Состояние жилищного строительства в России

Другой причиной, по мнению аналитиков, является отсутствие государственного стимулирования увеличения объёмов строительства. Как показывает практика, девелоперам выгоднее строить меньше жилых помещений и продавать их дороже, нежели сдавать в эксплуатацию больше квадратных метров, способствуя тем самым снижению рыночных цен.

Свою лепту вносит и нехватка участков, пригодных для возведения жилых домов. По оценкам экспертов, в нашей стране не более одного процента всех земель предназначены для жилищного строительства, остальные считаются непригодными для этой цели по тем или иным причинам. Проблема может быть решена только на государственном уровне: необходимо основательно пересмотреть законодательную базу и отменить целый ряд ограничений, а также упростить механизм перевода земельных участков в необходимую категорию.  

И, наконец, проблема инфраструктуры, а вернее – её отсутствие. В последнее время застройщикам всё чаще предлагают участки “в чистом поле”, где нет ни коммуникаций, ни энергетических сетей, ни автомобильных дорог. Девелоперам не выгодно финансировать создание инфраструктурных объектов.

Несмотря на проблемы, препятствующие развитию национального  проекта “Доступное жильё”, существуют и некоторые позитивные моменты. В частности, в последнее время  власть пытается найти точки соприкосновения  с девелоперами и застройщиками. Живой пример – взаимодействие государственных органов с  общественной организацией малого и среднего предпринимательства «Опора России», в рамках которого бизнесмены стремятся добиться понимания и поддержки чиновников для решения важнейших проблем строительной отрасли – совершенствования законодательной базы, упрощения механизма изменения категории земель, а также стимулирования роста объёмов строительства.

Кроме того, как уже  упоминалось, тенденция развития ипотечного кредитования, на которое делают ставки и власти, и бизнес, и рядовые граждане, в целом является позитивной. В частности, ипотека больше не является привилегией, которую могут получить жители столицы: выдачу кредитов осуществляет всё больше региональных банков. При этом спрос на них в регионах является достаточно высоким. Так в Сибирском Федеральном округе за первый квартал текущего года было выдано около 15 млрд. рублей, приблизительно такую же сумму предоставили своим клиентам банки Приволжского округа.

«Проблему с жильем в  нашей стране решит только кардинальное изменение условий строительства. Эта проблема зависит от двух факторов — от доступности жилья и от его наличия», - подводит итоги Александр Шерстюков. По его словам, ипотека не решит проблему наличия жилья, но сможет приблизить срок его приобретения.

«Объемы строительства  жилья в России в 2010 году должны превысить  показатели лучших советских лет», - такой прогноз динамики рынка  дал Министр регионального развития РФ Владимир Яковлев. В советские  времена пик строительства пришёлся на середину восьмидесятых, когда ежегодно сдавалось в эксплуатацию порядка 76 млн. кв.м. жилых помещений. В 2010 году, в рамках проекта “Доступное жильё” власти планируют возведение 80 млн. кв.м. жилья. Это, безусловно, в определённой мере уравновесит спрос и предложение на рынке и приведёт к некоторому снижению цен. Однако не стоит забывать, что для стабильного развития рынка необходимо вводить в эксплуатацию как минимум 1 кв.м. жилой площади в год на человека, а значит, необходимо строить 145 млн. кв.м. в год – показатель, труднодостижимый в ближайшем будущем.  

Говоря о перспективах жилищного строительства, нельзя не коснуться фактора, который оказывает  непосредственное воздействие на первичный  рынок жилья – текущее состояние  и тенденции развития рынка строительных материалов. Эксперты в один голос утверждают: строить в России дорого.

Одной из основных причин сложившейся ситуации являются низкие темпы развития отечественного рынка, обусловленные небольшим числом производителей, не слишком высоким  качеством стройматериалов, а также слабой конкуренцией. Однако, ввиду роста сектора жилищного строительства, аналитики прогнозируют стремительное развитие рынка стройматериалов в следующие 2-3 года. Это, прежде всего, касается производства “базовых” материалов, таких как цемент, бетон, кирпич и сухие строительные смеси.

