Виды ипотечных кредитов в РФ

Это дает возможность заемщику оформить кредит на большую сумму, чем  необходимо для покупки недвижимости. При необходимости заемщик может  также досрочно погасить первый небольшой  кредит и снять залоговое обременение с данной недвижимости. 

Главным препятствием на пути к желаемому кредиту могут  оказаться прописанные в квартире дети. Банки практически никогда  не предоставляют кредиты под  залог недвижимости, находящейся  в собственности лиц, не достигших 18 лет, – просто если у заемщика в  будущем возникнут проблемы при выполнении взятых на себя обязательств по возврату кредита, то взыскание обращается на предмет залога (квартиру) и заемщику придется решать вопрос переселения его семьи. Для того чтобы снизить риски, закладываемая квартира проверятся еще до выдачи кредита на предмет возможности обращения взыскания.

Нецелевые ипотечные кредиты под  залог имеющейся недвижимости (ломбардные кредиты) включают в свои линейки все больше банков. При этом, если ставки по нецелевым кредитам уже можно назвать приемлемыми (в среднем они колеблются от 14-15% годовых), то размер кредита все еще печально мал, 50-60% от стоимости закладываемого объекта недвижимости. На общем фоне выделяются предложения HSBS, ВТБ 24, Нордеа Банка и РосЕвроБанка, в которых можно получить под залог жилья до 70% от его стоимости. Стоит отметить, что нецелевые кредиты под залог недвижимости за редкими исключениями предоставляются на более короткий срок, чем кредиты на приобретение недвижимости – от 10 до 15 лет.

Предметом залога могут служить  готовая квартира или дом, земельный  участок. Причем, если обеспечением по кредиту служит жилой дом или земельный участок, кредит предоставят на меньшую долю стоимости объекта недвижимости, чем при залоге квартиры, например, под залог квартиры дадут 60% от ее стоимости, а под залог жилого дома – только 50%.

 

Рефинансирование кредитов для заемщиков

 

Программы рефинансирования ипотеки (выдачи кредита на погашение ранее выданного ипотечного кредита) позволяют уменьшить ежемесячные платежи за счет снижения процентной ставки, а также скорректировать срок, сумму и валюту кредита.

Сегодня рефинансирование остается редким, не слишком привлекательным и потому – мало востребованным предложением. Такие продукты включены в ипотечные линейки Банка Сосьете Женераль Восток (БСЖВ), ВТБ24, Газпромбанка, банка «ЖилФинанс», Банка Москвы, банка «Московское ипотечное агентство» (МИА), Сбербанка.

Процентные ставки, по которым заемщикам других банков предлагается рефинансировать кредиты на приобретение жилья на вторичном рынке, начинаются от 13,5% годовых по кредитам в рублях (Сбербанк) и от 9,1% годовых по кредитам в долларах США (ВТБ 24). Ряд банков держит программы рефинансирования в своей ипотечной линейке с чисто декоративной целью. Например, Альфа-Банк предлагает рефинансировать кредиты на приобретение жилья на вторичном рынке, выданные в рублях, под 17,5-19,5% годовых, в долларах США – под 14-16%. Рефинансирование кредитов под залог недвижимости в Газпромбанке тоже явно предлагается лишь для вида: в рублях – под 19% годовых, в долларах США – под 14%. У БСЖВ ставки пониже, но все равно неконкурентоспособны на фоне предложений ВТБ24, Сбербанка, Газпромбанка и банка «ЖилФинанс».

 

Социальная ипотека

 

Социальная ипотека направлена на обеспечение жильем социально  не защищенных граждан, а также очередников, которые не могут приобрести квартиру по программе коммерческой ипотеки. Участниками программы социальной ипотеки могут стать очередники, признанные нуждающимися в улучшении жилищных условий.

Существует два вида социальной ипотеки:

• для очередников, когда первый взнос осуществляется не семьями, а городом в виде безвозмездной субсидии в зависимости от того, сколько времени является семья очередником. Кредит предоставляется на срок от 3 до 30 лет.
• при другом режиме ипотечного кредитования кредиты на квартиру предоставляются по ценам себестоимости строительства. Через 6 месяцев после получения кредита его получателю разрешается досрочно вернуть деньги без штрафных санкций и выплаты оставшихся процентов.

