Сравнительный и доходный подходы к оценке земельного участка

Минобрнауки РФ

ФГБОУ ВПО «Вологодский государственный университет»

 

 

 

 

Факультет экологии

Кафедра городского кадастра и геодезии

 

Дисциплина: «Оценка земли и система платежей за землю»

 

 

Практическая работа № 1

«Сравнительный и доходный подходы к оценке земельного участка»

 

 

 

                                                 Выполнила: Карпова Ирина

                                      Группа: ФЭГК-51

Проверила: Мохнаткина А.М.

 

 

 

Вологда

2014

Тема: Сравнительный и доходный подходы к оценке земельного участка

Цель: Изучить подходы и методы оценки земельных участков

Материалы: Лекции по предмету ,

Источники литературы: Петров В.И. Оценка стоимости земельных участков. - М.: ЗАО «КноРус, 2008.-219 с.

 

Часть 1. Сравнительный подход к оценке земельных участков

 

Контрольные вопросы

1. Какие методы оценки земли включает сравнительный подход?

В рамках сравнительного подхода применяются: метод сравнения (продаж), метод выделения, метод распределения.

 

2. Какие этапы расчета стоимости земли предполагает использование метода сравнения продаж?

Этап 1. Выявление недавних продаж сопоставимых объектов на соответствующем сегменте земельного рынка;

Этап 2. Проверка информации о сделках с земельными участками;

Этап 3. Сравнение оцениваемого земельного участка с участками, проданными на рынке, и внесение поправок с учетом различий между оцениваемым и каждым из сравниваемых участков;

Этап 4. Анализ приведенных цен аналогов и выведение итоговой величины рыночной стоимости оцениваемого земельного участка.

 

3. Какие источники информации используются при оценке рыночной стоимости земельного участка методом сравнения продаж?

Источниками информации являются:

- городские, районные и поселковые земельные комитеты и органы, где осуществляется регистрация сделок с земельными участками;

- риэлторские фирмы, специализирующиеся на сделках с недвижимостью;

- ипотечные кредитные организации, оценочные фирмы, периодическая печать и др.

 

4. Каким образом определяют положительное или отрицательное значение поправок, вносимых в цены продаж сопоставимых земельных участков?

Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже - понижающий.

Стоимостные поправки:

а) абсолютные поправки, вносимые к единице сравнения, изменяют цену проданного объекта - аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Положительная поправка вносится, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога,  отрицательная, если хуже:

б) денежные поправки, вносимые к цене проданного объекта-аналога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оцениваются различия в характеристиках. Кумулятивные процентные поправки определяются путем перемножения всех индивидуальных процентных поправок.

Поправка в форме общей группировки используется обычно на развитом рынке недвижимости, где имеется большое число продаж. Совокупная корректировка производится в рамках выделенной группы сопоставимых объектов.

 

5. Какие элементы сравнения используются при анализе степени сопоставимости оцениваемого участка и аналогов?

При сравнении земельных участков необходимо учитывать следующие элементы сравнения:

- оцениваемые права собственности;

- условия финансирования;

- условия продажи;

- дата продажи;

- местоположение;

- физические характеристики.

 

6. Какие единицы сравнения земельных участков используются при сопоставлении продаж?

При сделках с незастроенными земельными участками используются следующие единицы сравнения.

Цена за 1 га - при оценке больших массивов земли сельскохозяйственного или лесного назначения, под промышленное использование, при разделении земельных массивов на стандартные участки.

Цена за 1 м 2 - при продажах земли в центрах городов под коммерческую застройку. Участки должны быть сопоставимы по важнейшим признакам: для офисных зданий - доступ к транспортным магистралям и местам парковки, другим офисным зданиям, банкам и т.п.; для складских помещений - доступ к транспортным коммуникациям.

Цена за 1 фронтальный метр - при оценке земли, предназначенной для торговых предприятий, а также предприятий сферы обслуживания. Общая стоимость земельного участка считается пропорциональной длине его границы по какой-либо улице или шоссе.

Цена за лот - цена за стандартные по форме и размеру земельные участки в районах массовой жилой или дачной застройки. Колебания цен на стандартные по размеру и форме участки могут быть вызваны перепадами в рельефе, дренажными проблемами или опасностью паводков.