Для того чтобы увеличить  объёмы жилищного строительства, необходимо работать над снижением себестоимости  объектов и уменьшением сроков строительных работ. В 60-70-е годы прошлого века данная проблема решилась довольно своеобразно: приоритет был отдан монтажу недорогих панельных конструкций. Инженеры экономили на площади жилых помещений, высоте потолков, толщине стен и качестве строительных материалов. При этом не брались в расчёт огромные теплопотери, высокие транспортные издержки, не говоря уже о качестве домов.

Ситуация изменилась за последние несколько лет, когда  при расчёте себестоимости стали  учитывать многие и другие факторы, помимо цен на строительные материалы.  Компании, оперирующие на отечественном рынке стройматериалов, предлагают технологические решения, которые позволят улучшить качество строений и минимизировать бюджет проектов.

Резюмируя вышесказанное, необходимо отметить, что тенденции  жилищного строительства в нашей  стране зависят как от государства и девелоперов, так и от производителей строительных материалов. Достижение требуемого объёма жилищного строительства возможно только при реализации интересов всех игроков рынка. При этом большую роль играет создание новых стройматериалов и внедрение инновационных технологий, которые способствуют уменьшению себестоимости строительства, а, значит, увеличению числа строительных площадок.

 

 

 

 

 

Расчетная часть.

            

В соответствии с заданием установлены следующие параметры ипотечной программы и экономические характеристики домохозяйства (семьи):

1. Процентная ставка по кредиту –21% годовых;

2. Срок кредитования – 15 лет.

3. Коэффициент отчислений от совокупного семейного дохода на погаше-

ние кредита – 30%;

4. Норматив первоначального взноса в % от стоимости приобретаемого жилья –40%;

5. Совокупный семейный доход на 1 человека в месяц – 7 тыс. руб.;

6. Собственное жилье – 2-комнатная квартира типа Н;

7. Состав семьи 4 человека.

 

 

 Расчет инвестиционного потенциала семьи

 

 

а) Расчет величины совокупного семейного дохода:

 

 

CCD_c=CCD_ед*n, тыс. руб.

 

 

где CCD_ед – совокупный семейный доход на 1 человека в месяц, тыс. руб. n – количество членов семьи, чел.

 

 

CCD_c= 52 тыс. руб.

 

 

б) Опредение возможности участия семьи в ипотечной программе:

 

 

CCD_min≥(1+k_c)*МПБ*N(1+k₀), тыс. Руб.

 

           где k_c – коэффициент отчислений в семейный страховой фонд, ед.;

^k₀ ^{– коэффициент отчислений на погашение кредита, ед.;}

МБП – минимальный прожиточный бюджет на 1 человека в месяц,

_{тыс. Руб.}

CCD_min=(1+0,035)*7*4(1+0,3)=37,674 тыс. руб.

 

 

Поскольку CCD_с>CCD_min, то семья может участвовать в ипотечной про-

грамме.

_{в) Расчет максимально возможного размера кредита:}

 

 

 

К_max=12k_{0 *  ⁿ1+rn *CCD=675.792}

 

               где n – срок кредитования, лет;

_{r – ставка по кредиту, ед.}

 

г) Расчет размера денежных накоплений на первоначальный взнос в тече-

_{ние 3-х лет при ставке 10% годовых.}

 

_{(1 + r} 

₎ n  _{− 1}

 

                                                  _Р=12Рн     ^н   _{, тыс. руб.,}

^r_н

где Р_н=(k₀+k_c)*CCD_c – размер ежемесячных % на накопления, тыс. руб.

r_н – ставка накопительного вклада, ед.

_{n – продолжительность накопительного периода, лет.}

 

 

 

_{Р = 12(0,3 + 0,035) 52}  ^{(1 + 0,1) -1}

    0,1

  = 691 . 92    тыс.   руб.

 

  

 

 

 

д) Стоимость собственного жилья типа Н

 

 

С_сж=F_ст*С_ед, тыс.руб.

