Сегменты рынка недвижимости и их характеристика

     2.3 Характеристика рынка земельных участков 

     Как известно, земельный участок –  это часть поверхности, которая  имеет фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в Государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации права на землю.

     Свободной  земли в Казани, да и за ее пределами  в радиусе 30 км уже практически  нет. Значительная часть земель выкуплена  еще при зарождении земельного рынка, после вступления в силу Земельного кодекса РФ 2001 года. После принятия в 2003 году федерального закона “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения” скуплены уже и сельхозземли.

     Количество  выделяемых на рынке участков из числа государственных и муниципальных земель регулируется муниципальными органами, а это означает, что массового предложения земель на первичном рынке не будет. Случаи приобретения земельных участков на первичном рынке, когда продавцом земли выступает муниципалитет, практически единичны. Поэтому девелоперы все чаще обращаются ко вторичному земельному рынку.

     Вторичный рынок земельных участков отличается небольшим количеством ликвидных предложений и несформированными, местами необоснованно высокими ценами. Освоение земли на вторичном рынке из-за ее высокой стоимости не всегда оказывается экономически выгодным проектом. Инвестору приобретение земельного участка на вторичном рынке, да еще и переведенного в нужную категорию или разрешенное использование, обходится намного дороже. Однако покупка земли на вторичном рынке выгодна с точки зрения экономии времени, а также тем, что земельный участок уже имеет необходимую категорию и целевое назначение. Фактически приобретается готовый объект с возможностью последующего строительства в короткие сроки.

     Сделки  купли-продажи больших земельных  участков в Казани (от 4 га) крайне редки. Но особенно острый дефицит в Казани на площадки под многоэтажную жилищную застройку (зона Ж4, Ж5). Пока незначительную, но быстрорастущую часть спроса составляют заявки от компаний среднего уровня, заинтересованных в приобретении, возможно, более дорогих, но меньших по размеру и расположенных ближе к Казани участков для коттеджной застройки.

     Само  собой разумеется, удачных, отвечающих всем требованиям участков сравнительно немного. Основные критерии, на которые ориентируется потребитель перед тем как заключить договор купли-продажиземельного участка, это относительная близость к Казани, хорошая подъездная дорога, наличие коммуникаций и благоприятное окружение. Поэтому основная активность спроса сосредоточена в пределах 30 км от Казани.

     Не  последнюю роль здесь играет и  направление, и природные условия. При этом земельные участки, расположенные  в садовых товариществах, на рынке  не котируются. Причина - малая площадь (4-6 соток), неоднородность окружения, отсутствие охраны, неразвитость инфраструктуры и коммуникаций.

     Разумеется, речь идет об общих тенденциях, и  тридцатикилометровая граница довольно условна, да и исключения есть всегда. Например, в Лаишевском районе, весьма популярном, есть спрос на земельные участки в районе д. Ташкирмень или д. Шураны, несмотря на их отдаленность от города на целых 60 км.

     Вторичная продажа земли наиболее активно  ведется на самых “популярных” направлениях, в первую очередь, по Зеленодольской трассе и в сторону Борового Матюшино, затем по Казанской объездной дороге. Именно здесь девелопмент демонстрирует самые быстрые темпы развития, а сами участки наиболее подготовлены для продажи на вторичном рынке (проведены коммуникации, подготовлены документы для оформления собственности).

     Что же касается такого вопроса, как стоимость  земельных участков, то в качестве основной тенденции в начале 2008 года можно отметить следующее: цены на земельные  участки растут, а количество предлагаемых к продаже земельных участков - практически нет. Предложение за 1 квартал возросло в целом всего на 5-7%, а средняя цена - на 30-40%. И чем ближе к центру города, тем больше разрыв между этими двумя показателями. В отношении цен на земельные участки Казань существенно опережает районы республики, и это неудивительно, учитывая крайний дефицит земли в городе.

     Говоря  о принципах ценообразования, надо отметить, что цена каждого конкретного  участка земли определяется индивидуально  в зависимости от множества характеристик: местоположения, удаленности от города, ландшафта и рельефа местности, наличия коммуникаций, категории земельного участка и перспективности его использования, загруженности трассы и т.д.

