Современные приемы и методы оценки недвижимости

 

ВВЕДЕНИЕ

 

Развитие в России рыночных отношений потребовало формирования нового вида деятельности – оценочной. Оценочная деятельность является составной частью процесса реформирования экономики и создания правового государства.

Согласно российскому  законодательству оценочная деятельность включает – оценку бизнеса, оценку недвижимости, оценку машин, оборудования и   транспортных средств, оценку нематериальных активов и оценку интеллектуальной собственности.

В данной работе будут  рассмотрены вопросы оценки недвижимости.

Оценка недвижимости необходима при: операциях купли-продажи  или сдаче в аренду; акционировании предприятий и перераспределении имущественных долей; привлечении новых пайщиков и дополнительной эмиссии акций; кадастровой оценке; страховании объектов недвижимости; кредитовании под залог; внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал предприятий и организаций; разработке инвестиционных проектов и привлечении инвесторов и др.

Актуальность темы определена появлением многообразия форм собственности, развитием рынка недвижимости и появлением сделок с недвижимостью, выступлением недвижимости как внеоборотного актива предприятий и др. Хотя эти процессы запущены более 15 лет назад, но они требуют реальной оценки для объекта недвижимости ежедневно, потому как в условиях нестабильности экономической обстановки рынку недвижимости в целом нужна свежая оценка.

Целью данной работы является определение понятия недвижимость, оценка недвижимости; рассмотрение процесса оценки недвижимости, подходов оценки и применяемых внутри подходов методов оценки.

 

 

1 ПОНЯТИЕ недвижимости

 

1.1. Финансовые и правовые аспекты функционирования недвижимости

 

Согласно Гражданскому кодексу РФ (ГК РФ) к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты [1, с.119]. Таким образом, отличительной особенностью объектов недвижимости является их неразрывная связь с землей, что предполагает ее значительную стоимость (при этом сами по себе земельные участки также рассматриваются в качестве объектов недвижимости). Вне связи с земельными участками объекты недвижимости теряют обычное назначение и понижаются в цене.

В ГК РФ – недвижимость определяет правовые отношения объекта недвижимости как объекта собственности. Под термином «имущество» понимается совокупность имущественных прав, принадлежащих определенному лицу, т. е. это материальный объект гражданского права, прежде всего, права собственности.

Право собственности – это совокупность юридических норм, закрепляющих и охраняющих принадлежность материальных благ определенному субъекту.

Право собственности  состоит из трех прав:

владение – фактическое обладание вещью, создающее для обладателя возможность непосредственного воздействия на вещь;

пользование  – право потребления вещи в зависимости от ее назначения, а также получения доходов, приносимых вещью;

распоряжение  – определение юридической судьбы вещи путем осуществления динамики имущественных отношений.

К недвижимости относятся и предприятия как имущественные комплексы.

Законом не определен обязательный перечень элементов, входящих в состав имущественного комплекса. В практике хозяйственной деятельности имущественный комплекс рассматривается как совокупность принадлежащих одному собственнику объектов недвижимости, включающая в себя земельный участок (или несколько участков) с совокупностью функционально связанных между собой зданий, сооружений, передаточных устройств, технологического оборудования и предназначенных для хозяйственно деятельности.

Предприятие как объект недвижимости включающий не только все виды имущества, предназначенные для его деятельности, но и неимущественные права. Так, например, часто встречаются предприятия, которые арендуют объекты недвижимости, т. е. в состав предприятия входит имущественное право пользования объектом недвижимости для определенной производственной деятельности.

С точки зрения экономики объект недвижимости можно рассматривать как благо и как источник дохода, рисунок 1.

Под понятием «благо» в экономической теории подразумевается любой объект потребительского выбора, способный доставить определенное удовлетворение потребителю (повысить уровень его благосостояния). Благами могут служить как предметы, так и действия (в данном случае объекты недвижимости и услуги, оказываемые на рынке недвижимости). При этом нет различия между благами материального и нематериального характера.