В будущем купить квартиру по программе социальной ипотеки  можно будет у компаний-застройщиков. Квартиры будут продаваться по рыночным ценам. Но, несмотря на это, покупка  квартиры окажется доступной очередникам. Очередник сможет заплатить застройщикам за квартиру сразу, используя субсидии (чем дольше семья стоит в очереди, тем больше размер субсидии) или  получив ипотечный кредит. Программа  интересна тем, что очередники смогут приобретать жилье, построенное  не только городом.

Ипотека для молодой  семьи

 

Проблема доступного жилья  для молодежи и молодых семей  всегда стояла достаточно остро. Но банки  не могут позволить себе рисковать  и процентные ставки по молодежным кредитам достаточно велики, поскольку  будущее молодых специалистов непредсказуемо, а доход зачастую нестабилен. Тем  не менее, в последнее время появляются более доступные молодым семьям банковские программы.

Во-первых, это ипотечные  кредиты для молодых семей, в  которых возраст хотя бы одного из супругов не более 30 лет. Существенным плюсом здесь будет то, что если в такой семье есть ребенок, то первоначальный взнос будет минимальный - всего 10%. Также при рождении ребенка  могут предоставляться отсрочки в погашении долга до 5 лет с  увеличением общего срока кредитования.

Во-вторых, существуют банковские продукты, разработанные специально для тех, у кого нет достаточных  накоплений, но уже имеется перспективная работа. Первоначальный взнос в этом случае составит 5%, причем до выплаты четверти стоимости квартиры базовая ставка, как правило, ниже, чем в последующие периоды. Важная отличительная черта таких программ заключается в том, что кредит предоставляется на максимальное количество лет, разрешенных на рынке, - по различным программам от 10 до 25 лет.

Важным преимуществом  всех таких ипотечных кредитов является то, что ипотечный кредит можно  получить, начиная с 18 лет. 
По сравнению с другими, эта программа при расчете суммы кредита может учитывать не только доходы супругов-заемщиков, но и их родителей, чем и пользуются заемщики в большинстве случаев. Ведь родители у молодой семьи, как правило, в возрасте 45 - 50 лет и лет 10 могут полноценно работать, помогая детям купить собственное жилье.

 

Социальная ипотека  для военных

 

Всероссийская программа "Военная  ипотека" направлена на реализацию права военнослужащих на жилье посредством  накопительной ипотечной системы  жилищного обеспечения. Возможность  и обязательность участия в программе  военнослужащих определяется их званием  и датой заключения первого контракта  о прохождении военной службы. Суть программы по военной ипотеке  в том, что каждый год на индивидуальный счёт военнослужащего, который участвует  в программе, перечисляется некоторая  сумма денег. Конкретный размер суммы  устанавливается на уровне Правительства  РФ и регулярно пересматривается с учетом инфляции и общеэкономической  ситуации в стране. Накопленную сумму  денег военнослужащий сможет использовать в качестве первоначального взноса при покупке жилья с помощью  ипотечного кредита.

3. По виду кредитора  ипотечные кредиты могут быть:

- банковские;

- небанковские.

4. По виду заемщиков:

а) как субъектов кредитования:

- кредиты, предоставляемые  застройщикам и строителям;

- кредиты, предоставляемые  непосредственно будущему владельцу  жилья;

б) по степени аффилированности заемщиков:

- кредиты сотрудникам  банков;

- сотрудникам фирм-клиентов  банка;

- клиентам риэлтерских  фирм;

- лицам, проживающим в  данном регионе;

- всем желающим.

5) По срокам кредитов.

6) По виду процентной  ставки:

- кредит с фиксированной  процентной ставкой;

- кредит с переменной  процентной ставкой.

7) По возможности досрочного  погашения:

- с правом досрочного  погашения;

- без права досрочного  погашения;

- с правом досрочного  погашения при условии уплаты  штрафа.

8) По степени обеспеченности (величине первоначального взноса). Сумма кредита может составлять  от 50 до 100% стоимости заложенного  имущества.

Виды ипотечных  кредитов

 

В системе ипотечного кредитования можно выделить несколько различных  видов кредитов в соответствии с  характером выплат.

1. Постоянный ипотечный  кредит.

2. Кредит с постоянными  выплатами.

Постоянный ипотечный  кредит – это наиболее простая  форма кредита. Он характерен для  стран с низкой инфляцией, длительными  сроками кредитования и предполагает равные выплаты в погашение (амортизацию) через одинаковые промежутки времени. Поэтому такие кредиты относятся  к числу самоамортизирующихся. Амортизация  в данном случае означает процесс  погашения основного долга и  процентов за пользование кредитом.

