Сравнительный подход. Методы оценки недвижимости сравнительного подхода

Содержание

 

Введение…………………………………………………………………….3

Глава 1. Особенности недвижимого имущества как объекта оценки….4

1. Нормативно-правовое  регулирование оценочной  деятельности       недвижимости……………………………………………………….......................4
2. Характеристика и классификация объектов недвижимости……….7

Глава 2. Сравнительный подход. Методы оценки недвижимости сравнительного подхода………………………………………………………………10

2.1. Общая характеристика  сравнительного подхода………………....10

2.2.Метод сравнительного анализа продаж……………………………15

2.3.Метод валового рентного мультипликатора………………………17

Заключение……………………………………………………….………22

Список литературы……………………………………………………..24

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

 

Данная  тема курсовой работы актуальна, потому что рынок недвижимости России продолжает стремительно развиваться. Вместе с тем, возрастает актуальность и востребованность независимой оценки стоимости объектов недвижимости. Независимая оценка недвижимости представляет собой обоснованное мнение независимого оценщика о стоимости прав на объект недвижимости. На основе независимой оценки обеспечивается защита имущественных прав собственника. Отчёт об оценке недвижимости является юридическим документом, который может представляться в государственные учреждения, судебные органы, в банки для получения кредита и другие организации.    

Предметом оценки недвижимости является рыночная стоимость как наиболее вероятная  цена продажи имущественных прав. Содержание и основная цель оценки – расчёт наиболее вероятной цены продажи этих прав на свободном конкурентном рынке. Оценка недвижимости базируется на использовании методов, основанных на трёх методологических подходах: затратном, сравнительном и доходном. В данной курсовой мы попытаемся раскрыть сущность сравнительного подхода в оценке недвижимости.    

Оценка  недвижимости во всем мире рассматривается  как один из механизмов эффективного управления собственностью. Постепенно и в России с формированием  класса собственников недвижимости встает проблема её эффективного использования и соответственно возникает потребность в услугах оценщика.

 

 

 

 

 

 

 

Глава 1. Особенности недвижимого имущества как объекта оценки.

 

1.1. Нормативно-правовое  регулирование оценочной  деятельности  недвижимости

 

Оценочная деятельность как объект правового  регулирования представляет собой  деятельность, направленную на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости. Оценка, проведенная  в соответствии с законодательством  РФ, может повлечь за собой определенные правовые последствия, поскольку отчёт об оценке, составленный специалистом-оценщиком, имеет доказательственное значение.    

В целях упорядочения взаимодействия оценщиков и потребителей оценочных  услуг был принят и действует  Федеральный закон 135-ФЗ «Об оценочной  деятельности в Российской Федерации», который является основным документом, регулирующим оценочную деятельность в нашей стране. Закон об оценочной  деятельности определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении имущества, принадлежащего Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам  для целей совершения сделок с  этим имуществом, а также для иных целей.    

В законе об оценочной деятельности приведен перечень ситуаций, когда оценка стоимости объекта является обязательной, перечислены права и обязанности оценщика и заказчика оценки, указаны обязательные требования к договору на проведение оценки и к отчёту об оценке и сформулированы условия осуществления оценочной деятельности, соблюдение которых для специалистов-оценщиков обязательно.    

В условия проведения оценки входят федеральные законы, указы, постановления и распоряжения Президента России и правительств России и Москвы, приказы различных министерств и ведомств Российской Федерации. Оценочная деятельность в нашей стране регулируется   
следующими нормативно-правовыми актами:

1. Гражданский кодекс РФ

2. Земельный кодекс РФ

3. Постановление Правительства  РФ «Об утверждении правил  проведения государственной кадастровой оценки земель» № 316 от 08.04.2000г., с изменениями и дополнениями.

4. «Общероссийский классификатор  основных фондов – ОК 013-94»,  утвержден Постановлением Госстандарта  РФ от 26.12.1994 г. № 359, с изменениями и дополнениями.

Стандарты РОО:

1. Стандарт СТО РОО  20-01-96 «Общие понятия и принципы  оценки», принят и введен в  действие постановлением Правления  Российского общества оценщиков  11.09.1996 г., протокол № 16, г. Москва.

2.Стандарт СТО РОО 20-06-96 «Классификатор услуг по оценке  имущества», принят и введен в действие постановлением Правления Российского общества оценщиков 11.09.1996 г., протокол № 16, г. Москва.

3. Стандарт СТО РОО  20-02-96 «Рыночная стоимость как  база оценки», принят и введен  в действие постановлением Правления  Российского общества оценщиков  11.09.1996 г., протокол № 16, г. Москва.

4. Стандарт СТО РОО  21-01-98 «Оценка недвижимости», разработан и внесен секцией Оценки недвижимости Российского общества оценщиков (авторы Тарасевич Е.И., Парфенов С. Л.).    

Таким образом, оценочная деятельность в  Российской Федерации регулируется государством как на уровне федерального законодательства, так и на уровне исполнительной власти, и наличие у оценочной компании лицензии на проведение оценочной деятельности является обязательным условием

 для оказания услуг  по оценке.  
  