 

Рисунок 1 –  Сущностные характеристики объектов недвижимости

 

Земля как всеобщее благо выполняет функции жизнеобеспечения людей в сельской местности и социально-территориального развития нации. В качестве источника дохода земля – основа сельскохозяйственного производства, самостоятельный сложный (в экономической связи с построенными зданиями, сооружениями) объект инвестирования, часть национального богатства, объект налогообложения, источник природных ресурсов (единственный из всех объектов недвижимости). Жилые объекты недвижимости могут рассматриваться, как и прямой, и косвенный источники дохода. Жилье как объект купли-продажи является прямым источником дохода, а жилищное строительство – источник косвенного дохода, который стимулирует развитие проектной деятельности, промышленности строительных материалов, способствует строительству объектов инфраструктуры, дорожному строительству, развитию городского транспорта, сферы торговли и услуг.

Объекты недвижимости могут являться обеспечивающим ресурсом, что характерно для организаций, чей бизнес не базируется на операциях с недвижимостью. Для них важно соответствие структуры, состава и качества объектов недвижимости целям и задачам основного бизнеса организации.

Объекты недвижимости могут выступать и как предмет специализации организации, предмет ее деловой активности, основной источник доходов. Это, например, крупномасштабные портфели объектов жилой и нежилой недвижимости в инвестиционных, страховых и пенсионных фондах.

Другим типом организаций, для которых объект недвижимости составляет основу их активов и профессиональной деятельности, являются фирмы-застройщики. Их бизнес по своей сути связан с приобретением земельных участков, реализацией проектов развития, например путем застройки приобретенных участков объектами жилой и коммерческой недвижимости с их последующей продажей.

 «Благо» обладания объектом недвижимости и получения доходов от его использования неотъемлемо от бремени связанных с этим расходов, издержек и риска. На собственника возлагается обязанность содержания объекта недвижимости (охрана, ремонт и поддержание в должном состоянии) в случае, если законом (договором) это «бремя» либо часть его не возложено на иное лицо.

Собственник несет риск случайной гибели или порчи объекта недвижимости, т. е. его утраты или повреждения при отсутствии чьей-либо вины в этом.

Любой объект недвижимости в действительности существует в единстве физических, экономических и правовых свойств, рисунок 2, каждое из которых может в соответствующих случаях выступать в качестве определяющего в зависимости от складывающихся ситуаций, целей и стадий анализа.

Сущность объектов недвижимости заключается в триединстве категорий: материальной (физической), правовой и экономической.

Рисунок 2 – Триединство объектов недвижимости

 

Таким образом, различают доходную (коммерческую) и бездоходную  (некоммерческую) недвижимость. Некоммерческая недвижимость предназначена для удовлетворения определенных нужд владельца и не предполагает извлечение дохода. Коммерческая недвижимость, наоборот, заведомо предполагает получение владельцем определенного вознаграждения, например в виде дохода, за уступку другим части своего права на недвижимость, а именно права пользования.

К коммерческой недвижимости  относятся также вещные права на землю. Жилая недвижимость может так же относится к коммерческой, в том случае, если ее использование предполагает получение прибыли. Например, многоквартирный жилой дом относится к сфере коммерческой недвижимости, но каждая квартира отдельно это частное жилье. Возведение многоквартирного дома это инвестиционный проект в сфере коммерческой недвижимости, где требуется архитектурное планирование, проектирование дома и строительство – инвестиционное вложение финансовых средств с целью получения прибыли. В то же время, квартира является жилой недвижимостью, и после реализации квартир по проекту строительства многоквартирного жилого дома проект перестает быть коммерческим и переходит в сферу частной жилой недвижимости.

Итак, к объектам недвижимости относятся наиболее ценные и общезначимые объекты основных средств и такие объекты недвижимости, как земля и недра, имеющие большую экономическую и стратегическую значимость для любого государства во все времена.

 

1.2 Факторы, влияющие на стоимость недвижимости

 

Можно выделить четыре основных фактора, влияющие на стоимость недвижимости.

Спрос – количество данного товара или услуг, находящее на рынке платежеспособных покупателей. Самый большой потенциальный спрос – на рынке жилья.

