Современные приемы и методы оценки недвижимости

Процесс использования  этого метода довольно прост: подбирается объект недвижимости аналогичный оцениваемому объекту, который уже имеет известную рыночную цену; затем после сравнения их технико-экономических параметров фиксируются различия и вносятся соответствующие поправки в стоимостном виде, определяется базовая стоимость.

Технология применения сравнительного метода при оценке стоимости недвижимости, включает в себя пять операций:

Первая операция: сбор сравнительных данных.

Оценщик собирает максимально  возможное количество информации о  продаже аналогичных объектов недвижимости. Источниками информации могут служить: регистрация владельцев, информация коллег, официальные записи и статистические данные. Собирая информацию, оценщик должен быть уверен в ее полноте и объективности. В обязательном порядке должна присутствовать информация о стоимости 1 кв. метра площади объекта, даты сделки, местонахождение объекта, условия сделки и другие показатели, которые оценщик сочтет необходимыми.

Вторая операция: изучение сделок.

Оценщик должен быть уверен, что сделка состоялась между двумя  независимыми сторонами и на уплаченную цену не повлияли ни какие факторы, в том числе и близкие отношения между сторонами. Кроме того, оценщик должен изучить условия, на которых были достигнуты договоренности о сумме продажи объекта или арендной платы, сравнить эти величины с рыночной информацией по данному поводу. Арендная плата за новое здание, к примеру, на рынке недвижимости может быть хорошим индикатором, а сделка между связанными обязательствами партнерами или родственниками – нет.

Третья операция: временные корректировки. Очень часто оценщик располагает информацией о сделках, которые произошли несколько лет назад. В условиях экономики с высоким уровнем инфляции нужно знать точную дату сделки, чтобы сделать математические или качественные поправки при анализе данных.

Четвертая операция: корректировка различий по сопоставимым объектам недвижимости.

В реальной практике трудно найти абсолютно похожие объекты  недвижимости по размеру, местоположению, возрасту, конструкции, планировке и  др. параметрам. В этой ситуации, оценщик должен подходить к проблеме с той точки зрения, что любая информация лучше, чем ее отсутствие. Исходя из ее природы и на основании собственного опыта, оценщик определяет различия между сравниваемыми объектами недвижимости, выражает их в стоимостной форме. Эти различия оценщик находит в местоположении объектов, степени их износа, определяет различия по многим другим факторам.

Пятая операция: вынесение решения о стоимости недвижимости.

Вопрос о сопоставимости данных двух сравниваемых объектов недвижимости требует особого рассмотрения, поскольку, несмотря на схожесть различных параметров оцениваемой собственности и рыночных аналогов, существует возможность прийти к неправильному заключению о стоимости. Размер оцениваемого объекта недвижимости, его возраст и другие факторы оценщик должен сравнить с подобными факторами аналогичных объектов недвижимости, сделать поправки в стоимостном выражении и учесть при дальнейшем анализе [8, с. 212-220].

Описанные выше подходы  к оценке недвижимости (затратный, доходный, рыночный) базируются на информации, собранной на одном и том же рынке недвижимости, но каждый имеет дело с различной стороной этого рынка и может значительно отличаться друг от друга. Поэтому, окончательный вывод делают по совокупности их результатов, которые, как правило, должны быть близкими. Существенные расхождения указывают либо на ошибки в оценках, либо на несбалансированность рынка недвижимости.

5. Согласование результатов,  полученных с помощью различных  подходов. Согласование – это процесс, в котором суждения и логика применяются для выработки итоговой оценки стоимости объекта недвижимости на основании результатов, полученных с помощью различных методов оценки.

Этот процесс включает в себя предварительную и заключительную стадии.