     К примеру, земли, примыкающие к федеральным трассам в пределах 25-километровой зоны от Казани, могут в перспективе использоваться под логистические (складские) центры, объекты дорожного сервиса, торговые объекты и т. п. Поэтому цена на такие земли даже в категории земель сельхозназначения достигает 4000 - 6000 руб. за сотку, а в 10 км от города - до 20000 руб. за сотку. Эта же земля, уже переведенная в категорию “земли населенных пунктов” или “земли промышленности”, продается по 30000 - 50000 руб. за сотку.

     Цены  земельного участка определяют не только очевидные показатели. Стоимость земельного участка может зависеть еще и от таких особенностей, как, например, наличие выхода к водоему, к лесу или даже соседство с земельным участком известного человека. Порой за это покупатели готовы платить двойную цену.

     Так, цена на земли сельхозназначения, расположенные  в живописных местах (вблизи водоемов, лесных массивов и т. д.) с хорошей  экологией и на небольшом расстоянии от Казани, которые в перспективе  могут использоваться для строительства  на них коттеджных поселков, колеблется в пределах 5000-10000 руб. за сотку, а после изменения категории земли - до 25000 - 50000 руб. за сотку. Земли сельхозназначения на большем удалении от Казани (от 50 км) с неудобным подъездом, отсутствием коммуникаций обычно стоят намного дешевле - 500 - 1000 руб. за сотку.

     Наличие коммуникаций повышает первоначальную стоимость незастроенного земельного участка на 50%, а близость к водоемам, лесным массивам или заповедникам повышает стоимость земель на 60-70%. Иными словами, высок спрос на территории, подготовленные под коттеджную застройку.

     Безусловно, покупка земли на вторичном рынке  обходится потребителю дороже, за исключением редких случаев. Земля  с назначением “под индивидуальное жилищное строительство” на одном  направлении и на одинаковом удалении от Казани стоит в десятки раз дороже, чем не выведенная из земель сельхозназначения. Например, поле продается по 2000 руб. за сотку, а земля под индивидуальное жилищное строительство рядом, да еще у леса - по 35000 руб. за сотку. Правда, разница в цене в данном случае определяется не только категорией земельного участка, а еще и ландшафтно-экологическими условиями.

     Сейчас  наибольший интерес вызывают участки, пригодные для жилищного строительства, либо строительства логистических  центров, складов. И сейчас на рынке  наблюдается нехватка участков, уже  переведенных в категорию земель промышленности или земель населенных пунктов. Цены на них, конечно же, выше, чем на сельхозземли. Однако из-за сроков, связанных с приобретением земель сельхозназначения, и рисков при переводе категории земель вариант приобретения земли в уже нужной категории, несмотря на дороговизну, более целесообразен для большинства покупателей. Однако спрос на сельхозземлю также достаточно высок.

     Сейчас  наиболее активны покупатели, которые  приобретают землю под коттеджную застройку. Больше всего участков под  коттеджное и дачное строительство  на вторичном рынке продается в Лаишевском и Зеленодольском районах, чуть меньшая активность наблюдается в Верхнеуслонском районе, менее всего популярны участки в Высокогорском и Пестречинском районах.

     Но  не вся земля даже на востребованных покупателями загородной недвижимости участках подходит для жилищного строительства. Например, участок, находящийся в 20 км от Казани в п. Васильево площадью 5 га, на берегу Волги, недалеко от леса неудобен для застройки его жилыми коттеджами, поскольку находится рядом с железной дорогой и промышленными объектами.

     Профессиональных  операторов на вторичном земельном  рынке практически нет. Зато существует множество частных посредников. Дело в том, что сам рынок вторичных  продаж земельных участков не сформирован  в той степени, как рынок городского жилья и даже рынок индивидуальных загородных домов. Земельный рынок совершенно непрозрачный и неструктурированный. Операторы-риэлторы продают, как правило, чужие землеотводы, причем зачастую даже не проверив документы на участок. Реальные же продавцы часто себя не афишируют, впрочем, как и многие покупатели. В большинстве случаев известна лишь цена предложения, настоящая же цена реализации участка остается “в тени”.

