Сопоставимость цен жилья в России

Доклад с презентацией на тему:  Сопоставимость цен жилья  в России

2 слайд: В России жилищный вопрос не утрачивает свою актуальность. Во времена СССР жилье являлось дефицитом по причине ограниченного предложения и административного характера его распределения. Анализируя состояние жилищного рынка России, можно сделать вывод о том, что жилье не только стоит дорого, но и, что самое важное, является недоступным для большинства, нуждающегося в нем. Национальные рыночные механизмы, отвечающие за доступность, либо не сформированы, либо не работают, либо настроены не оптимально. Возраст жилищного рынка России составляет около 16 лет, и в этом смысле он достаточно молод.

3 слайд: По официальным данным, в настоящее время 61% российских семей нуждается в улучшении жилищных условий. Общая потребность населения России в жилье составляет 1569,8 млн. кв. м, что на сегодняшний день соответствует жилищной обеспеченности в 31-32 кв. м на душу населения. Чтобы удовлетворить ее, жилищный фонд страны надо увеличить почти на 50%. При этом лишь 12,4% семей в состоянии приобрести жилье самостоятельно или с помощью заемных средств. Удовлетворению потенциального спроса на жилье препятствуют низкие объемы жилищного строительства и ипотечного жилищного кредитования.

4 слайд: Принято считать, что недвижимость в регионах стоит значительно дешевле, чем в Москве. А как обстоят дела на самом деле? Как выяснили "Известия", цены на жилье в большинстве крупных городов России ненамного отличаются от московских. При этом доходы там значительно ниже столичных. Зато спрос превышает предложение. По данным Федерального агентства по строительству и ЖКХ, 60% жилых строений в российских городах старше 30 лет, и половина из них давно просится на слом. А нового, качественного жилья строится крайне мало.

Стоимость жилья в России растет повсеместно. И если на столичном  рынке недвижимости с прошлого года цены успокоились, то в других крупных  городах этого не наблюдается. Так, в Екатеринбурге за последний  год стоимость квадратного метра  в новых домах выросла на 60%, в Приморье - на 40%, в Калининграде - на 25%. Московский строительный комплекс ежегодно исправно поставляет на рынок  по несколько миллионов квадратных метров жилья. В регионах ситуация другая - жилищное строительство отстает  от спроса. Да и качество жилья, что  строится в провинциальных городах, не столичного уровня. "Региональный рынок имеет крайне размытую классификацию жилья.

5 слайд: Итак, на росте цен в регионах отражается активный рост спроса на качественное современное жилье. Во многих городах-миллионниках (Екатеринбург тому яркий пример) рост цен на недвижимость превышает 30%-ный барьер. Особняком стоит Санкт-Петербург. Цены на элитное жилье в северной столице составляют $3000-5000 за кв.м, монолитные дома продаются в среднем по $1200-1800 за кв.м, цены на типовое жилье колеблются от $800 до $1100 за кв.м.

В остальных крупных городах  ситуация немного иная. Элитное жилье  в них отсутствует полностью. Жилье бизнес-класса продается по $700-1000 за кв.м, типовое жилье - по $400-700 за кв.м. Такая ценовая ситуация свойственна Казани и Омску, Перми и Уфе, Екатеринбургу и Челябинску, и так далее. Также следует отметить, что пока доля новостроек в регионах ничтожно мала, а большая часть предложения сконцентрирована на вторичном рынке.

Однако и на вторичном  рынке спрос намного превышает  предложение. Основу жилищного фонда  в регионах составляют постройки 60-х  годов, так называемые хрущевки, большую часть которых в Москве уже давно отправили под снос.

6 слайд: Жилье в Москве в среднем стоит в 2,7 раза дороже, чем в субъектах РФ, но «космические» цены, как утверждают эксперты, это не единственное отличие столичного рынка жилой недвижимости от региональных рынков. Аналитики указывают на главенство в регионах квартир эконом-класса и советуют сравнивать Москву с крупными зарубежными городами, где, как и в столице РФ, есть не только многоэтажные панельные коробки, но и жилье других форматов. 
Региональный рынок жилой недвижимости в России в настоящий момент развивается с оглядкой на Москву, перенимая у столицы технологии строительства, опыт развития инфраструктуры и благоустройства территорий, а также новые форматы жилых объектов.

Однако законы развития рынка в регионах все же имеют свои особенности. Схема развития рынка недвижимости в городах-миллионниках в РФ одинакова: исторический престижный центр, спальные районы, промзоны, пригород. Как отмечают эксперты «Эти районы будут различаться по площади, но в остальном различий не так много, как может показаться». 
Истина — в цене

Все эксперты сходятся во мнении, что главной особенностью московского рынка недвижимости, разительно отличающей его от региональных рынков, являются поистине огромные  цены на жилье. В этом плане регионам тягаться со столицей просто бессмысленно.  Если в столице средняя цена за квадратный метр — свыше 150 тысяч рублей, то, например, в Екатеринбурге стоимость «квадрата» более 45 тысяч рублей уже считается завышенной.В Москве на среднюю цену значительно влияет стоимость элитного жилья, которое в регионах присутствует в меньшей степени. При этом риелтор обозначает несколько особенных ценообразующих факторов, свойственных только определенным российским городам: «Во-первых, это города, где происходят какие-то крупные структурные изменения и где рост цен на недвижимость, опережает среднюю динамику (Сочи). Во-вторых, это города, где открываются новые производства, например, автомобильные заводы (Калуга, Всеволжск). И в-третьих, северные города (Нефтеюганск, Сургут, Норильск и т.п.), где сама себестоимость строительства выше, чем в среднем по стране, из-за сложности работ в условиях вечной мерзлоты».Доля инвестиционного спроса в Москве сравнительно выше, чем в регионах. По оценкам РЖС, если в России в целом этот показатель находится на уровне 3-5%, то для Москвы он может составлять 15%.