  
 

 

 

   1.2. Характеристика и классификация объектов недвижимости     

 

Недвижимое  имущество - это физические объекты с фиксированным

местоположением в пространстве и все, что неотделимо с ними связано как под поверхностью, так и над поверхностью земли  или все, что является обслуживающим  предметом, а также права, интересы и выгоды, обусловленные владением  объектами. Под физическими объектами понимаются нерасторжимо связанные между собой земельные участки и расположенные на них строения.

 Под объектом недвижимости понимается, во-первых, предприятие в целом как имущественный комплекс, а во-вторых, земельный участок, неотъемлемой частью которого могут быть:

• здание (сооружение) или группа зданий (сооружений), расположенных

на этом участке, подземные сооружения, относящиеся  к данному участку;

• обособленные водные объекты, многолетние насаждения;

• инженерные сооружения и сети, осуществляющие подключение земельного участка  и находящихся на нем зданий (сооружений) к объектам

инфраструктуры  квартала или города. Сюда же относятся  доли собственности в объектах инженерной инфраструктуры, находящихся в совместной эксплуатации собственников недвижимости квартала или города;

• стационарные сооружения благоустройства территории участка;

• элементы хозяйственного, транспортного и  инженерного обеспечения, относящиеся  к данному объекту недвижимости, но расположенные

вне границ его земельного участка;

• другие объекты, которые в совокупности с вышеперечисленными

компонентами  недвижимости составляют нерасторжимое  конструктивное или функциональное целое.  
  

Для целей анализа рынка и управления его созданием и развитием  объекты недвижимости необходимо структурировать, т.е. выделять те или иные однородные группы. В законодательных, нормативных, методических актах и документах применяется классификация объектов по различным основаниям: по физическому  статусу, назначению, качеству, местоположению, размерам, видам собственности, юридическому статусу

По физическому  статусу выделяют:

- земельные участки

- здания, строения, сооружения

- помещения.    

В этом случае, в свою очередь, по назначению здания и помещения разделяют  на жилые и нежилые.    

Более детальная классификация фонда  объектов недвижимости по назначению содержит следующий перечень видов и подвидов объектов:

1) Земля:

а) земельные  участки в городах, поселках, других населенных пунктах (поселениях):

- под жилье (селитебная  территория);

- под предприятия промышленности, транспорта, сферы услуг;

- под предприятия сельского  хозяйства, обороны (нежилая территория);

- под парки и озелененные  пространства, водные объекты (рекреационная территория);

- под инженерную и транспортную  инфраструктуру (территория общего  назначения).

б) земельные  участки вне поселений (межселенные  территории):

- под дачное и садово-огородное  использование;

- под  жилую застройку;

- промышленного и иного  специального назначения (промышленности, транспорта, энергетики, обороны и  др.);

- сельскохозяйственного  назначения;

- природоохранного, природно-заповедного,  оздоровительного, рекреационного, историко-культурного назначения;

- лесного  фонда;

- водного  фонда;

- участки  недр;

- земли резерва, назначение  которых не определено.

2) Жильё (жилые здания  и помещения):

- многоквартирные жилые  дома, квартиры в них и др. помещения  для постоянного проживания (в  домах отдыха, гостиницах, больницах, школах и т.п.);

- индивидуальные и двух-четырех  семейные малоэтажные жилые дома (старая заcтройка и дома традиционного типа - домовладения и нового типа – коттеджи, таунхаусы);

- офисные здания и помещения  административно-офисного назначения;

- гостиницы, мотели, дома  отдыха;

- магазины, торговые центры;

- рестораны, кафе и  др. пункты общепита;

- пункты бытового обслуживания, сервиса;

-заводские и фабричные  помещения, здания и сооружения  производственного назначения;

- мосты, трубопроводы, дороги, дамбы и др. инженерные сооружения;

- паркинги, гаражи;

- склады, складские помещения;

- здания правительственных  и административных учреждений;

- культурно-оздоровительные,  образовательные, спортивные объекты;

- религиозные объекты.    

Необходимо  отметить, что предлагаемая классификация в чём-то отличается от приведённой в различных законодательных и нормативных актах (например, в Жилищном, Земельном, Градостроительном кодексах), поскольку эти документы не в полной мере отражают рыночные реалии либо противоречат друг другу.    

Виды  и подвиды объектов, вовлечённых в рыночный оборот, специалисты (риэлторы, аналитики) подвергают дальнейшему расчленению по качеству (на типы и подтипы), местоположению (по районам, микрорайонам, зонам города, региона), размерам (общей площади, числу комнат и т.п.) в соответствии с практической потребностью и фактическим состоянием недвижимого фонда в данном городе, регионе.     

По  видам собственности объекты  недвижимости разделяют на:

• частные – находящиеся в собственности граждан и юридических лиц, созданных в качестве частных собственников.
• государственные – находящиеся в федеральной собственности, собственности субъектов федерации.
• муниципальные – находящиеся в муниципальной собственности.
• общественные - находящиеся в собственности общественных объединений.
• коллективные (смешанные) – находящиеся в совместной или долевой собственности различных субъектов собственности (частной, государственной, муниципальной, общественной).

 

    По  юридическому статусу объекты недвижимости разделяют, в зависимости от вида, на используемые собственником или  арендатором, приватизированные, приобретенные  путем сделки купли-продажи, наследования, дарения и т.п.

 

 

 

 

 

 

Глава 2. Сравнительный подход. Методы оценки недвижимости сравнительного подхода.