Виды ипотечных кредитов в РФ

Виды  ипотечных кредитов

Введение

       Становление  ипотеки в России стало, прежде  всего, следствием определенной  стабилизации экономического положения,  поскольку ипотечное кредитование  рассчитано на длительный срок  и возможно только в условиях  достаточно устойчивого экономического  развития страны. Именно поэтому,  с государственной точки зрения, развитие ипотеки не является  самоцелью, а будет способствовать  решению многих макроэкономических  задач, поскольку заставляет всех  субъектов этого процесса ориентироваться  на длительный период взаимодействия, делая их заинтересованными в  содействии экономической стабильности. Таким образом, чтобы ипотека  стала действенным фактором повышения  экономической стабильности, необходимо  активное участие государства  в соответствующих процесса.

Актуальность данной темы проявляется в том, что ипотека, как и весь рынок ипотечного жилищного  кредитования, в большинстве экономически развитых стран не только является основной формой улучшения жилищных условий, но и оказывает существенное влияние на экономическую ситуацию в стране в целом.

Целью развития системы ипотечного кредитования является, с одной стороны, улучшение жилищных условий населения, а с другой, стимулирование спроса на рынке недвижимости и строительства. Кроме того, поддержка государством развития ипотечного кредитования является одной из основных предпосылок достижения реального экономического роста  в стране. Особое место ипотечного кредитования в системе рыночной экономики определяется и тем, что  оно является одним из самых проверенных  в мировой практике из надежных способов привлечения внебюджетных инвестиций в жилищную сферу. Ипотечное кредитование оказывает огромное влияние на мотивацию человека, общественные процессы, происходящие в обществе.

      Ипотека (hypothecate, hypotheca) – термин, который впервые появился в Греции в VI веке до н.э. и был связан с обеспечением ответственности должника перед кредитором определенными земельными владениями. В древнем римском праве hypotheca была разновидностью залога, ею именовался залог имущества, при котором заложенная вещь оставалась во владении и пользовании должника. Позднее под ипотекой понимали исключительно залог недвижимого имущества.

      В теории российского права само понятие "ипотека" появилось в 1860-1870-х годах и было заимствовано из европейского права. Ипотека была синонимом залога, так как под последним понимался непосредственно залог недвижимого имущества (тогда как залог движимого имущества именовался закладом). 
В советский период российской истории в законе об ипотеке не было нужды. В Гражданском кодексе РСФСР 1922 года в примечании к статье 21 было указано, что "с отменой частной собственности на землю деление имуществ на движимые и недвижимые упразднено".

Закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)", подписанный президентом РФ 16 июля 1998 года, является первым в истории России специальным законом, регулирующим систему отношений, возникающих в связи с залогом недвижимости. Также ипотеку в России регулируют Гражданский кодекс РФ, Жилищный кодекс РФ, федеральный закон от 21 июля 1997 года "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", федеральный закон от 30 декабря 2004 года "О кредитных историях" и подпрограмма "Обеспечение жильем молодых семей" федеральной целевой программы "Жилище" на 2011-2015 годы.

В настоящее время с юридической точки зрения ипотека имущества представляет собой договор залога (статья 334 Гражданского кодекса РФ). По договору об ипотеке одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя (статья 1 ФЗ "Об ипотеке"). В жилищной сфере ипотека – это система долгосрочных кредитов, которые выдаются банками для приобретения квартиры на первичном или вторичном рынке.

Схематично ипотечное кредитование выглядит следующим образом: банк заключает с клиентом кредитный (основной) договор и договор об ипотеке (дополнительный). По основному договору банк выдает кредит, по дополнительному – берет в залог недвижимое имущество, рыночная стоимость которого обычно превышает размер кредита. Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании (статья 1 ФЗ "Об ипотеке"). В залог может оформляться любая недвижимость, в том числе и та, на строительство которой выдается кредит, или уже имеющаяся в собственности квартира. При наступлении неплатежеспособности должника банк вправе реализовать заложенное имущество и возместить собственные затраты либо оформить заложенное имущество себе в собственность.

