Виды сделок с объектами недвижимости

 

Введение………………………………………………………….3

1. Виды и формы сделок с недвижимостью…………………....4

2. Классификация сделок с недвижимостью…………………..12

Заключение……………………………………………………….17

Список используемой литературы……………………………...18

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

Сделки с недвижимым имуществом составляют сегодня значительную часть  хозяйственного оборота и имеют  большое значение в жизни и  деятельности граждан и юридических  лиц, а также в гражданском  обороте. В расцвет рыночных отношений в России, который многие, и не без оснований, именуют «разгулом», когда сфера обращения недвижимости постоянно расширяется, а элементарные основы, цивилизованный рынок ещё не устоялись, не приобрели законченных форм, тема правового регулирования отношений, касающихся недвижимости, сделок с недвижимым имуществом очень актуальна в настоящее время

Особый характер предмета сделок с  недвижимостью требует признания  и подтверждения государством прав их участников. Являясь гарантией  законности заключения сделок с недвижимым имуществом, эти меры позволяют сделать  рынок недвижимости прозрачным и  снизить возможности для мошенничества  и преступлений. Поэтому законодательно было закреплена обязательная государственная  регистрация сделок с недвижимостью, включающая проведение правовой экспертизы документов, необходимых для государственной  регистрации и проверки законностисделки.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. Виды и формы сделок с недвижимостью

Классификация сделок на виды производится по различным  основаниям. Любая классификация  предполагает распределение на группы по определенному критерию. Не существует какой-либо единой классификации, охватывающей все возможные виды сделок, поскольку  в основу деления сделок на виды положены различные классификационные  основания. В связи с этим при  характеристике сделок обычно указывается  видовая принадлежность той или  иной группе, то есть при характеристике договора купли-продажи указывается, что это двусторонняя, возмездная, консенсуальная, казуальная сделка. В  качестве классификационных оснований  выступают количество сторон в сделке, момент возникновения прав и обязанностей, возмездность и т.д.Так, по числу сторон сделки делятся на односторонние, двусторонние и многосторонние.

Односторонней признается сделка, представляющая собой  волеизъявление одной стороны. Односторонней  сделкой является составление завещание, выдача доверенности, отказ от наследства, исполнение обязательства и др. Односторонняя  сделка чаще всего совершается одним  лицом, но некоторые односторонние  сделки вправе совместно совершить  два и больше число лиц, выступающие  в качестве одной стороны, например, выдача общей доверенности, публичное обещание награды и т.д.В некоторых случаях односторонняя сделка вызывает юридические последствия при условии, что соответствующее волеизъявление воспринято тем лицом, которому оно адресовано. Если лицо не знает о существовании такого волеизъявления, то односторонняя сделка не имеет юридической силы. Односторонняя сделка создает обязанности для лица, ее совершившего. Она может создавать обязанности для других лиц лишь в случае, установленном законом или соглашением с этими лицами (ст.155 ГК РФ). К односторонним сделкам соответственно применяются общие положения об обязательствах и договорах, поскольку это не противоречит закону, одностороннему характеру и существу сделки.

Двусторонней (взаимной) называется сделка, состоящая  из согласованных между собой  встречных волеизъявлений (действий) двух сторон.

Многосторонней  является сделка, состоящая из согласованных  между собой волеизъявлений (действий) трех и большего числа сторон. Многостороннюю сделку, в которой должно быть не менее трех сторон, нужно отличать от двусторонней с участие нескольких лиц с каждой стороны.¹

В соответствии со ст.154 ГК РФ двух- и многосторонние сделки являются договорами. В силу п.3 ст.154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение воли двух или  нескольких лиц об установлении, изменении  или прекращении гражданских  прав и обязанностей. Необходимо отметить, что термин «договор» употребляется в гражданском праве в различных значениях. Под договором понимают и юридический факт, лежащий в основе обязательства, и само договорное обязательство, и документ, в котором закреплен факт обязательственного правоотношения. Здесь речь идет о договоре, как юридическом факте, лежащем в основе обязательственного правоотношения.

Договор – это наиболее многочисленный вид  сделок. В соответствии с этим договор  подчиняется общим для всех сделок правилам. К договорам применяются  правила о двух- и многосторонних сделках; к обязательствам, возникшим  из договора, применяются общие положения  об обязательствах, если иное не предусмотрено  общими правилами о договорах  и правилами об отдельных видах договоров (п.п. 2, 3 ст.420 ГК РФ).

