Состояние жилищного строительства в России

Таким образом, за прошедший  период произошли существенные преобразования в рамках реформы строительной отрасли  и жилищно-коммунального хозяйства: тарифы приблизились к реальной стоимости  услуг, сформирована основа договорных отношений, акционируются предприятия ЖКХ. Идет поиск рационального сочетания рыночных и административных методов, компромисса между социальной справедливостью и экономической целесообразностью.

Положения Долгосрочной стратегии жилищного строительства Российской Федерации являются базой для единого понимания роли жилищного строительства и перспектив его развития органами государственной власти, органами исполнительной и законодательной власти различных уровней, хозяйствующими субъектами различных форм собственности и организационно правовых форм,  собственниками и нанимателями жилья.

Глава 2 Современное  состояние жилищной проблемы России.

2.1.Жилищное  строительство как государственный  приоритет.

Российская  система жилищного финансирования в дореформенный период соответствовала проводимой жилищной политике и заключалась в централизованном распределении бюджетных ресурсов для строительства государственного жилья и его бесплатном предоставлении гражданам, стоящим в очереди на улучшение жилищных условий.

  За период с  2000-2007 годов в сфере жилищного  финансирования произошли серьезные  изменения. Влияние рыночных методов  жилищного строительства на формирование рынка жилья показано в табл.1 (Приложение 1).

Как видно из приведенных  в табл.4 данных, начальная ступень рыночных отношении   -не обеспечила улучшение дел в жилищной сфере, а, наоборот, во многом усилила кризисные явления. Так, объем ввода нового жилья уменьшился в 2007г. по сравнению с 2000г. почти вдвое, что незамедлительно привело к заметному ухудшению дел в строительном секторе, убыточности многих строительных предприятий. При средней обеспеченности жильем 18,8м² / чел. (значение данного показателя близко к странам со средними доходами населения) в ряде регионов этот показатель составляет от 8,7 до 15,9м² / чел. Такое положение дел оставалось практически неизменным и в 2007г.

Однако в 2006г. в ряде регионов произошел коренной перелом  в существующей ранее тенденции постоянного снижения объемов вводимого новым строительством жилья. Кроме того, впервые за годы реформ в строительной отрасли приостановлено снижение инвестиций в основной капитал и подрядные работы.

Ввод жилья превысил уровень 2007г. в 43 субъектах Федерации. Наибольшие объемы жилищного строительства  наблюдались в Самарской (478 тыс.м²), Белгородской (785 тыс.м²) областях, Санкт-Петербурге (1,1 млн.м²), Башкортостане (1,5 млн.м²) и конечно в Москве (3,4 млн.м²) и Московской области (2,7 млн.м²). Однако наряду с этим во многих регионах ввод жилья не только не растет, но и сокращается. Это касается, например, республик Карачаево-Черкесской (62%) и Марий Эл (63%), Удмуртской (88%), Читинской (62%) областей. Подобное положение характерно и для Новосибирской области, где показатель ввода жилья в 1999г. составил 54% от аналогичного в 1998г.

Недостаточное финансирование из федерального бюджета привело к тому, что  из предусмотренных к вводу в  эксплуатацию производственных и социальных объектов строительство на каждом четвертом  не осуществлялось, а техническая  готовность большинства из этих строек не превышает 50%.

В текущем году планируется  привлечь инвестиций в строительные отрасли в размере 685-700 млрд руб. При этом государственные средства предусмотрены в размере 13,3 млрд руб. Предполагается, что жилищное строительство в целом по стране в текущем году возрастет как минимум на 1 млн м²

Однако несмотря на наметившуюся в  минувшем году в ряде регионов тенденцию  роста объемов жилищного строительства, структура и качество жилья в  общей массе продолжают оставаться низкими. Так, в большинстве случаев вновь вводимое жилье сооружается на основе технических и архитектурно-планировочных решений, сложившихся в 70-80-е годы и во многом морально устаревших К тому же в строительстве и при эксплуатации жилья используют устаревшие технологии, материалы, а они энерго- и материалоемки. Особенно это касается жилья, предназначенного для предоставления малообеспеченным и социально незащищенным слоям населения на бесплатной основе или посредством частичной оплаты.

Опасной становится тенденция  роста стоимости строительства, делающая вновь возводимое жилье все менее доступным для населения и вызывающая сокращение спроса, а следовательно, и объема производства В конечном итоге это создает кризис системного характера, при котором происходит неуклонное сжатие спроса на жилье и падение производства, заметно усилившееся в условиях ухудшения макроэкономической ситуации и очередного резкого падения жизненного уровня населения после известных решений в августе 1998г.

