Сравнительный подход. Методы оценки недвижимости сравнительного подхода

При согласовании скорректированных  цен, полученных по каждому аналогу, применяется метод средневзвешенной. Весомость каждого смоделированного результата определяется числом внесенных поправок и обоснованность расчетов влияния на рыночную цену анализируемого элемента.

 

2.3. Метод валового рентного мультипликатора

 

Валовой рентный мультипликатор - это показатель отражающий соотношение цены продажи и валового дохода объекта недвижимости. Данный показатель рассчитывается по аналогичным объектам недвижимости и используются как множитель к адекватному показателю оцениваемого объекта.

Этапы оценки недвижимости при помощи валового рентного мультипликатора:

1. Оценивается валовой доход оцениваемого объекта, либо потенциальный, либо действительный;
2. Подбирается не менее трех аналогов оцениваемому объекту, по которым имеется достоверная информация о цене продажи и величине потенциального либо действительного дохода;
3. Вносятся необходимые корректировки, увеличивающие сопоставимость аналогов с оцениваемым объектом;
4. По каждому аналогу рассчитывается валовой рентный мультипликатор;
5. Определяется итоговый валовый рентный мультипликатор как среднее арифметическое расчетных ВРМ по всем аналогам;
6. Рассчитывается рыночная стоимость оцениваемого объекта как произведение среднего ВРМ и расчетного адекватного валового дохода оцениваемого объекта.
7. Вероятная рыночная стоимость оцениваемого объекта рассчитывается по формуле:

Сн = ПВДоц (ДВДоц)хВРМср      (1)

 

где Сн - расчетная рыночная стоимость оцениваемого объекта; ПВДоц - потенциальный валовый доход от оцениваемого объекта; ДВДоц - действительный валовый доход от оцениваемого объекта ВРМср – валовой рентный мультипликатор; Ца - цена продажи аналогичного объекта недвижимости; или по формуле:

 

Сн = ПВДоц (ДВДоц)х (Ца1/ПДВ1+...+Цаn/ПВДаn):n  (2)

 

где Ца1 - цена продажи первого аналогичного объекта; ПВД1 - потенциальный валовый доход от первого аналогичного объекта; Цаn - цена продажи n-ного аналогичного объекта; ПВДаn - потенциальный валовой доход от n-ного аналогичного объекта; n - количество аналогичных объектов.

Валовой рентный мультипликатор считается рыночным методом оценки объекта приносящей доход собственности, поскольку данный показатель учитывает продажные цены и валовые рентные доходы по проданным на рынке объектам.

Валовой рентный мультипликатор не корректирует на различия между объектом оценки и сопоставимыми аналогами, так как в основу расчета ВРМ положены фактические арендные платежи и продажные цены, в которых уже учтены указанные различия.

Валовой рентный мультипликатор не следует корректировать на удобства или другие различия, которые существуют между сопоставимыми и оцениваемыми объектами. В основу расчета Валовой рентный мультипликатор положены фактические арендные платежи и продажные цены, преобладающие на рынке. Если между сопоставимыми и оцениваемыми объектами есть различия в удобствах или уровне услуг, предполагается, что эти различия уже учтены в продажных ценах и в ставках арендной платы.

Метод достаточно прост, но имеет следующие недостатки:

1. Может применяться только в условиях развитого и активного рынка недвижимости, т.е. оцениваемая собственность должна находиться на таком рынке, на котором происходят регулярные продажи и покупки конкурентоспособных объектов на основе приносимых ими доходов.
2. В полной мере не учитывает разницу в рисках или к нормам возврата капитала между объектом оценки и его сопоставимым аналогом;
3. Не учитывает также вполне вероятную разницу в чистых операционных доходах сравниваемых объектов.

 

Сравнительный подход к оценке недвижимости и его методы являются самостоятельной процедурой, определяется рыночной стоимости на основе ценовой и экономической информации по сопоставимым объектам.