В процессе предварительной стадии оценщик:

–     проверяет возможность использования принципов оценки стоимости недвижимости при рыночном, затратном и доходном подходах;

–    анализирует с позиции здравого смысла различные суммы стоимости недвижимости, полученные в результате применения рыночного, затратного и доходного подходов при оценке стоимости недвижимости;

–     ранжирует значимость оценок, полученных разными методами, в зависимости от условий применения методов и конкретного объекта;

–     проверяет реальность первичной информации [11, с.188].

В заключительной стадии оценщик заново возвращается к исходной проблеме, с помощью статистического  анализа вырабатывает вероятные  величины стоимости объекта, определяет ее ожидаемые предельные значения. Затем с учетом своего опыта и знаний представляет заказчику единственную сумму оценки стоимости недвижимости.

Согласование здесь – это не механическое усреднение результатов, полученный при помощи рыночного, затратного и доходного подходов, а процесс логических рассуждений, выводов и решений.

6. Отчет о результате  оценки стоимости. В качестве последнего шага оценщик пишет отчет о своих выводах и заключениях, которые он затем передает заказчику.

Составляется отчет  по оценке недвижимости с учетом тщательного  анализа рыночных данных и, особенно, в тех случаях, когда имеет место экологическое загрязнение.

Таким образом, системный  подход к оценке стоимости различных  типов недвижимости включает в себя три основных подхода (рыночный, затратный  и доходный), в каждом из которых  используется унифицированный набор оценочных принципов.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

С экономической точки  зрения недвижимость следует рассматривать как эффективный материальный актив, объект инвестирования и надежный инструмент генерирования дохода. Основные экономические элементы недвижимого имущества – стоимость и цена – вытекают из его полезности, способности удовлетворять различные потребности и интересы людей. Недвижимое имущество – это основа свободы и независимости людей, источник благ и т. п.

На юридическом уровне недвижимость – совокупность публичных и частных прав на нее, устанавливаемых государством с учетом отечественных особенностей и международных норм. В России законодательно гарантировано частным лицам покупать, продавать, сдавать в аренду или передавать имущество либо права на владение и пользование им другим гражданам и предприятиям, т. е. свободно распоряжаться своей собственностью.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Список используемой литературы

 

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (части первая, вторая и третья. ГК РСФСР (действующая часть): По состоянию на 20.10.2011 г. – Новосибирск: Сиб. унив. изд-во, 2011 – 496 с.
2. Федеральный закон РФ от  29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации.» [Электронный ресурс] // Справочная система «Консультант плюс».
3. ФЕДЕРАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ №1 от 20 июля 2007 года «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» [Электронный ресурс] // Справочная система «Консультант плюс».
4. ФЕДЕРАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ № 2 от 20 июля 2007 года «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)» [Электронный ресурс] // Справочная система «Консультант плюс».
5. ФЕДЕРАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ № 3 от 20 июля 2007 года «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» [Электронный ресурс] // Справочная система «Консультант плюс».
6. Кожухар В. М. Экспертиза и управление недвижимостью. Введение в специальность [Текст]: Учебное пособие / В.М. Кожухар. – М.: Издательско-торговая корпорация «Дашков и К°», 2008.  – 96 с.
7. Озеров Е. С. Экономика и менеджмент недвижимости [Текст]: учебник. – Спб: Издетельство «МКС», 2003 – 422 с.
8. Оценка недвижимости [Текст]: учебник / Под ред. А. Г. Грязновой, М. А. Федотовой. – М.: Финансы и статистика, 2008.– 560 с.
9. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости [Текст] / Е.И. Тарасевич: - СПб.: СПбГТУ, 1999. – 422 с.
10. Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости [Текст] / Фридман Дж., Ордуэй Ник. Пер. с англ. – М.: Дело, 1997. – 480 с.
11. Экономика недвижимости [Текст]: консп. лекций / Т.В. Чибикова. – Омск: Изд-во ОмГТУ, 2007. – 340 с.
12. Экономика недвижимости [Текст]: Учебное пособие / Под ред. А.Н. Асаул, Карасев А.В.. – М.: МИКХиС, 2008.– 520 с.