. (частные  дома в пригородах Казани). Максимальная  стоимость – 20,500 тыс. руб. Основное число коттеджей, предлагаемых в черте города, сосредоточено в ценовом диапазоне от 3,500 до 10,500 тыс. рублей. В большинстве случаев это домостроения, находящиеся как в черте города, так и за его пределами, но не дальше, чем в 10 км от Казани.

     6. Средняя цена предложения домовладения  в организованных коттеджных  поселках (не дальше 30 км от города) в июле 2008 г. составила около  35,000 руб./кв. м.

     Перспективы рынка недвижимости Казани в 2008 году

• Рост объемов жилищного строительства: в 2008 г. в Казани планируется возвести около 870 тыс. кв. м жилья. Для сравнения, в 2007 году ввод жилья составил около 740 тыс. кв. м.
• Планируется, что к 2015 г. в Республике Татарстан будет вводиться не менее 3,8 млн. кв. м жилья (для сравнения, в 2007 г. было введено около 2 млн. кв. м). Казань, Набережные Челны и Альметьевск станут основными городами, в которых должны быть значительно увеличены темпы ввода строящегося жилья.
• Увеличение предложения в сегменте первичной недвижимости в III - IV кварталах. Сохранение преобладания объема предложения квартир в новостройках города над спросом.
• Стабилизация общей ситуации на рынке жилой недвижимости: рост цен по итогам года не превысит отметку в 15-20%.

     2.2 Характеристика рынка коммерческой недвижимости Поволжья 

     Приволжский федеральный округ (ПФО) является перспективным  с точки зрения развития коммерческой недвижимости. В Самаре и Казани уже построено большое количество торговых центров, в Нижнем Новгороде формируется складская недвижимость. Данная ситуация обусловлена улучшением экономического состояния округа, ростом промышленного производства и доходов населения.

     Основные  инвестиции в ПФО поступают в  нефтеперерабатывающий, автомобильный  и пищевой секторы. В округе расположены  заводы крупнейших иностранных компаний и российских автогигантов.

     Характеристика  рынка офисной  недвижимости. Большая часть офисных площадей в ПФО принадлежит к классу С: это реконструированные конторы советских времен и первые этажи жилых зданий.

     Крупнейшие  бизнес-центры округа расположены в Нижнем Новгороде, Казани, Уфе, Самаре, Тольятти. Самые высокие ставки аренды на офисные помещения отмечены в Нижнем Новгороде и достигают 400 долл. за кв. м в год.

     Бизнес-центры, соответствующие современным требованиям  к офисной недвижимости, появились в Казани 5-6 лет назад. До этого главным действующим лицом на рынке было государство в лице Министерства земельных и имущественных отношений Татарстана. Помещения оно предлагало однотипные, не слишком хорошего качества, но низкие арендные ставки приводили к тому, что спрос значительно превышал предложение. Кроме того, дефицит площадей сформировал «серый» рынок аренды, где всем желающим предлагались помещения, не имеющие зарегистрированных прав собственности. Оплата проводилась наличными, а доходы нигде не декларировались. По подсчетам специалистов Гильдии сюрвейеров, объединяющей более 20 компаний, профессионально работающих на рынке недвижимости, в 2002 г. в Казани насчитывалось более 30 объектов «серой» аренды, в то время как легально работали 34 бизнес-центра.

     В конце 2001 г. на рынке офисной недвижимости Казани начался период бурного роста. В эксплуатацию в основном вводились  небольшие офисные и офисно-торговые объекты общей площадью 2000-3000 кв. м. Они заняли востребованную нишу офисных  помещений класса В- и С.  
Примерно в это же время прекратился рост арендных ставок, а в некоторых офисных центрах снизились и номинальные ставки. Это позволило экспертам Гильдии сюрвейеров сделать вывод о возросшей конкуренции и первичном насыщении рынка. Бурное развитие офисного рынка привело к тому, что быть собственником недвижимости стало выгоднее, чем арендовать ее. Конкурентная борьба переместилась в область ценовой политики. 
Положение на рынке не изменилось даже в середине 2006 г., когда в Казани начали действовать сразу несколько офисных объектов класса А - «Сувар-Плаза», «Корстон Парк Отель»,  Международный бизнес-центр и офисно-деловой центр «Булак». Правда, это вызвало некоторый всплеск конкурентной борьбы между офисами классов А и В. Но, поскольку все офисы класса А предлагают примерно одинаковый набор услуг, а офисы класса В мало от них отличаются, главным фактором, влияющим на выбор арендатора, опятьтаки оказывается цена.

     Казанский рынок офисной недвижимости сейчас довольно разнообразен. По данным Penny Lane Realty, сейчас в городе действуют более 50 офисных центров, а емкость рынка офисной недвижимости приближается к 300 000 кв. м. Около половины из них принадлежит государству. Помимо бизнес-центров и торгово-административных комплексов на рынке представлены встроенно-пристроенные помещения, неположенные в жилых домах. В основном это адаптированные под офис квартиры на первых этажах многоэтажек.

     Если  раньше бизнес-центры строились в  историческом и деловом центре города, то сейчас - в спальных районах. Из четырех  действующих и строящихся офисных  комплекте класса А лишь «Сувар-Плаза» и «Корстон Парк Отель» находятся в деловом центре столицы. Разнообразие предложения привело к невероятному Разбросу цен - от $92 до $550 за 1 кв.м.год. Это «голые» арендные ставки, без учета коммунальных платежей и эксплуатационных расходов.