 

_{где Fсж – стандартная площадь собственного жилья, м}²

^С_ед ^{– стоимость 1 м2 жилья, тыс. руб.}

 

 

С_сж=48*40.2= 1929.6 тыс. руб.

 

 

е) Определение инвестиционного потенциала семьи

 

 

И=К_max+Р+С_сж, тыс. руб.

 

И=_675.792+691.92    + 1929.6 = 3297.31 тыс. руб.

 

 

 Выбор приобретаемой квартиры

 

 

а) Расчет площади жилья, доступного для приобретения

 

• расчет площади жилья типа Н

 

Fн = И/Сед.Н,  Fн = 3297.31 / 40,2 = 82

 

• расчет площади жилья типа Т

 

Fт = И/Сед.Т,  Fт = 3297.31 / 42,0 = 78,5

 

• расчет площади жилья типа У

 

Fу= И/Сед.У,  Fу= 3297.31 / 53,8 = 61.3

 

• расчет площади жилья типа С

 

Fс = И/Сед.С,  Fс = 3297.31 / 61,6 = 53.5

 

 

 

 

Примечание: квартиры улучшенной планировки и современной постройки предполагается приобретать на первичном рынке жилья.

 

 

б) Определение площади квартир по вариантам

 

− жилье типа Н – четырехкомнатная квартира площадью 76 м², т.к. F_p>F_ст;

− жилье типа Т – четырехкомнатная квартира площадью 80 м², т.к. F_p>F_ст;

 − жилье типа У – двухкомнатная  квартира площадью 60 м², т.к. F_p>F_ст;

  _{− жилье типа С – однокомнатная квартира площадью 50 м}² , т.к. F_p>F_ст.

 

 

в) Выбор варианта приобретения жилья

Принять решение приобрести четырехкомнатную квартиру типовой пла-

^{нировки общей стоимостью (С}_нж^):

 

 

^Снж^=Fнж^*Сед

 

 

где F_нж – площадь приобретенного жилья.

 

 

С_нж=80*40.2= 3216 тыс.руб.

 

 

 

 

г) Определяем размер свободных средств

 

 

С_св=И-С_нж, тыс. руб.

^С_св⁼ 3297.31 ^{– 3216 = 81.31 тыс. руб.}

 

 

Поскольку на вторичном рынке сразу оплачивается вся стоимость кварти- ры, то целесообразно снизить размер денежных накоплений на величину сво- бодных средств, т.е.

 

 

Р_тр=Р-С_св, тыс. руб.

^Р_тр^{= 691.92 – 81.31 = 610.61 тыс.руб.}

 

 

д) Расчет структурных составляющих стоимости жилья

 

 

С_нж=Р+К+С_сж, тыс. руб.

^С_нж^{= 691,92 + 675,792 + 3216= 4583,712 тыс. руб.}

 

 

е) Структура стоимости жилья в процентах:

_{Р(%) =}       ^81,31               _{*100 = 1,77 %}

                                          ^4583,712

 

− доля кредита

 

 

_{К(%) =}    ^675,792 _{*100 = 14,74 %}

4583,712

 

− доля стоимости собственного жилья

 

 

 

^С сж 

_{(%)   =}  1929.6      _{*100 =42,1%}

  4583,712

 

 

 

      Расчет ежемесячного платежа на погашение кредита

 

_{В =} ^{К(1 + 2n)} _{, тыс. руб.}

¹²ⁿ

 

_В=     ^{675,792(1 + 0,21 *20)} _{=     14,64}

                      12 *20

 

 

 

тыс. руб.

 

 

 

а) Расчет ежемесячного платежа на накопление первоначального взноса

 

 

В_н=(k₀+k_c)*CCD_c, тыс. руб.

^В_н^{=(0,3+0,035)*52= 17,42 тыс. руб.}

б) Расчет полной стоимости жилья

 

 

 

^{С n} сж

 

 

_{= C} ^P _нж

 

 

_{+ К * r * n , тыс.руб.}

 

 

 

 

_где

 

 

^{C Р} нж

 

 

_{- расчетная стоимость приобретаемого жилья, тыс.руб.}