Виды сделок с недвижимостью и их характеристика

 

 

 

Оглавление

 

I Введение    ------------------------------------------------------------------------3

II Основная часть-----------------------------------------------------------------5

1. Виды сделок с недвижимостью и их характеристика------------5

1.   Изменение собственника: купля-продажа, мена, дарение, рента, приватизация, продажа предприятия------------------6

    1.2 Изменение права пользования и владения: аренда,    совместная деятельность, сервитут, вклад в уставный капитал, ипотека, лизинг, безвозмездное пользование---11

III Заключение----------------------------------------------------------------- -17

Список используемой литературы --------------------------------- ----- -18

 Задача------------------------------------------------------------------------------19

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

I Введение

 

Сделкой называются осознанные действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение их прав и обязанностей (юридический факт, порождающий тот правовой результат, к которому стремились субъекты сделки)

Цель любой сделки ~ приобретение права собственности или права пользования имуществом. [1,10]

 

Сделка считается действительной при соблюдении четырех условий:

- законность содержания:

- правоспособность и дееспособность  физических и юридических лиц, совершивших сделку;

- соответствие воли и  волеизъявления участников сделки;

- соблюдение формы сделки.

 

В случае, когда хотя бы одно из этих условий будет нарушено, сделка считается недействительной, т. е. не соответствующей закону и не влекущей желаемых правовых последствий.

Большое значение имеют сделки с недвижимостью. Недвижимость занимает особое место в системе элементов рыночной экономики. Она выступает и в качестве средств производства (земля, здания, сооружения), и объекта потребления (квартиры, дачи, гаражи). Она служит базой хозяйственной деятельности и развития организаций любой формы собственности.

В России сформировался первичный и вторичный рынки недвижимости, все больше граждан и юридических лиц участвуют в операциях с недвижимостью. Недвижимость является важным объектом инвестиционной деятельности.

Развивается законодательство по регулированию отношений в сфере недвижимости. Значительным событием стало принятие Земельного кодекса, Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества», концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования Российской Федерации.  Например, раньше возможность получить новое жилье зависела от темпов строительства, от нуждаемости граждан в улучшении жилищных условий. Приобрести жилье на возмездной основе модно было только лишь по линии ЖК, ЖСК и путем обменов с доплатой, которые представляли собой завуалированную форму купли-продажи. Принятие Закона о собственности в РСФСР 1990 г. и Закона о приватизации жилищного фонда в РСФСР 1991 г. положило начало рынку жилья в России. Согласно ч.1 ст.10 Закона о собственности, гражданин может иметь в собственности жилой дом, квартиру. Количество жилья, находящего в собственности одного лица, законом не ограничивается. За несколько лет было принято около 20 законодательных документов, регулирующих жилищные вопросы. [3,4,6,7]

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

      

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

       II Основная часть

1. Виды сделок  с недвижимостью и их характеристика

При осуществлении сделок с недвижимостью стороны вправе распорядиться как любой из вещей, входящих в недвижимость, так и в отношении любой самой сложной недвижимой вещи, исключив из ее состава любую входящую в нее вещь.

 

Недействительные сделки могут быть:

1) оспоримыми - сделки, признанные  недействительными по решению  суда;

2) ничтожными - сделки недействительные  с самого начала ее совершения:

 

- совершена с целью, заведомо  противной основам правопорядка  или нравственности;

 

- волеизъявление не соответствует  подлинной воле;

 

- нарушены формы сделки  и требования о ее государственной  регистрации:

 

- сторона сделки недееспособна, т. е. не способна понимать значение  своих действий;

 

- сделка юридического  лица выходит за пределы его  правоспособности.

 

Наибольшее распространение получили сделки с недвижимостью, совершенные для вида, без намерения создать соответствующие правовые последствия (мнимые) или для прикрытия другой сделки (притворные).

 

Сделки с недвижимостью совершаются только в письменной форме, путем заключения договора, который имеет два значения:

 

- юридический факт, порождающий  права и обязанности;

 

- само правоотношение, содержание  которого составляет эти права  и обязанности.

 

С объектами жилой недвижимости могут заключаться следующие виды сделок:

 

1. Изменение собственника: купля-продажа, мена, дарение, рента, приватизация, продажа предприятия. [2,8]

 

Купля-продажа.

При этой сделке заключается письменный договор купли-продажи объекта недвижимости, где продавец обязуется передать объект недвижимости в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять этот объект и уплатить за него определенную цену. Договор купли-продажи объекта недвижимости подлежит обязательной государственной регистрации соответствующими органами юстиции в порядке, предусмотренном ГК РБ.

При заключении договора купли-продажи продавец вправе требовать:

- уплаты оговоренной в  договоре цены;

 

- оплаты цены объекта  недвижимости и процентов (на  основе учетной ставки банковского  процента по месту нахождения  объекта недвижимости), если покупатель  не оплачивает объект своевременно;

 

- оплаты объекта недвижимости  или отказа от исполнения договора  купли-продажи, если покупатель отказывается  принять и оплатить объект.

 

При этом продавец обязан:

- передать объект недвижимости  свободным от любых обременении, если только покупатель не  согласился принять объект обремененным  именно этими правами;

 

- в случае изъятия объекта  недвижимости у покупателя третьими  лицами возместить покупателю  убытки, если не докажет, что тот  знал или должен был знать  о наличии оснований, послуживших  причиной изъятия;

 

- вступить в дело на  стороне покупателя в случае  предъявления иска об изъятии  объекта недвижимости третьим  лицом;

 

- передать объект недвижимости  покупателю в том виде, в котором  предусматривается договором купли-продажи.

