Сущность земельного участка как объекта недвижимости. Классификация земел

Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан.

Под помещением[17] понимают единицу объекта недвижимости, выделенную в натуре и предназначенную для самостоятельного использования для жилых и иных целей.

Любой многоквартирный дом как объект недвижимости представляет собой единую и целостную конструкцию, но с позиции использования для проживания данная конструкция неоднородна, так как кроме личной собственности на жилье она включает долевую собственность на общее имущество.

Общее имущество – все инженерно-технические и прочие системы, без которых невозможно эксплуатировать обособленные личные объекты недвижимости (квартиры), а также земельный участок,[18] на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства. Без общего имущества не может существовать обособленный (личный) объект недвижимости – квартира. Это имущество обладает свойствами неделимости. Это означает, что любой владелец помещения (жилья) должен владеть одновременно правом единоличной собственности на жилье и правом долевой собственности на общее имущество.

В отличие от площадей, принадлежащих индивидуальным владельцам, недвижимость в совместной собственности является неделимой: ее нельзя продать, заложить или управлять ею без согласия совладельцев.

Таким образом, квартиры на правах собственности представляют собой внутриквартирные перегородки (стены), межкомнатные двери, слой отделки на стенах и перекрытиях (слой штукатурки, краски, обоев), а также инженерно-технические системы, которые могут быть отделены от общих без ущерба для интересов и прав собственников других помещений. С позиции стоимости строительства это имущество составляет примерно 10…15 % от стоимости строительства дома.

Это означает, что соответствующая  доля в праве собственности на указанное общее имущество всегда следует судьбе права собственности на жилье, т. е. право собственности на жилье совместно с правом собственности на долю в общем имуществе многоквартирного дома характеризует правовой статус жилища.

Сохранение за собственниками помещений в любом здании и сооружении права собственности на общее, неделимое в натуре имущество является фактором объединения собственников жилья в единый социальный организм по содержанию и эксплуатации общего имущества.

К коммерческим зданиям и сооружениям относятся офисы, рестораны, магазины, развлекательные комплексы, гостиницы, гаражи для аренды, склады и логистические терминалы, здания и сооружения, предприятия как имущественные комплексы;

Общественные (специальные) здания и сооружения включают:[19]

-         лечебно-оздоровительные (больницы, поликлиники, дома престарелых и дома ребенка, санатории, спортивные комплексы);

-         учебно-воспитательные (детские сады и ясли, школы, училища, техникумы, институты, дома детского творчества);

-         культурно-просветительные (музеи, выставочные комплексы, парки культуры и отдыха, дома культуры и театры, цирки, планетарии, зоопарки, ботанические сады);

-         специальные здания и сооружения (административные – милиция, суд, прокуратура, органы власти, памятники, мемориальные сооружения, вокзалы, порты).

Инженерные  сооружения – это мелиоративные сооружения, дренаж и т. д.

Каждую из рассмотренных  групп можно разбить на подгруппы  на основе дезагрегации на базе различных  типологических критериев.

Искусственные объекты  называют недвижимостью по закону, однако данная категория объектов опирается на недвижимость по природе. Искусственные объекты могут быть полностью построенными и готовыми к эксплуатации, могут требовать реконструкции или капитального ремонта, а также относиться к незаконченным объектам строительства («незавершенка»). К «незавершенке» относятся объекты, по которым в установленном порядке не оформлены документы о приемке в эксплуатацию.Объекты незавершенного строительства можно разделить на две группы: объекты, на которых ведутся работы, и объекты, на которых работы прекращены.

При фактической остановке  стройки независимо от того, расторгнут договор строительного подряда  или нет, объекты незавершенного строительства становятся объектами  недвижимости.[20] Право собственности на них подлежит регистрации.[21]

Гражданское законодательство не устанавливает ограничений в  отношении приобретения и перехода прав на незавершенку, но сделки с такими объектами можно осуществлять только после госрегистрации права собственности  на объект.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

[16] Приведенная классификация применяется в России, в мировой практике классификация зданий по этажности другая (например, высотный дом – свыше 50 этажей).

[17] Функциональное назначение помещений определяется проектной документацией, строительными нормами и правилами (СНиП), документами бюро технической инвентаризации (БТИ) и действующим законодательством.

[18] Границы и размер земельного участка определяются в соответствии с земельным и градостроительным законодательством.

[19] Существует более 3 тыс. типов и видов общественных зданий и сооружений.

[20] Ст. 130 ГК РФ.

[21] Ст. 25 закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».