Виды сделок с объектами недвижимости

Нотариальное  удостоверение сделок признается ст. 163 ГК обязательным в двух случаях: если это предусмотрено либо законом, либо соглашением сторон. Требования обязательной нотариальной формы содержится в ряде статей ГК. В частности, имеет в виду необходимость нотариального удостоверения доверенности на право заключения сделки, требующей нотариальной формы (ст. 186), либо выданной в порядке передоверия (п. 3 ст. 187), договора об ипотеке (п. 2 ст. 339), договора уступки требования или перевода долга, если сами требования или долг основаны на сделке, совершенной нотариально (п. 2 ст. 389, п. 2 ст. 391).

Удостоверение сделок, как и другие нотариальные действия, осуществляется в соответствии с принятыми 11 февраля 1993 года Основами законодательства о нотариате нотариусами, которые работают в государственных  конторах или занимаются частной  практикой.

Таким образом, законодательно предусмотрены следующие  формы сделок: устные и письменные (простая письменная форма, подлежащая нотариальному удостоверению и (или) государственной регистрации.³

 

2. Классификация сделок с недвижимостью

Следует отметить, что действующее гражданское  законодательство не предусматривает  единых договорных моделей для совершения различных сделок с недвижимостью (так, например, законодатель устанавливает  нормы о купле-продаже недвижимости, но при этом специальные нормы  об аренде установлены только в отношении  одной из разновидности недвижимости — зданий и сооружений). Таким  образом, классифицировать сделки на основании  легальной концепции регулирования  оборота недвижимости затруднительно.Вместе с тем, не вызывает особых затруднений классификация сделок с недвижимым имуществом на основании доктринальныхкритериев. Сделки с недвижимостью можно классифицировать сообразно цели, которую преследуют стороны. В этой связи выделяются три группысделок с недвижимостью:

- сделки  по отчуждениюнедвижимого имущества,  влекущие переход права собственности  (договор продажи недвижимости, ст. 549 ГК РФ; договор продажи предприятия,  ст. 559 ГК РФ; договор мены недвижимого  имущества, ст. 567 ГК РФ; договор  дарения недвижимости, ст. 572 ГК РФ; пожертвование, ст. 282 ГК РФ; договор ренты с передачей недвижимости под выплату ренты50, ст. 583,601 ГК РФ;договор строительного подряда, ст. 740 ГК РФ; договор участия в долевом строительстве, ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», далее — Закон об участии в долевом строительстве);

— сделки без отчуждениянедвижимого имущества, которые не влекут перехода права  собственности (договор аренды и  субаренды зданий и сооружений, ст. 650 ГК РФ; договор аренды и субаренды  иных объектов недвижимости, ст. 606 ГК РФ; договор залога недвижимости (ипотеки), ст. 339 ГКРФ; договор аренды транспортного средства с экипажем, ст. 632 ГК РФ;договор аренды транспортного средства без экипажа, ст. 642 ГК РФ;договор аренды предприятия, ст. 656 ГК РФ; договор найма жилого помещения, ст. 671 ГК РФ; договор финансовой аренды (лизинга) недвижимости (за исключением земли и других природных ресурсов), ст. 665 ГК РФ, ст. 3 Федерального закона от 29 октября 1998 г.№ 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)»);

— акцессорные  или дополнительные к ранее совершенным  сделкам с недвижимым имуществом: уступка права требования (ст. 388, 389 ГК РФ) по сделке с недвижимым имуществом; перевод долга (ст. 391 ГК РФ) по сделке с недвижимым имуществом; соглашение об изменении (расторжении) договора (ст. 452 ГК РФ, п. 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 26 февраля 2001 г. № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением  с применением Федерального закона «О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним») в отношении недвижимости; уступка прав требования по договору участия в долевом строительстве (ст. 11 Закона об участии в долевом строительстве) и др.