Кредиты с переменными  выплатами не относятся к числу  самоамортизирующихся и предусматривают  разную периодичность погашения  основного долга и процентов, а также другие дополнительные условия. Данный вид кредита имеет подвиды, которые будут приведены ниже.

Кредиты с шаровым платежом. Предусматривают единовременный (шаровой) платеж. В его рамках также выделяют три разновидности:

- с замораживанием процентных  выплат до истечения срока.  Использование такого вида кредита  достаточно ограничено;

- с выплатой только  процентов. Предусматривается, что  в течение срока регулярно  будут выплачиваться проценты  по кредиту. В то время как  выплаты основной суммы кредита  планируются в самом конце  срока;

- с частичной амортизацией  и итоговым шаровым платежом. Предусматривает, что выплаты  будут осуществляться частично  до конца срока кредита.

 

Заключение

 

Ипотека позволяет мобилизовать значительную часть сбережений населения  и средств инвесторов и направить  их в важнейшие отрасли хозяйства, прежде всего связанные с жилищным строительством. Зарубежный опыт и  опыт российских регионов, где развивается  ипотека, показывает, что ипотечное  кредитование обладает как минимум  четырёхкратным мультипликативным  эффектом, т.е. каждый рубль кредита  в конечном итоге вовлекает в  хозяйственный оборот не менее четырёх  рублей средств населения. Поэтому  благодаря ипотеке можно задействовать  огромные финансовые ресурсы, которые  хранятся на руках населения в  виде наличной иностранной валюты и  объёмы которых сопоставимы с  государственным бюджетом страны. Одновременно ипотека будет способствовать восстановлению доверия к государственным и  коммерческим банкам, поскольку граждане, кредитующиеся в банке, как правило, держат в нём свои депозитные и  расчётные счета. Ипотечное кредитование и есть тот механизм, который обеспечивает взаимосвязь между денежными  ресурсами населения, банками и  предприятиями стройиндустрии, направляя  финансовые средства в реальный сектор экономики.

Развитие системы ипотечного жилищного кредитования не может  не оказать положительного влияния  на развитие строительного комплекса  страны и смежных с ним отраслей. Вливание крупных сумм внебюджетных средств в покупку и строительство  жилья способно дать "второе" дыхание  строительному комплексу страны. Бурный рост строительства недорогого жилья может и должен привести к расширению производства отечественных  стройматериалов, разработке новых  строительных технологий, архитектурных  проектов, развитию многих смежных  отраслей экономики страны.

Главным преимуществом ипотеки  все же остается то, что, вместо  долгосрочного накапливания необходимой суммы на покупку квартиры, загородного дома или прочего имущества,  возникает возможность уже сейчас жить в новой квартире или, скажем,  доме.

Приобретаемое жильё, сразу  становится собственностью заемщика и  существует возможность зарегистрироваться  в новом жилье заемщику и членам его семьи.

Ипотечное кредитование-это  безопасная операция. Нет никакого риска утраты права собственности  на имущество, включаю случаи потери заемщиком трудоспособности.

Заемщику ипотечного кредита  предоставляется имущественный  налоговый вычет, который снижает процентную ставку по ипотеке за счет того, что заемщик не будет платить подоходный налог с суммы, потраченной на покупку жилья и с процентов по ипотеке.

Пожалуй, самым существенным недостатком ипотеки является так  называемая «переплата» за квартиру, которая может достигать  порой до 100 % и более. «Переплата» по ипотеке включает в себя проценты по ипотечному кредиту и ежегодные суммы обязательного страхования. Так же, в процессе получения ипотечного кредита заемщику приходится нести еще некоторые дополнительные расходы:

а) Оплата услуг оценочной  компании и нотариус

б) Плата банку за рассмотрение заявки на кредит

в) Сбор за ведение ссудного счета 

Накладные расходы в общности могут достигать 10% первоначального  взноса на приобретение имущества

Основными правовыми актами, которые регулируют вопросы ипотеки, являются:

• Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»
• Федеральный закон № 188-ФЗ от 29 декабря 2004 «Жилищный кодекс Российской Федерации»
• Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»
• Федеральный закон № 218-ФЗ от 30 декабря 2004 г. «О кредитных историях»
• Постановление Правительства № 285 от 13 мая 2006 г. "Об утверждении Правил предоставления молодым семьям субсидий на приобретение жилья в рамках реализации подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей» федеральной целевой программы «Жилище» на 2002—2010 гг.