 

Покупатель вправе требовать:

 

- своевременной передачи  проданного ему объекта недвижимости;

 

- уменьшения цены объекта  недвижимости либо расторжения  договора купли-продажи, если объект  имеет обременения;

 

- при передаче объекта  недвижимости, не соответствующего  тому виду, который он имел  при заключении договора купли-продажи:

 

а) соразмерного уменьшения цены сделки;

б) безвозмездного устранения недостатков в определенный (разумный) период;

в) возмещения своих расходов на устранение этих недостатков;

г) возврата уплаченной цены объекта недвижимости при отказе от исполнения договора;

д) предъявить требования, связанные с недостатками объекта недвижимости, при обнаружении их в разумный срок, но в пределах двух лет, если иное не установлено законом или договором.

 

При этом покупатель обязан:

- принять по акту переданный  ему объект недвижимости;

 

- оплатить объект непосредственно  до или после передачи его, если иное не установлено договором, законом, иным правовым актом;

 

- оплатить объект недвижимости  по цене, предусмотренной договором  продажи.

 

Мена

В этой сделке каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один объект недвижимости в обмен на другой. Договор мены обязательно заключается в письменной форме и подписывается сторонами. Нотариальное удостоверение договора необязательно.

Субъектами сделки могут быть граждане и юридические лица.

 

Если при сделке оказывается, что в соответствии с договором мены объекты обмена признаются неравноценными, то сторона, цена объекта недвижимости которой ниже, должна оплатить разницу в ценах.

Если сроки передач объектов недвижимости не совпадают, то применяются правила о встречном исполнении обязательств. Право собственности в этой сделке возникает у сторон с момента государственной регистрации перехода соответствующих прав, а не после исполнения ими обязательств по передаче объектов недвижимости.

 

Дарение

В сделке дарения даритель безвозмездно передает или обязуется передать одаряемому:

 

- объект недвижимости  в собственность;

 

- имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу  либо освобождает или обязуется  освободить одаряемого от имущественных  обязанностей.

 

Субъектами сделки могут быть либо граждане, либо юридические лица. Однако в отношении этой сделки между коммерческими организациями имеются специальные оговорки.

Для сделки дарения имеются ограничения. Если объект недвижимости находится в общей совместной собственности, то дарение возможно только с согласия, всех его участников. Для юридических лиц, если объект недвижимости принадлежит на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, дарение возможно только с согласия собственника объекта недвижимости.

В сделке дарения одаряемый вправе в любое время, до передачи ему объекта недвижимости, отказаться от него.

Дарение объекта недвижимости обязательно оформляется письменным договором, который подлежит государственной регистрации и считается заключенным только с момента такой регистрации.

 

Ренmа

 В этом виде сделки  получатель ренты - собственник объекта  недвижимости передает объект  в собственность плательщику  ренты, который, в свою очередь, обязуется  в обмен на полученный объект  недвижимости периодически выплачивать  получателю ренты определенную  денежную сумму либо предоставлять  средства на его содержание  в иной форме. Причем получатель  ренты лишается права собственности  на объект недвижимости и приобретает право его залога. Договор по этой сделке совершается в письменной форме и обязательно удостоверяется нотариально и регистрируется. Если эти условия не выполнены, то сделка считается ничтожной.

 

Рента имеет несколько подвидов:

 

а) постоянная;

 

б) пожизненная;

 

в) пожизненное содержание с иждивением.

 

Постоянная рента выплачивается бессрочно в денежной форме или путем предоставления вещей, выполнения работ (оказания услуг), соответствующих по стоимости денежной сумме ренты, по окончании квартала (если иное не установлено договором). Постоянная рента на объект недвижимости может быть выкуплена как по желанию плательщика ренты, так и по требованию получателя ренты.

 

По требованию получателя постоянной ренты она может быть выкуплена в следующих случаях:

а) при нарушении плательщиком своих обязательств;

 

б) при неплатежеспособности плательщика ренты;

 

в) в случае поступления объекта, переданного под выплату ренты, в общую собственность или раздела его между несколькими лицами;

 

г) в других случаях, предусмотренных договором.

 

Рента обременяет земельный участок, предприятие, здание, сооружение или другой объект недвижимости, переданный под ее выплату. В случае отчуждения такой недвижимости плательщиком ренты его обязательства по договору переходят на приобретателя недвижимости. Лицо, передавшее обремененный рентой объект недвижимости в собственность другого лица, несет субсидиарную ответственность с ним по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора ренты.

Плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, преданное ему в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя ренты. При существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимости, переданной в обеспечение содержания, либо выплаты ему выкупной цены.

 

Приватизация

Это процесс перехода (передачи, продажи) государственного имущества в собственность юридических и физических лиц.

По закону бесплатно приватизировать объект недвижимости гражданин может только один раз в жизни (исключение составляют несовершеннолетние, когда приватизация проводилась от их лица опекуном или родителями). В приватизации могут принимать участие все, кто прописан в квартире постоянно (а также те, кто имеет право на такую прописку - бронь), или только некоторые жильцы, если остальные не претендуют на участие в приватизации, не возражают против нее, а также в случае, когда кто-либо из жильцов уже использовал свое право бесплатной приватизации.

В случае, когда от приватизации отказывается недееспособный гражданин или ребенок, необходимо разрешение органов опеки или РОНО. Такое разрешение получить практически невозможно (так как ущемляются права ребенка), поэтому, если в квартире прописаны дети, они должны участвовать в приватизации (если, конечно, не выписать их заблаговременно ко второму родителю).