Сделки  с недвижимостью в коммерческом обороте можно квалифицировать  и по субъекту,совершающему такую  сделку. Так, можно выделить:

— сделки с недвижимым имуществом, совершаемые  кооперативами, хозяйственными товариществами и обществами;

— сделки с недвижимостью, совершаемые государственными и муниципальными унитарными предприятиями, казенными предприятиями, а также  учреждениями;

— сделки по отчуждению недвижимости, совершаемые  некоммерческими организациями;

— сделки с недвижимостью, совершаемые предпринимателями  без образования юридического лица;

— сделки с недвижимым имуществом, которые  совершаются физическими лицами (при этом имеют особенности сделки, заключаемые несовершеннолетними лицами, признанными недееспособными или ограниченно дееспособными, а также сделки с объектами недвижимости, находящимися в общей совместной собственности супругов или членов крестьянского (фермерского) хозяйства);

— сделки с недвижимым имуществом, совершаемые  арбитражным управляющим от имени  организации, находящейся в стадии признания ее несостоятельной (банкротом).

Все указанные  сделки обладают определенными особенностями  и совершаются в соответствии с теми правилами, которые рассчитаны на одну из указанных категорий лиц. Несоблюдение правил, установленных  для участия в гражданском  обороте этой категории лиц, может  повлечь недействительность сделки с недвижимым имуществом.⁴

В качестве классификационного критерия, на основании  которого допустимо выделять различные  сделки с недвижимым имуществом, можно  назвать критерий обязательности государственной  регистрациисоответствующей сделки. Сделка с недвижимостью подлежит государственной  регистрации только в случаях, установленных  законом. Самим участникам заключаемого договора не предоставлено право  устанавливать либо отменять государственную регистрацию совершаемой ими сделки. Обязательной государственной регистрации подлежат следующие сделки с недвижимым имуществом:

— договор  об ипотеке (залоге недвижимости) (п. 3 ст. 339 ГК РФ, п. 2 ст. 10 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — Закон об ипотеке);

— уступка  требования по сделке с недвижимостью, подлежащей государственной регистрации (ст. 389 ГК РФ);

— перевод  долга по сделке с недвижимостью, подлежащей государственной регистрации (ст. 391 ГК РФ);

— договор  купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п. 2 ст. 558 ГК РФ);

— договор  продажи доли в праве общей  собственности на жилой дом, квартиру и их частей (ст. 251 ГК РФ);

— договор  продажи предприятия как имущественного комплекса (п. 3 ст. 560 ГК РФ);

— договор  мены жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п. 2 ст. 567 ГК РФ);

— договор  мены долями в праве общей собственности  на жилой дом, квартиру и их частей (ст. 251 ГК РФ);

— договор  дарения недвижимого имущества (п. 3 ст. 574 ГК РФ);

— отказ  одаряемого принять в дар недвижимое имущество (ст. 573 ГК РФ);

— пожертвование  недвижимости (ст. 582 ГК РФ);

— договор  дарения доли в праве собственности  на недвижимое имущество (ст. 251 ГК РФ);

— договор  ренты с передачей недвижимости под выплату ренты (ст. 584 ГК РФ); договор  пожизненного содержания с иждивением (п. 2 ст. 601 ГК РФ); договор аренды зданий, сооружений, нежилых помещений, заключаемый  на срок не менее 1 года58 (п. 2 ст. 651 ГК РФ; Информационное письмо Президиума Высшего  Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 г. № 53 о государственной регистрации  договоров аренды);

— договор  аренды недвижимого имущества, заключаемый  на неопределенный срок, если иное не установлено  законом (п. 2 ст. 609 ГК РФ); договор аренды с правом выкупа (п. 3 ст. 609, ст. 624 ГК РФ); договор субаренды при условии  применимости к нему правил о договорах  аренды (п. 2 ст. 615 ГК РФ);

— договор  аренды предприятия как имущественного комплекса (п. 2 ст. 658 ГК РФ);