     Однако  объекты класса А особым cпросом не пользуются. Последние исследования показали, что наиболее популярны  офисные помещения класса В площадью от 20 до 60 кв. м. Здесь Казань мало чем  отличается от большинства крупных  российских юродов. Причем основная причина не  отсутствии средств у арендаторов, а в присущей частным компаниям экономии. Даже крупные транснациональные корпорации предпочитают экономить на арендной плате.

     Увеличившееся предложение привело к снижению доходности. Срок окупаемости вводимых сейчас в эксплуатацию офисных центров составляет 5-8 лет, но может и увеличиться.

     В целом же за последние 5-6 лет казанский  рынок офисной недвижимости прошел путь от организационного и финансового  хаоса к цивилизованному бизнесу  с понятными правилами игры. В городе сформировался целый слой собственников, предпочитающих профессиональный подход к управлению недвижимостью и прибегающих к услугам квалифицированных управляющих компаний.

     Характеристика  рынка торговой недвижимости. Торговая недвижимость — наиболее интенсивно формирующийся сектор коммерческой недвижимости в ПФО, особенно в Самаре. В структуре предложения торговых объектов превалируют открытые рынки и ярмарки, а также встроенные площади на первых этажах жилых домов. В ближайшие два года ситуация может измениться за счет введения в эксплуатацию современных торговых центров общей площадью порядка 500 000 кв. м.

     Отправной точкой развития рынка торговой недвижимости Казани стало решение о праздновании 1000-летия города, которое местные  власти и бизнес использовали как PR-ход для привлечения российских и иностранных инвестиций. В конце 1990-х гг. Казань была городом рынков и небольшого числа дорогих бутиков для элиты, практически отсутствовали крупные ТЦ, рассчитанные на средний класс. В 2000-2001 г. ситуация начала меняться. На сегодняшний день здесь действуют 28 ТРЦ общей площадью более 600 000 кв. м. Наиболее крупные и известные - «Мега», «Тандем», «Южный», «Ривьера», «Кольцо», Park House, «Грани», «Савиново». На каждый район приходится 4-5 ТРК. Среди арендаторов много популярных зарубежных и российских компаний. Однако в реальности торговых площадей в Казани значительно больше. Аналитики называют цифру 900 000 кв. м с учетом небольших магазинов в центре города, в то время как крупные комплексы разместились в спальных районах. Настоящий «рай» для покупателя - пешеходная ул. Баумана, «казанский Арбат», почти вся состоящая из магазинов известных торговых марок.

     Арендные  ставки - от $90 до $400 за 1 кв. м в год. В ТК площади не продаются, а на первичном рынке средняя стоимость 1 кв. м на торговых улицах колеблется от 25 000 до 60 000 руб.

     Конкуренция между торговыми компаниями усиливается  с каждым днем. По мнению экспертов  «Сувар-Недвижимости», окупаемость торговых объектов Казани, которая сейчас составляет 6-8 лет, может увеличиться до 10. При этом они отмечают, что ужесточившаяся конкуренция заставляет девелоперов уделять все больше внимания разработке концепции крупноформатной торговли. Ставка делается уже не на якорных арендаторов и сетевых операторов, как это было вначале, а на увеличение доли развлекательной составляющей.

     Характеристика  рынка складской и гостинничной недвижимости. Активное развитие ритейла стимулирует формирование рынка складской недвижимости. В ПФО представлено значительное количество складских площадей различной инфраструктуры, начиная от ангаров и открытых площадок и заканчивая технически оснащенными складами категории В.

       Большинство объектов являются преемниками старых производственных корпусов и оптовых баз либо построены производственными компаниями под собственные нужды. Нижний Новгород благодаря своему местоположению быстро превращается в грузоперерабатывающий центр. Здесь отмечен самый высокий в ПФО уровень арендных ставок, сопоставимый с московским: 110 долл. за кв. м в год. Несколько крупных проектов по созданию логистических центров в Нижнем Новгороде, Самаре и Казани находятся на стадии строительства.

     Большинство специализированных складов в Казани построены в 70-х - начале 80-х гг. В 1990-е гг. большое количество производственных сооружений продавали или сдавали в аренду столкнувшиеся с экономическими трудностями предприятия. Сегодня более 80% существующих в Казани складских помещений - холодные. И это при том, что спрос в основном - на отапливаемые помещения со всеми коммуникациями. Разброс цен составляет от $23 до $230 за 1 кв. м в год. Это зависит от степени соответствия требованиям и приближенности к центру города. 
Однако уже сейчас на окраине Казани начато строительство крупного логистического центра площадью свыше 100 000 кв. м., с удобным местоположением - неподалеку от автомобильного моста через Волгу и федеральной трассы.

     Сейчас  в Казани более 30 гостиниц самого разного  уровня. По словам заместителя руководителя Городского комитета по туризму и  внешним связям, в прошлом году загрузка казанских гостиниц составляла 47%, а в этом уже 55%. Разброс цен на номера составляет от 900 до 30 000 руб. за сутки проживания. Наиболее престижные и соответственно дорогостоящие на данный момент отели - «Корстон», «Мираж» («5 звезд»), «Шаляпин Палас Отель», «Сулейман Палас Отель» («4 звезды»). Наиболее экзотический проект из них - это «Сулейман Палас Отель», открывшийся одним из последних - в октябре 2006 г. - и выдержанный в восточном стиле. Это касается не только декора и кухни, но и вполне бытовых вещей. Например, в нем имеются номера для мусульман.