Сравнительный и доходный подходы к оценке земельного участка

Пример

 

Таблица 1

Корректировки, вносимые в цену объекта: независимые и кумулятивные

 

	Сравниваемый объект	Корректировка на независимой основе (сложить)	Корректировки на кумулятивной основе (перемножить)
Цена	60 000
Дата	8 месяцев назад	+8%	1,08
Местоположение	на 7% лучше, чем у данного	-7%	0,93
Удобства	на 13 % хуже, чем у данного	+13%	1,13
Состояние	на 5% хуже, чем у данного	+5%	1,05
Общая корректировка		19%	1,1917206
Уточненная стоимость сопоставимого объекта		11400	71503

 

Поправки производятся от сравниваемых объектов к оцениваемому, то есть необходимо определить за какую цену был бы продан сравниваемый объект, если бы имел те же характеристики, что и оцениваемый.

Процентная корректировка на кумулятивной основе - каждую процентную поправку прибавляют или вычитают из 100%. Полученные коэффициенты затем перемножают между собой.

 

Часть 2. Доходный подход к оценке земельных участков

 

Контрольные вопросы

1. В чем заключается экономическое содержание доходного подхода при оценке земельных участков?

Доходный подход к оценке стоимости объектов недвижимости -- совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Сущность доходного подхода состоит в оценке текущей (сегодняшней) стоимости будущих выгод, которые как ожидается, принесут эксплуатация и возможная продажа в дальнейшем недвижимого имущества, т. е. путем капитализации дохода.

 

2. На каких принципах оценки базируется доходный подход?

Доходный подход используется только для оценки доходной недвижимости, то есть такой недвижимости, единственной целью которой является получение дохода, и в его основе лежат следующие принципы оценки недвижимости: 

- принцип ожидания (стоимость объекта, приносящего доход, определяется текущей стоимостью будущих доходов, которые этот объект принесет);

- принцип замещения (стоимость объекта недвижимости имеет тенденцию устанавливаться на уровне величины эффективного капиталовложения, необходимого для приобретения сопоставимого, замещающего объекта, приносящего желаемую прибыль).

 

3. Какие методы оценки земли включает доходный подход?

Доходный подход включает два метода: метод прямой капитализации и метод дисконтированных денежных потоков.

 

4. Какие этапы расчета стоимости земли предполагает использование метода капитализации дохода?
1. Определение чистого операционного дохода;
2. Определение действительного (эффективного) валового дохода;
3. Определение величины операционных расходов;
4. Определение чистого операционного дохода;
5. Расчет коэффициента капитализации.

 

5. Какие виды доходов могут капитализироваться при оценке земли?

При использовании метода капитализации доходов в стоимость не движимости преобразуется доход за один временной период в том случае, если доходы от объекта стабильны или меняются с постоянным темпом прироста.

 

6. Какие подходы к определению коэффициента капитализации при оценке земли сложились в мировой практике?

Существует несколько методов определения коэффициента капитализации:

- с учетом возмещения капитальных затрат (с корректировкой на изменение стоимости актива);

- метод рыночной выжимки;

- метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной группы.

 

7. Для оценки стоимости каких земельных участков может быть использован метод остатка?

Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход.

 

8. Какие этапы включает процедура оценки рыночной стоимости земельного участка методом предполагаемого использования?

Метод предполагает следующую последовательность действий:

- определение суммы и временной структуры расходов, необходимых для использования земельного участка в соответствии с вариантом его наиболее эффективного использования (например, затрат на создание улучшений земельного участка или затрат на разделение земельного участка на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования);

- определение величины и временной структуры доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;

- определение величины и временной структуры операционных расходов, необходимых для получения доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;

- определение величины ставки дисконтирования, соответствующей уровню риска инвестирования капитала в оцениваемый земельный участок;

- расчет стоимости земельного участка путем дисконтирования всех доходов и расходов, связанных с использованием земельного участка.

 

9. В чем заключаются преимущества и недостатки доходного подхода к оценке земли?