— договор  аренды участков лесного фонда (ст. 32 Лесного кодекса РФ; п. 21 Положения  об аренде участков лесного фонда, утвержденного  постановлением Правительства РФ от 24 марта 1998 г. № 345); договор безвозмездного пользования участком лесного фонда (ст. 36 Лесного кодекса РФ; п. 6 Положения  о предоставлении участков лесного  фонда в безвозмездное пользование, утвержденного постановлением Правительства  РФ от 18 февраля 1998 г. № 224);

— договор  концессии участков лесного фонда (Инструкция о порядке государственной  регистрации договоров аренды, безвозмездного пользования, концессии участков лесного фонда (леса) и прав на участки лесного фонда (леса), утвержденная приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 23 января 2002 г. № 18);

— договор  залога права аренды недвижимости (п. 5 ст. 5 Закона об ипотеке); соглашение о  приобретении заложенного жилого помещения  залогодержателем (п. 3 ст. 55 Закона об ипотеке);

— договор  участия в долевом строительстве (ст. 4 Закона об участии в долевом  строительстве).⁵

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

Экономические реформы в Российской Федерации, направленные на развитие и функционирование свободного рынка и свободы предпринимательства, обусловили повышение значимости недвижимого  имущества. Это связано прежде всего с введением частной собственности на недвижимость, а также с массовой приватизацией рыночных объектов недвижимости. Гражданский кодекс РФ и Земельный кодекс РФ закрепили права и обязанности физических и юридических лиц по пользованию, владению и распоряжению недвижимым имуществом. В результате недвижимость превратилась в фактор, решающим образом влияющий как на уровень благосостояния физических лиц, так и на эффективность деятельности российских производителей.Государственная политика в области недвижимости направлена на реорганизацию системы управления недвижимостью для создания в стране конкурентного рынка и обеспечения максимально эффективного использования недвижимого имущества. И здесь наиболее значимая роль принадлежит законодательным актам, регулирующим рынок недвижимости на принципах правового государства. Порядок регистрации недвижимого имущества определяется Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Согласно ч.2 ст.8 ГК РФ права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав. В ст.219 ГК РФ специально указывается, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.⁶

 

 

 

 

 

 

Список  используемой литературы

1.Административно-управленческийпортал    [электронныйресурс]URL/www.aup.ru

2.БорисенкоГ.А./Жилая недвижимость как объект купли-продажи /Законность. – 2010. – № 2. – С. 28.

3.КурноскинаО.Г./Сделки с недвижимостью (издание второе, переработанное и дополненное)- М. Юстицинформ. 2012. – 428 с.

4.Оглоблина О.М./ Аренда и купля-продажа недвижимости: практическое пособие -.М. Юринформцентр. 2011. – 328 с.

5.А. Н. Асаул, С. Н. Иванов/Экономика недвижимости: учебник для вузов. - 3-е изд., исправл., М. К. Старовойтов. - СПб.: АНО «ИПЭВ»,2009.-304с.

6.Д.А Янин./ Экономика недвижимости: Конспект лекций– М.: 
МИЭМП, 2009. – 80 с.

7.А.Н. Асаул, А.В. Карасев./Экономика недвижимости: Учебное пособие-М.:МИКХиС,2011.

¹КурноскинаО.Г./Сделки с недвижимостью (издание второе, переработанное и дополненное)- М. Юстицинформ. 2012. – 428 с

²А. Н. Асаул, С. Н. Иванов/Экономика недвижимости: учебник для вузов. - 3-е изд., исправл., М. К. Старовойтов. - СПб.: АНО «ИПЭВ»,2009.-304с.

³Д.А Янин./ Экономика недвижимости: Конспект лекций– М.:МИЭМП, 2009. – 80 с.

⁴Административно-управленческийпортал    [электронныйресурс]URL/www.aup.ru

⁵Оглоблина О.М./ Аренда и купля-продажа недвижимости: практическое пособие -. М. Юринформцентр. 2011. – 328 с

⁶2.БорисенкоГ.А./Жилая недвижимость как объект купли-продажи /Законность. – 2010. – № 2. – С. 28