Сложившаяся проблемная ситуация в экономике серьезно ухудшает положение и населения, и предпринимателей, и финансистов, и государства.

Задача полного обеспечения  населения жильем была актуальна  во все времена. Общая динамика решения жилищной проблемы обуславливается единством проявления обще) осударственного, коллективного и личного интереса в данной сфере. Государством предпринималось уже достаточно большое количество попыток по решению данной проблемы.

В настоящее время  существует низкая эффективность деятельности структур по управлению жилищным фондом, однако домовладельцы, т.е. собственники квартир, не стремятся сформировать в домах, где проживают сами, товарищества собственников жилья, чтобы посредством своего заинтересованного влияния улучшить состояние домов и снизить затраты на их эксплуатацию, одновременно с этим уменьшив и свои расходы на оплату жилищно-коммунальных услуг.

В связи с тем, что собственник  несет бремя содержания имущества, он отвечает за риски, связанные с  ухудшением его пользования (содержания), случайной гибелью или случайным повреждением, поскольку нет лиц, на которых может быть возложена ответственность за реализацию (наступление) подобных рисков, носящих случайный характер (ст.211 ГК РФ).

Риск - это степень или величина ожидаемой опасности. Неопределенность его реализации (наступления) придает названной обязанности собственника особую значимость. Однако внедряемая в настоящее время в Москве система льготного страхования жилищ, имеющая ярко выраженный социальный характер (собственник квартиры вносит, по существу, весьма скромную плату за предоставляемую страховую защиту), продвигается с большим трудом.

Наряду с развитием  рынка жилья коренные изменения  произошли в структуре источников финансирования жилищного строительства. Основными источниками финансирования жилищного строительства стали внебюджетные средства в сочетании с различными формами государственной поддержки граждан и юридических лиц, принимающих участие в финансировании строительства жилья. Доля бюджетных средств во вводе жилья, достигавшая до начала экономической реформы 80%, сократилась примерно до 26%, в том числе доля средств федерального бюджета - до 15%. Данные по годам об изменении структуры ввода общей площади жилых домов по источникам финансирования приведены в табл.2(Приложение 2).

Изменение соотношения источников финансирования не только не уменьшило остроту жилищной проблемы, но и привело к дальнейшему ее возрастанию. В частности, еще более очевидной стала проблема недооценки значимости социальной направленности жилищной реформы. Для ее решения понадобилась разработка дополнительных мер государственной поддержки определенных социальных групп населения, прежде всего малоимущих граждан, молодых и многодетных семей, а также военнослужащих, граждан, уволенных с военной службы в запас или отставку, лиц, проработавших длительное время в районах Крайнего Севера и приравненных к ним местностях, вынужденных переселенцев, граждан, пострадавших в результате аварий и стихийных бедствий. На решение этих задач и был направлен ряд разработанных и утвержденных федеральных целевых программ.

Результаты выполнения основных федеральных программ свидетельствуют  о том, что реализация государственной  жилищной политики на среднесрочную  и долгосрочную перспективу должна строиться не только исходя из одних намерений, пусть даже самых благих, по решению затянувшихся проблем с обеспечением жильем граждан РФ, но и с учетом имеющихся реальных возможностей, прежде всего системы финансирования.

Объективная необходимость увеличения объемов жилищного строительства и качества возводимого жилья обусловлена также и реально сложившейся ситуацией, касающейся общего состояния жилого фонда России.

Развитие

жилищного строительства  принято руководством страны в качестве приоритетного направления экономической политики до 2010 г. Однако проект обеспечения доступным жильем всех слоев граждан России пока не переходит в практическую плоскость.

В 2005 г. введено в действие 43,6 млн. кв. м. жилья (табл. 3), что на 6,3% больше, чем в 2004 г., построено 515 тыс. квартир средней общей площадью 84,5 кв. м. Темпы прироста объемов ввода жилых объектов замедлились по сравнению с предыдущим годом вдвое и составили 6,3% по сравнению с 12,6% (рис. 3) Это стало результатом влияния совокупности факторов, главным образом, ограничивающих объем предложения новых жилых объектов.