К недостаткам доходного подхода можно отнести то, что:

- в основе подхода лежит прогнозирование, а не фактическая информация;

- построение ставки дисконта и коэффициента капитализации цены является достаточно субъективным процессом;

- подход дает довольно надежные результаты только в случае возможности четкого прогнозирования денежных потоков, предполагаемых затрат, процентной ставки дохода на длительную перспективу;

- в условиях нестабильной экономики осуществление точного прогнозирования представляется весьма сложным и требует высокой квалификации оценщиков.

У доходного подхода есть и преимущества:

- при этом подходе принимаются во внимание ожидания относительно будущих доходов;

- учитывается рыночная ситуация, поскольку построение коэффициента капитализации и ставки дисконта учитывает риск инвестиций в оцениваемый объект относительно общего инвестиционного риска;

- доходный подход является единственным, позволяющим оценить будущую доходность оцениваемого объекта.

 

10. Что понимают под стоимостью воспроизводства или замещения зданий и сооружений, имеющихся на земельном участке?

Стоимость воспроизводства (стоимость замещения) оцениваемого объекта недвижимости рассчитывается в текущих ценах как нового (без учета накопленного) износа и соотнесенная к дате проведения оценки.

Выбор расчета стоимости воспроизводства или стоимости замещения требует определенного обоснования и зависит от многих факто ров: цели оценки, количества и качества собранной информации об объекте оценки, его физических характеристик и т.д.

Стоимость воспроизводства - затраты на строительство в текущих ценах на действительную дату проведения оценки точной копии оцениваемого здания, используя такие же строительные материалы, стандарты и проект.

Стоимость замещения - затраты на строительство в текущих ценах на действительную дату проведения оценки объекта одинаковой полез ности с использованием современных материалов, стандартов, проектов и архитектурных решений.

 

ТЕСТ

1.Процентная ставка, которая используется для пересчета величины годового дохода от использования земли в рыночную стоимость земельного участка, называется:

а) безрисковой ставкой;

б) ставкой дисконтирования;

в) нормой возмещения капитала;

г) коэффициентом капитализации;

д) все ответы неверны.

 

2. Из нижеперечисленных укажите формулу, используемую для расчета стоимости земельного участка методом капитализации дохода:

а) Стоимость = Доход : Коэффициент капитализации;

б) Стоимость = Доход * Коэффициент капитализации;

в) Стоимость = Доход * Ставку дисконтирования;

г) Стоимость =Восстановительная Стоимость - Износ;

д) все ответы неверны.

 

З. Метод остатка можно использовать при оценке:

а) сельскохозяйственных земель;

б) земель населенных пунктов, застроенных общественными объектами;

в) земель населенных пунктов, застроенных торговыми помещениями;

г) лесных земель;

д) все ответы неверны.

 

4. Капитализация земельной ренты используется для оценки:

а) земель населенных пунктов, застроенных коммерческими объектами;

б) земель населенных пунктов, застроенных жилыми объектами;

в) земель под промышленными предприятиями;

г) земель сельскохозяйственного назначения;

д) все ответы верны.

ПРАКТИЧЕСКОЕ ЗАДАНИЕ

 

Задача 1. Земля куплена сегодня за 50 000 д.ед. Инвестор ожидает прироста ее стоимости на 2% в год. Предполагаемый период владения равен 7 годам. Какова ожидаемая продажная цена через 7 лет?

Решение: 50000 ×1,027 = 57424,28 д.ед.

 

Задача 2. Земельный участок площадью 1265 кв.м. куплен сегодня по цене 950д.ед. за кв.м. Инвестор ожидает прироста ее стоимости на 4% в год. предполагаемый период владения равен десяти годам. Какова ожидаемая продажная цена через 10 лет?

Решение:1265×950×1,0410 =1778883,57 д.ед.

 

Задача 3. Чистый доход от продажи урожая с участка земли составил 2500 д. ед. Срок окупаемости затрат в сельскохозяйственном производстве - 10 лет. Определите стоимость земельного участка.

Решение: 2500*10=25000 д.ед.

 

 

Вывод: в ходе лабораторной работы были изучены подходы и методы оценки земельных участков.