Цена за единицу плотности - нормативные акты по зонированию обычно ограничивают плотность застройки на различных участках. На некоторых сегментах рынка это приводит к тому, что цена котируется на основе максимальной плотности, утвержденной нормами зонирования, например, на основе количества разрешенных для строительства единиц.

 

7. Какие этапы оценки рыночной стоимости земли включает метод распределения?

Метод предполагает следующую последовательность действий:

- определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, с объектами - аналогами;

- определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

- определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

- корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

- расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;

- расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем умножения рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, на наиболее вероятное значение доли земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости.

 

8. Какие этапы оценки рыночной стоимости земли включает метод выделения?

Метод предполагает следующую последовательность действий:

- определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, с объектами - аналогами;

- определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

- определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

- корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

- расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;

- расчет стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений оцениваемого земельного участка;

- расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений земельного участка.

 

9. В каких случаях метод выделения становиться единственно возможным способом оценки земельного участка?

Условия применения метода:

- наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса);

- соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.

 

10. Почему метод выделения одновременно относиться к сравнительному и затратному подходам?

 

Метод выделения (изъятия) - применяется для оценки застроенных земельных участков, стоимость которых определяется путем вычитания из рыночной стоимости всего единого объекта недвижимости (т. е. земельного участка с улучшениями) стоимости замещения или восстановительной стоимости улучшений за вычетом их износа, основывается он на принципе остаточной продуктивности (производительности) земли. 

 

11. В чем заключаются преимущества и недостатки сравнительного подхода к оценке земли?

Преимущества сравнительного подхода:

- позволяет отразить мнение типичных продавцов и покупателей в итоговой оценке;

- статистически обоснован;

- позволяет вносить корректировки на отличия сравниваемых объектов;

- при наличии достаточного количества данных для анализа, прост в применении и даёт надёжные результаты, при наличии достаточного количества данных для анализа.

Недостатки сравнительного подхода:

- точность результата оценки наиболее зависима от рыночных данных при расчётах на основе сравнительного подхода;

- для правильной оценки необходим большой объём информации и логический анализ скорректированных данных.

 

 

ТЕСТ

1 .При оценке земельных участков в деловых центрах крупных городов методом сравнения продаж в качестве единицы сравнения используется:

а)цена за лот;

б) цена за 1 га площади;

в) цена за 1 куб.м. объема здания;

г) цена за 1 кв.м. площади земельного участка;

д) все ответы верны.

2. Основными показателями при выборе объектов-аналогов в процессе 
оценки земли являются нижеперечисленные элементы, за исключением:

а) времени продажи земельного участка;

б) местоположения земельного участка;

в) условий финансирования сделок купли-продажи земли;

г) физических характеристик земельного участка;

д) все ответы верны.

 

3. К элементам сравнения земельных участков, учитываемых при 
использовании метода сравнения продаж не относится:

а) дата продажи;

б) оцениваемые права собственности;

в) местоположение;

г) наличие движимого имущества;

д) все ответы верны.

 

4. Если сравниваемый элемент земельного участка - аналога 
превосходит по качеству элемент оцениваемого земельного участка, то 
поправка вносится:

а) со знаком плюс к стоимости оцениваемого земельного участка;

б) со знаком минус к стоимости оцениваемого земельного участка;

в) со знаком плюс к стоимости земельного участка - аналога;

г) со знаком минус к стоимости земельного участка - аналога;

д) все ответы неверны.

 

5. Преимущество сравнительного подхода заключается в том, что:

а) данный подход учитывает ожидаемые доходы;

б) данный подход может быть использован для оценки земельных участков 
под общественными объектами, не имеющими аналогов;

в) данный подход основан на оценке остаточной стоимости застроенных 
земельных участков;

г) данный подход не требует разносторонней рыночной информации;

д) данный подход учитывает соотношение реального спроса и предложения 
на конкретные объекты.

 

6. При определении рыночной стоимости застроенного земельного 
участка методом выделения из рыночной стоимости объекта 
недвижимости (земельного участка и здания) вычитается:

а) рыночная стоимость земельного участка;

б) стоимость воспроизводства здания;

в) величина накопленного износа здания;

г) затраты на строительство здания;

д) все ответы неверны.

 

 

ПРАКТИЧЕСКОЕ ЗАДАНИЕ

 

Задание 1. Внести корректировки в цену объекта по варианту, выданному преподавателем (сравнительный подход к оценке земельного участка).