Виды  ипотеки  в РФ

В настоящее время в  РФ существует несколько видов ипотечного кредитования, довольно значительно  отличающихся друг от друга видом  недвижимости, под которую можно  получить кредит, условиями кредита, особенностями их получения.

Ипотека в зависимости от ее основания подразделяется на следующие виды: ипотека в силу договора; ипотека в силу закона; ипотека в силу судебного акта. Законом РФ "Об ипотеке" установлено, по существу, два вида ипотеки: ипотека в силу закона и ипотека в силу договора.  
      Ипотека в силу договора возникает на основании соглашения, заключенного между сторонами договора. По такому договору кредитор (залогодержатель) имеет преимущественное право удовлетворения своих денежных требований к должнику (залогодателю).

      Ипотека  в силу закона возникает на основании нормы закона, согласно которой при наступлении того или иного обстоятельства в отношении определенного имущества возникает ипотека. Такое обстоятельство не является договором ипотеки и не направлено непосредственно на ее предоставление. Например, в соответствии с российским законодательством факт приобретения права собственности на жилое помещение с использованием банковского кредита является основанием возникновения ипотеки в силу закона в отношении этого жилого помещения.

Ипотека дает возможность  купить квартиру или другие виды жилья, внеся лишь первоначальный взнос, и в этом ее основное преимущество. Обычно первоначальный взнос составляет от 10% до 30% от стоимости квартиры, хотя на рынке представлены и варианты с нулевым первоначальным взносом. Остальную сумму банк выдает в качестве кредита сроком на 10-20 лет. Сумма выплат по кредиту рассчитывается по сложному проценту, а итоговая сумма может превышать стоимость квартиры в полтора и более раз, что является безусловным минусом ипотеки. Кроме того, к выплате процентов по кредиту добавляются дополнительные траты: страхование квартиры, жизни и потери трудоспособности, а это еще 0,5%-2% от общей суммы.

Существует огромное количество видов кредита: банковские и небанковские; постоянный ипотечный кредит, кредит с переменными выплатами, кредит с единовременным погашением согласно особым условиям; кредит с фиксированной процентной ставкой, кредит с переменной процентной ставкой; с правом досрочного погашения, без права досрочного погашения, с правом досрочного погашения при условии уплаты штрафа и так далее.

Все действующие виды ипотечного кредитования можно разделить на два больших блока:

• покупка в кредит на первичном рынке недвижимости;
• покупка в кредит на вторичном рынке недвижимости.

 
       Квартира в новостройке в кредит (первичный рынок жилья) 

В настоящий момент практически все банки, предлагающие ипотеку, выдают кредиты на покупку квартир в строящихся домах под залог прав требования на приобретаемую квартиру. Однако чаще всего выбор жилья для заемщика ограничен предложениями застройщиков из числа партнеров банка. У Сбербанка и ВТБ 24 в больших городах это десятки домов. При этом банки едва ли не ежедневно сообщают об аккредитации все новых и новых строительных проектов.

При этом банковское сообщество отмечает серьезный эффект от государственной поддержки кредитования ипотеки, ориентированной на новостройки – это одноименный ипотечный продукт АИЖК с низкими ставками и преференциями для участников государственных социальных и жилищных программ, его же программа стимулирования банков по кредитованию застройщиков – «Стимул», а также программа выкупа ипотечных облигаций ВЭБа.

Например, ВТБ24 до недавнего времени выдавал кредиты по условиям «вэбовской» программы только на приобретение квартир у застройщика с уже оформленным им правом собственности. Сегодня банк предоставляет кредиты и на приобретение квартир в стадии строительства, но до оформления заемщиком жилья в собственность ставка выше – 13% годовых. К тому же ВТБ 24 при выдаче кредитов по «вэбовской» программе не берет комиссии за выдачу кредита.

Часть банков готово выдать кредит на приобретение квартиры у любого хорошо зарекомендовавшего себя девелопера, но довольно многие ограничивают свои предложения партнерскими программами с компаниями, чей бизнес понятен и прозрачен. С другой стороны, учитывая небывалое количество партнерских программ с застройщиками, банки явно стремятся за счет ипотеки решить проблему своих клиентов –застройщиков и девелоперов.