Вместе с тем приемы сравнительного подхода широко используется в оценочной деятельности. Большой  объем данных используемых в доходном и затратном подходах, таких, как, ставки арендной платы, эксплуатационные расходы, и т.д. может определятся на основе анализа характеристик объектов – аналога и использования приемов сравнительного анализа.

 

 

Заключение

Итак, исходной предпосылкой применения сравнительного подхода к оценке недвижимости является наличие развитого рынка имущества. Одним из этапов этого подхода является сбор и проверка информации по объектам - аналогам и сравнение каждого объекта - аналога с оцениваемым объектом. Рынок сегментируется по сходным объектам и субъектам, подбираются объекты - аналоги, выделяются их различия с образцом в части основных ценообразующих характеристик сравнения и вносятся поправки

Реализация метода сравнительного анализа сделок предполагает следующую последовательность этапов:

• анализ рыночной ситуации по объектам имущества рассматриваемого типа, региону и выбор информационного массива для реализации последующих этапов;
• определение единиц сравнения и показателей (элементов сравнения), существенно влияющих на стоимость рассматриваемого объекта недвижимости;
• разработка модели, которая связывает единицы сравнения с показателями (элементами) сравнения;
• расчет корректировок показателей (элементов сравнения) по данным рынка;
• применение модели к объектам сравнения для расчета скорректированных цен продаж объектов сравнения;
• анализ скорректированных цен продаж объектов сравнения для определения стоимости оцениваемого объекта.

При реализации данного метода используют процентные и стоимостные  поправки.

Процентные (относительные) поправки вносятся путем умножения  цены продажи объекта-аналога или  его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже — понижающий.

Стоимостные (абсолютные) поправки изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Положительная поправка вносится, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, отрицательная — если хуже.

Итоговые значения скорректированных  цен продаж сравнимых объектов могут  не совпадать. В связи с этим, выбор значения скорректированной цены продажи в качестве базиса для определения рыночной стоимости оцениваемого объекта основан на выборе итоговой скорректированной цены продажи сравнимого объекта (либо объектов), по которому абсолютное итоговое значение корректировок минимально или число корректировок минимально. Это правило исходит из теоретической предпосылки адекватности цены продажи наиболее подобного сравнимого объекта (по всем рассматриваемым характеристикам) рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Метод сравнительного анализа  продаж реализуется двумя группами техник, различающихся инструментами  анализа и способами «приведения» цен сделок с объектами-аналогами  к цене объекта оценки:

• техники количественного анализа;
• техники качественного анализа

Преимуществами сравнительного подхода являются: наиболее простой  подход; статистическая обоснованность; наличие методов корректировки; обеспечение данных для других подходов в оценке.

Недостатками сравнительного подхода являются: обязательно наличие  активного рынка; сравнительные  данные не всегда имеются; необходимость  внесения поправок, большое количество которых оказывает влияние на достоверность результатов; метод на прошлых событиях, не принимает в расчет будущие ожидания.

 

Список литературы

 

1. Иванова Е.Н.   Оценка стоимости недвижимости :  Учеб. пособ. под ред. д-ра экон. наук, проф. М.А. Федотовой . – 4-изд., стер. – М.: КНОРУС, 2010 – 344 с.
2. Григорьева Л.О. Оценка недвижимости: Учеб.пособ.-М.:Иркутск: Улан-Удэ: Изд-во БГУЭП, 2009
3. Есипов. В.Е. Тесты и задачи по оценочной деятельности: оценка стоимости, имущества и финансового состояния предприятия / учебное пособие В.Е. Есипов, Г.А. Маховикова, В.В. Терехова – СПб. Питер, 2011 – 128.
4. Корнилов, Д. А. Использование методов и подходов к оценке стоимости объектов обмена и определения / Д. А. Корнилов, С. Н. Яшин // Финансы и кредит, - 2010 – т27 - С41 – 50.
5. Оценка недвижимости: Учеб. / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. – М.: Финансы и статистика, 2012. – 496 с.

 

Интернет-источники

 

1. http://www.aup.ru – административно- управленческий портал.
2. http://www.mrsa.ru/ – Сайт Общественной организации «Российское общество оценщиков»