В сделке часто указывается срок. В этом случае ее правовые последствия связаны  с определенным отрезком (моментом) времени. Сделки, которые порождают  предусмотренные ими права и  обязанности или прекращают действие на будущее время в зависимости  от наступления или ненаступления определенного обстоятельства (условия), указанного в сделке, называются совершенными под условием (условными сделками).В соответствии со ст. 157 ГК РФ условия в сделке могут быть отлагательными и отменительными. Сделка считается совершенной под отлагательным условием, если стороны поставили возникновение прав и обязанностей в зависимости от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или нет.

Сделка  считается совершенной под отменительным условием, если стороны поставили прекращение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит. Если наступлению условия недобросовестно воспрепятствовала сторона, которой наступление условия невыгодно, то условие признается наступившим. Если наступлению условия недобросовестно способствовала сторона, которой наступление условия выгодно, то условие признается ненаступившим.

По степени  влияния основания на силу сделок они подразделяются на казуальные и абстрактные. Казуальной называется сделка, в которой правовое основание очевидно из содержания сделки либо основание ее можно понять по самому типу данной сделки (купли-продажи, подряда и др.). Абстрактной называется такая сделка, из содержания которой нельзя установить, ради какой цели она совершена. Например, из содержания векселя нельзя установить, с какой конкретно целью он выдан: для предстоящей оплаты полученных товаров, услуг экспедитора или аренды и т.д., хотя цель, конечно, имелась.

В зависимости  от момента возникновения юридических  последствий, предусмотренных сделкой, различаются сделки (договоры) консенсуальные и реальные. Консенсуальными признаются сделки, которые порождают юридические  последствия с момента соглашения сторон (консенсуса). Например, права  и обязанности при купле-продаже  возникают у продавца и покупателя с момента заключения договора.

Реальными являются такие сделки, которые создают  юридические последствия только с момента передачи вещи. Например, права и обязанности при займе  возникают у сторон лишь после  передачи денег или других вещей, определенных родовыми признаками, заемщику (ст. 807 ГК РФ).

Различают также сделки возмездные и безвозмездные. Возмездной признается сделка, в которой  обязанности одной из сторон соответствует  обязанность другой стороны по предоставлению материальных и иных благ. В безвозмездной  сделке обязанность предоставления встречного удовлетворения другой стороной отсутствует.

Иногда  в особую группу выделяются доверительные  или фидуциарные сделки (от слова  – фидуциарий – юридическое или физическое лицо, несущее ответственность за имущество и управляющее им в интересах другого лица (например, по договору траста). Особенность фидуциарных сделок состоит в том, что изменение характера взаимоотношений сторон, утрата их доверительного характера может привести к прекращению отношений в одностороннем порядке.Таковы основные классификации видов сделок, встречающиеся в юридической литературе.²

     Для совершения сделки внутренняя воля лица его совершить должна получить выражение вовне, должна быть доведена до сведения других лиц. Способ выражения воли, то есть способ волеизъявления, представляет собой форму сделки. Существует несколько таких способов.  Прежде всего, сделка может быть совершена устно, путем словесного выражения воли. При таком выражении воли участник на словах формулирует свою готовность совершить сделку и условия ее совершения. Сделка, которая может быть совершена устно, считается совершенной и при отсутствии словесного выражения воли, если она совершается путем конклюдентных действий. Сделка может быть совершена и путем молчания, только если это прямо указано в законе или при соглашении сторон. Так, арендодатель после истечения срока действия договора аренды может не возражать против дальнейшего пользования арендатором имуществом. В этом случае договор считается возобновленным на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ). Таким образом, молчание арендодателя рассматривается в законе как форма его согласия совершить сделку. В отношении устных сделок в Гражданском кодексе сначала общим правилом указано, что любая сделка, для которой законом не установлена письменная форма, может быть совершена устно (п. 1 ст. 159). Однако в последующих статьях (ст. 161, 163, 164 и др.) довольно широко определен круг сделок, которые должны совершаться в письменной форме. Поэтому в ГК РФ в дополнение к общему правилу, о котором сказано выше, особо выделены два случая, когда сделки могут совершаться устно.