По партнерским программам условия кредитования могут быть даже более мягкими, чем на приобретение готового жилья – ниже первоначальный взнос или величина процентной ставки. Яркий пример тому – Сбербанк, который по программе «Ипотечный +» выдает кредиты в рублях на приобретение квартир у своих партнеров по нетипично низким ставкам: до регистрации ипотеки от 11,65% до 14% годовых, после регистрации ипотеки от 10,4% до 12,75% годовых. Не менее показательна минимальная величина первоначального взноса – всего 10% от стоимости приобретаемого жилья. При этом залогом по кредиту до регистрации ипотеки служат имущественные права заемщикам на приобретаемое жилье, а после регистрации ипотеки – приобретенный объект недвижимости.

СМП-Банк по одной из партнерских программ по реализации квартир в жилом комплексе в Подмосковье готов предоставить кредиты в долларах США всего под 6,75% годовых, а в рублях – под 10,75% годовых с первоначальным взносом в размере 20% от стоимости приобретаемой квартиры. Банк «Возрождение» на 0,5 процентных пункта снижает процентную ставку по кредиту для заемщиков, приобретающих новостройки у его партнеров. После  окончания строительства жилья квартира оформляется в ипотеку.

Квартира в  кредит на вторичном рынке жилья

 
        Покупатель  квартиры сразу же становится  собственником, поэтому оформление  сделки на вторичном рынке  менее длительное. Требования к  квартире во многом зависят  от конкретного банка, выдающего  кредит. Предмет ипотеки всегда  находится во владении должника. Он же остается собственником,  пользователем и фактическим  владельцем этого имущества, но  лишается права распоряжения  им, по крайней мере без согласия  кредитора, на время залогового периода.

Договор кредитора и должника об установлении ипотеки оформляется  специальным документом – закладной, которая сопровождается нотариальным удостоверением и государственной регистрацией.

Закладная – это именная  ценная бумага, удостоверяющая следующие  права ее владельца: право на получение  исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления  других доказательств существования  этого обязательства; право залога на имущество, обремененное ипотекой. В случае неисполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, кредитор в  праве требовать продажи заложенного  имущества с публичных торгов. При реализации имущества, заложенного  по договору ипотеки, ипотечный кредитор имеет преимущества перед другими  кредиторами в размере суммы, указанной в закладной.

Кредит под  залог имеющейся в собственности  недвижимости

Этот вид кредита называют ломбардным и его часто используют для частичной оплаты новой квартиры. При данном виде кредита заемщик  продает имеющуюся у него квартиру или получает кредит под ее залог. Этот вид ипотеки очень удобный  и сегодня занимает значительную долю в общем количестве ипотечных сделок.

Например, заемщик имеет  недвижимость, которую хотел бы продать, а часть вырученных денег использовать для первоначального взноса по ипотеке  при покупке новой, более дорогой недвижимости.

В данной ситуации банки  предлагают воспользоваться кредитом, согласно которому вы оформляете кредит на покупку недвижимости под залог  имеющейся и приобретаемой недвижимости, а в дальнейшем (в течение нескольких месяцев), продаете старую квартиру и  производите частично досрочное  погашение кредита, равное изначально оговоренному первоначальному взносу. Таким образом, сначала вы покупаете  новую квартиру и лишь потом продаете старую.

Однако целесообразнее совершать  сделки одним днем, т.е. вы одновременно находите покупателя на свою квартиру и подбираете то, что хотите купить с привлечением кредитных средств. Обе сделки (продажа и покупка) находятся в одной цепи и совершаются  в один день. На практике именно так и поступают. 

Другой пример – у заемщика нет подтвержденного дохода, но имеется недвижимость, которую вы готовы использовать в виде залога.

В данной ситуации банки  также предложат оформить кредит и использовать имеющуюся недвижимость в качестве дополнительного залога или оформить небольшой кредит под  залог имеющейся недвижимости, использовать средства от кредита для первоначального  взноса и оформить ипотеку под  залог приобретаемой недвижимости.