2.2 Перспективы развития жилищного строительства в России

Сегодня в нашей стране изношенность жилого фонда составляет приблизительно 70%. Поэтому на ближайшие  пять-семь лет перспективы строительного бизнеса в России видятся самые радужные. Но все больше участников строительного бизнеса предсказывают скорое заполнение рынка жилой недвижимости. Они делают выводы: спрос на квартиры упадет, либо же квадратные метры жилья резко подешевеют.

К примеру, в крупных  региональных городах России строительный бизнес уже начинает отказываться от вложений в жилищное строительство, предпочитая возводить коммерческие площади. Причиной служат слишком активные темпы жилищного строительства. Если в городе-миллионнике строительный бизнес достигнет планки по введению в эксплуатацию 1 млн. кв. м. жилья в год, то уже через несколько лет, несмотря на большой фонд ветхого жилья в городе, рынок жилой недвижимости здесь будет заполнен. У большей части жителей России нет возможности самостоятельно приобрести жилье – причиной этому служит постоянный динамичный рост цен на недвижимость (при отсутствии таких же темпов роста доходов населения).

Несмотря также на ряд проблем, тормозящих возведение жилых домов, строительный бизнес продолжает развиваться. Одним из главных препятствий строительного бизнеса является земельный вопрос: с ростом темпов жилищного строительства все меньше остается участков, на которых возможна постройка. Как правило, центры крупных городов уже застроены, участки распроданы. Участникам строительного бизнеса остается довольствоваться кусками земли на окраине, без соответствующей инженерной инфраструктуры. Подведение коммуникаций, в свою очередь, влияет на стоимость квадратного метра возводимого жилья

Закон также в последнее  время ограничивает возможности  участников строительного бизнеса. В результате принятия многочисленных актов, касающихся строительного бизнеса, значительно увеличились сроки  получение документации на возведение объектов. Увеличилось количество органов, контролирующих строительный бизнес. Поэтому теперь уже ни для кого не секрет, что инвесторы начинают возведение объектов, не имея полного пакета документов – дополнительные разрешения они получают, когда стройка уже началась. Ведь на сбор всех разрешений порой может уйти до двух лет, что составляет срок, больший, чем надо для строительства дома.

Возросшие цены на строительные материалы также должны были притормозить темпы роста жилищного строительства. Но этого не произошло, строительный бизнес перенес дороговизну материалов на стоимости жилья, не более.

Тем не менее, несмотря на все трудности, темпы жилищного  строительства в России с каждым годом только увеличиваются. Участники  строительного бизнеса разводят руками, не зная отнести это явление к плюсу или к минусу.

Ключевым элементом  государственной жилищной политики в России является программа “Доступное жильё”, одной из составляющих которой  стало ипотечное кредитование населения. В первой четверти 2007 года было выдано кредитов на сумму 82,3 миллиарда рублей, что на 4% больше, чем в первом полугодии 2006 года. При этом всего лишь около 6-7% россиян, желающих приобрести жильё, пользуются подобной услугой, тогда как в странах Европы - порядка 60%, в США – 90%.

Причина состоит в  том, что ипотека в России появилась относительно недавно, ее механизм не отлажен полностью, тогда как в развитых странах отработанные десятилетиями схемы делают покупку жилья в кредит действительно выгодной. Российские банки только сравнительно недавно снизили, а некоторые и вовсе отказались от первоначальных взносов по ипотечным кредитам, что является обычной практикой для европейских и американских банков.

Рост объёмов ипотечного кредитования свидетельствует не только об увеличении спроса на кредиты, но в значительной мере отражает рост цен на рынке жилой недвижимости. По мнению банкиров, ипотека в нашей стране получила  бы более широкое распространение, если бы не текущий уровень цен, который в большей степени обусловлен дисбалансом спроса и предложения. «… До сих пор мы не дошли даже до уровня 1987 года. Спрос огромный, жилья как не хватало, так и не хватает», - отмечает Александр Шерстюков, управляющий директор блока «Розничный бизнес» Банка Москвы.

Существует несколько  факторов, оказывающих влияние на снижение темпов строительства жилой недвижимости. Один из них - законодательные ограничения, например, Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве», вступивший в силу в 2006 году. Он ввёл новые правила игры: срок получения пакета исходно-разрешительной документации увеличился до одного - двух лет. В результате в начале года предложение жилья на первичном рынке снизилось до 50%, по сравнению с соответствующим периодом 2005 года. В данный момент ситуация несколько стабилизировалась: крупные компании адаптировались к требованиям действующего законодательства, тогда как недобросовестные застройщики, а также компании с непродуманной финансовой политикой покинули рынок.