      Заключение 

     Сегментация рынка недвижимости — это разделение его на однородные группы покупателей. В основу сегментации могут быть положены и характеристики недвижимости, за которой стоят соответствующие группы покупателей.

     Различают следующие сегменты рынка недвижимости:  рынок жилья, рынок коммерческой недвижимости, рынок земельных участков.

     Рынок жилья в свою очередь подразделяется на рынок городского жилья и рынок  загородного жилья.

     Городской жилой фонд делится на несколько  групп, учитывающих характер застройки: жилье низкого качества, типовое  жилье, застройка сталинских времен, дома улучшенной планировки, элитное жилье. При этом качество жилья и его местоположение являются основными параметрами, влияющими на спрос на рынке жилья и учитываемыми в ценах на жилье.

     Основные  составляющие на рынке загородного  жилья: новое строительство (застройка), старая застройка, незавершенное строительство. На всплеск деловой активности на этом рынке влияет время года (осень — затухание рынка, весна-лето — период подъема).

     Рынок нежилых помещений, или рынок  коммерческой недвижимости, стал формироваться  в связи с приватизацией предприятий, он гораздо меньше, чем рынок жилья, количество проводимых операций невелико, но в связи с высокой стоимостью объектов является привлекательным для структур, работающих на данном рынке.

     Этот  рынок подразделяется на несколько сегментов, которые дифференцируются по функциональному назначению: офисные, торговые, складские, производственные.

     На  рынке офисов сформировалось три  основных сектора:

     Первый  сектор — престижные офисы, соответствующие  мировым стандартам для административных помещений.

     Второй  сектор образуют офисы, находящиеся  в хорошо отделанных и оборудованных  помещениях, а иногда и в расселенных  и качественно отремонтированных  квартирах большого размера.

     Третий  сектор составляют помещения в зданиях  муниципального и ведомственного нежилого фонда, государственных предприятий (в основном научных учреждений), кооперативных и частных предприятий.

     Что касается рынка торговых помещений, то здесь главным фактором успешной деятельности предприятий торговли является выгодное месторасположение, именно оно определяет объем товарооборота. Наибольшим спросом пользуются торговые помещения, расположенные рядом с главными транспортными узлами, станциями различных видов сообщения.

     Динамично развивающимся сегментом рынка  недвижимости является рынок складских помещений. Для него характерна стабильность, устойчивость спроса и предложения, цен. На рынке предлагаются специализированные склады, оснащенные погрузо-разгрузочной техникой, отапливаемые, имеющие надежную охрану ангары, подвальные и полуподвальные помещения в административных зданиях и др. Особо выделяются таможенные склады.

     Наибольший  интерес деловые круги проявляют  к промышленной недвижимости, расположенной  в регионах, из-за значительной дешевизны. Перспектива этого рынка зависит от перспективы развития национальной экономики.

     Во  многих странах земля является одной  из основных ценностей, обращающихся на рынке недвижимости. В России рынок  земельных участков только начинает складываться. Имеют место операции с садово-огородными участками, дачными участками, небольшое число операций с землями выкупленных предприятий.

Список литературы: 

1. Гриненко С.В.  Экономика недвижимости. Конспект лекций. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2008.

2. Кириллович Галина «Недвижимость Казань. Конкуренция качества» //«Время и деньги», №156-157(2857-2858) от 20 августа 2008 года

3. Общая характеристика рынка недвижимости // «Время и деньги», №158-159(2859-2860) от 22 августа 2008 года

4. Оценка недвижимости: Учебник /Под ред. А.Г.Грязновой,  М.А.Федотовой. – М.: «Финансы и статистика», 2006.

5. Щербакова Н.А. Экономика недвижимости: Учебное пособие. – Ростов - н/Д: Феникс, 2006.

6. Электронный  справочник «Бизнес-основы недвижимости».