7 слайд:

Цены  на рынке недвижимости в крупнейших городах России по состоянию на марта 2013 г. 

Ткие данные приводятся в информационной справке о ценах на жилье в городах России, подготовленной Российской гильдии риэлторов (РГР).

В соответствии с исследованием, цены на "вторичку" упали в крупнейших городах России - Москве (0,3%) и Санкт-Петербурге (1,7%). Также отрицательная динамика отмечена в Волгограде (-3,9%) , Перми (-2,3%), Калининграде, Барнауле и других городах (см. таблицу).

Наибольший рост цен на жилье  в марте был отмечен в Омске (3,7%) и Пензе (3,5%), также цены выросли  в Иваново (2,8%), Ставрополе (2,1%), Самаре (2,1%), Хабаровске (1,8%), Ульяновске (1,8%) и  других городах (см. таблицу).

Ежемесячное исследование РГР охватывает 43 крупнейших городов РФ и Московскую область. По остальным городам информация либо неточна из-за недостатка данных, либо отсутствует на дату мониторинга. В расчете участвуют предложения на вторичном рынке городов России. К расчету принимаются объекты с датой обновления не старше 3-х месяцев.

8 слайд:  Российская Гильдия Риелторов (РГР) представила свой, так называемый региональный рейтинг стоимости жилья на октябрь текущего года.

Лидером по-прежнему является Москва со средней стоимостью квадратного метра 153,9 тыс. рублей. Далее  следует Санкт-Петербург - 78,3 тыс. рублей, Московская область - 71,7 тыс.

В первую десятку  также вошли Екатеринбург (52,9 тыс. рублей за квадратный метр), Ростов-на-Дону (50,5 тыс.), Самара (49,1 тыс.), Новосибирск (47,6 тыс.), Нижний Новгород (46,3 тыс.), Тула (40,5 тыс.) и Томск (40,3 тыс.).

Согласно этим же данным, стоимость жилья в большинстве  крупнейших городов страны продолжает снижаться. В октябре наиболее существенно  упала стоимость квадратного  метра жилья в Ижевске –  на 2,3%. В Москве цены за прошедший  месяц снизились на 2,2% - до 153,9 тыс. рублей за квадратный метр. В Подмосковье  снижение составило 1,2%, в Санкт-Петербурге – 0,9%.

Только в  нескольких городах отмечена положительная  динамика цен: в Самаре средняя цена предложения на выросла на 1,7%, в Курске - на 1,6%, в Воронеже - на 1,5%

9 слайд: Хотелось бы отметить то, что в Екатеринбурге самая низкая в России процентная ставка из всех программ ипотечного кредитования, действующих на территории России. Правительство Свердловской области, администрация города и многочисленные частные центры недвижимости предлагают множество схем ипотечного кредитования через ведущие банки. По словам министра экономики и труда правительства области Галины Ковалевой, банк, как правило, предоставляет кредит в размере 70-90% стоимости квартиры под 15% в год.

А вот в Приморье ипотека  не решает проблему, а лишь подстегивает цены на жилье. За 2004 год ипотечное  агентство "Наш дом Приморье", выступающее координатором федеральной  программы, выдало лишь 300 кредитов на общую сумму 150 млн. рублей. По мнению специалистов, развитие ипотеки в  Приморье, как везде, сдерживается тем, что значительную часть зарплаты приморцы получают "в конверте", из-за чего им сложно доказать свою кредитоспособность. Тем не менее в крае планируют решить проблему с обеспечением жильем в течение 10 лет. "В срок до 2010 года мы должны увеличить ввод в строй жилья в два с половиной раза, - сообщил "Известиям" вице-губернатор Владимир Розенберг. - В этом году только на программу "Квартира молодой семье" в Приморье выделено 190 млн. рублей, на следующий год запланировано уже 300 млн. рублей". Достаточно большие средства предусматриваются на программу "Переселение граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда".

Эксперты считают, что  сегодня уже нет доступного жилья  на рынке. По мнению Андрея Бекетова, существует две причины, которые мешают создать  доступное жилье в России. Первая - это неразвитость финансовых инструментов для осуществления покупки квартиры, в том числе в кредит. Ни застройщики, ни банки не готовы мерить категориями  десятилетий. Вторая - неуверенность  кредиторов в завтрашнем дне и  низкий уровень жизни. "Если брать  мировой опыт, то там можно взять  ипотечный кредит на 20 лет. Кроме  того, в США простой водитель получает порядка $2000, из которых на выплаты по ипотеке он может направить $500. И никакие внезапные увольнения ему не страшны", - говорит Бекетов. 

Стоимость жилья  в столице и в регионах

10 слад: Где в России покупать жилье хорошо.

О доступности недвижимости нужно судить не только по стоимости  квадратного метра, но и по величине зарплаты

В экономике все познается  в сравнении. Взять тот же курс рубля. Его реально можно оценить  только в сравнении с долларом, евро или буханкой хлеба. Чем больше валюты или продуктов питания  можно купить на единицу рублей, тем выше их курс. А значит, и благосостояние тех, кто получает зарплату в национальной валюте РФ.

То же самое и с  доступностью жилья. Она определяется сразу несколькими факторами: ценой  квадратных метров, средней зарплатой  и ставками по ипотеке. «КП» решила проверить, где же в России самое  доступное жилье и стоит ли его там покупать.