Полезность –  способность имущества удовлетворять некоторые потребности человека. Полезность побуждает желание приобрести определенную вещь. Полезность объекта определяется такими характеристиками, как размер помещения, планировка, благоустройство окружающей территории, месторасположение, материал основных конструкций. Полезность жилья – комфортность проживания. Для инвестора, действующего на рынке недвижимости, наибольшей полезностью будет обладать земельный участок без ограничений на использование и застройку.

Дефицитность – ограниченность предложения. Как правило, при увеличении предложения определенного товара цены на данный товар начинают падать, при уменьшении предложения – расти.

Возможность отчуждаемости  объектов – это возможность передачи имущественных прав, что позволяет недвижимости переходить из рук в руки (от продавца к покупателю), т. е. быть товаром. Раньше на землю в России была единая государственная собственность, поэтому земля не считалась товаром [11, с.25].

Кроме того недвижимость как товар и объект экономических сделок, таких как купля-продажа, залог, дарение и т. д. имеет целый ряд свойств, которые в свою очередь определяют ее стоимость:

Фундаментальность.  Недвижимость – это товар, который невозможно потерять, похитить, сломать в обычных условиях. 
Долговечность. В зависимости от материала основных конструкций (фундаментов, стен, перекрытий) объекты недвижимости подразделяются на 6 групп с нормативными сроками службы от 15 до 150 лет. Предприятия как имущественные комплексы чаще всего создаются на бессрочный период.

Стационарность.  Товар стационарный, его нельзя перенести в то место, где спрос на него может быть выше. Объекты недвижимости прочно связаны с землей. Особенность земли как товара заключается в том, что количество предлагаемой на рынке земли ограничено самой природой.

Неповторимость. Если другие товары в большей или меньшей степени стандартизированы (акции какого-либо эмитента одного типа и номинальной стоимости), то любой товар на рынке недвижимости уникален, неповторим, обладает индивидуальными характеристиками. Даже при совпадении внешних и эксплуатационных свойств недвижимости она будет различаться местоположением по отношению к подъездным путям, предприятиям инфраструктуры, экологической особенностью региона и т. д. 

Многообразие комбинаций прав собственности и распределения  доходов. Одни компоненты недвижимости могут находиться в полной собственности, другие в аренде, третьи во временном пользовании, четвертые в залоге, пятые в государственной собственности.

Управляемость. В отличие от других товаров недвижимость, приносящая доход, требует профессионального управления.

Устойчивая тенденция  к росту стоимости. Стоимость недвижимости как товара с течением времени неуклонно возрастает из-за растущего дефицита недвижимости, инфляции и НТП.

Ликвидность. Ликвидность недвижимости ниже ликвидности других товаров. Низкая ликвидность товаров на рынке недвижимости порождает высокий уровень издержек у покупателя и продавца. Эти издержки определяются сложными условиями осуществления сделок по недвижимости. Издержки, которые несут покупатели и продавцы при заключении сделок, называются транзакционными издержками.

Таким образом, стоимость  не является характеристикой, которая  сама по себе присуща недвижимости: наличие стоимости зависит от желания людей, необходимо наличие  покупательной способности, полезности и относительной дефицитности.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2 особенности современных приемов и методов оценки  недвижимости

 

2.1 Принципы  оценки объектов недвижимости

 

Оценка – это методически  обоснованное мнение эксперта о стоимости  объекта оценки и процесс ее определения [9, с.22].

Оценка недвижимости – это определение стоимости  недвижимости в соответствии с поставленной целью, процедурой оценки и требованиями этики оценщика [7, с.15].

Теоретическим фундаментом  процесса оценки является единый набор  оценочных принципов. В их основу положены модели наблюдавшегося ранее экономического поведения людей, имевших дело с недвижимостью.

Принципы оценки объектов недвижимости могут быть условно  объединены в следующие четыре группы:

• принципы, основанные на представлениях пользователя;
• принципы, связанные с объектами недвижимости (земля, здания, сооружения);
• принципы, связанные с рыночной средой;
• принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости.

Все принципы оценки недвижимости связаны между собой, рисунок 3. Оценивая объект недвижимости, необходимо по возможности задействовать сразу несколько принципов. При этом следует помнить, что данные принципы отражают лишь тенденцию экономического поведения людей, однако не гарантируют такое поведение [10, с. 131].