В устной форме могут быть совершены сделки, исполняемые при самом их совершении (п. 2 ст. 159 ГК). В законе предусмотрены  два исключения из правила о допустимости устной формы сделок, исполняемых  при их совершении. Во-первых, стороны  могут договориться о письменном оформлении таких сделок; во-вторых, устная форма недопустима для  сделок, хотя бы и исполняемых при  самом их совершении, если для таких  сделок установлена нотариальная форма  или если несоблюдение простой письменной формы влечет их недействительность. В устной форме по соглашению сторон могут быть совершены сделки во исполнение письменного договора, только если это не противоречит закону, иным правовым актам и договору (п. 3 ст. 159 ГК).Письменной следует признать сделку, совершенную путем составления документа, в котором письменными знаками изложено содержание сделки, указано наименование сторон. Такой документ подписывается лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными лицами. Двух- и многосторонние сделки (договоры) не всегда предполагают составление единого документа, подписываемого сторонами. Договоры могут заключаться и путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной и иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

В законе, иных правовых актах, соглашении сторон могут быть установлены дополнительные требования, которым должна соответствовать  письменная форма сделки. Эти требования могут касаться обязательности изложения  сделки на бланке определенной формы, включения в документ обязательных реквизитов, скрепления сделки печатью. Как отмечалось ранее, письменное оформление сделки предполагает подписание соответствующего документа одним или несколькими  лицами. В действующем Гражданском  кодексе отражена сложившаяся практика использования факсимильного воспроизведения  подписи с помощью средств  механического или иного копирования, электронно-цифровой подписи или  иного аналога собственноручной подписи. Однако использование таких  аналогов признается допустимым лишь в случаях и в порядке, предусмотренном  законом, иными правовыми актами или соглашением сторон (п. 2 ст. 160 ГК). Нарушение этих требований означает несоблюдение письменной формы сделки.В Гражданском кодексе дан исчерпывающий перечень случаев, когда разрешается подписание сделки не самим гражданином, являющимся стороной сделки, а по его просьбе другим лицом. Такое лицо именуется рукоприкладчиком.

Гражданский кодекс (п. 4 ст. 185) установил упрощенную процедуру удостоверения определенной категории сделок и доверенностей  на их совершение. Подпись лица по такой  сделке может быть удостоверена также  организацией, где работает гражданин, который не может собственноручно  подписаться, или администрацией стационарного  лечебного учреждения, в котором  он находится на излечении. К таким  сделкам относятся доверенности на получение заработной платы и  иных платежей, связанных с трудовыми отношениями, на получение вознаграждения авторов и изобретателей, пенсий, пособий и стипендий, вкладов граждан в банках и на получение корреспонденции.

Все письменные сделки делятся на совершенные в  простой письменной форме, нотариально  удостоверенные и подлежащие государственной  регистрации. Простая письменная форма  сделки означает, что документ, в  котором изложена сделка, должен иметь  все необходимые для такой  сделки реквизиты – изложение  содержания сделки, наименование сторон и подписи лиц, совершающих сделку. В то же время простые письменные сделки заключаются без участия  официальных и иных учреждений. По этому признаку простые письменные сделки отграничиваются от сделок, подлежащих нотариальному удостоверению  или государственной регистрации.В законе установлена обязанность простой письменной формы для целого ряда сделок. Согласно п. 1 ст. 161 ГК РФ в этой форме должны совершаться:

Сделки  юридических лиц между собой  и с гражданами.

Сделки  граждан между собой на сумму, превышающую не менее чем в  десять раз установленный законом  минимальный размер оплаты труда. Под суммой сделки понимается цена передаваемого имущества или цена встречного предоставления.

Предусмотренные законом сделки независимо от того, кто в них участвует и какова их сумма. К этой группе относятся договоры продажи недвижимости (ст. 550 ГК), продажи предприятия (ст. 560), аренды на срок более года (п. 1 ст. 609), аренды транспортных средств с экипажем (ст. 633) и без экипажа (ст. 643), аренды здания или сооружения (ст. 651), аренды предприятия (ст. 658), найма жилого помещения (ст. 674), транспортной экспедиции (ст. 802), кредитный договор (ст. 820), договор банковскоговклада (ст. 836), страхования (ст. 940), доверительного управления имуществом (ст. 1017), коммерческой концессии (ст. 1028), соглашение о залоге (ст. 339), поручительство (ст. 362), задаток (ст. 380) и др.Наконец, в простую письменную форму должны быть облечены сделки, для которых эта форма установлена не законом, а соглашением сторон (п. 1 ст. 159 ГК РФ).

Главным последствие нарушения требования об обязательной письменной форме станет то, что при возникновении спора  о том, была ли сделка вопреки требованиям закона совершена устно, сторона, утверждающая, что этот факт имел место, в подтверждении его имеет право использовать ограниченный круг доказательств. Это могут быть любые предусмотренные Гражданским процессуальным законодательством средства доказывания (объяснения сторон, письменные и вещественные доказательства, заключения экспертов), кроме свидетельских показаний. Запрет использования свидетельских показаний распространяется только на случаи, когда оспаривается сам факт совершения сделки. Если же спор касается ее содержания или факта исполнения (неисполнения) стороной, устная форма сделки не препятствует допуску свидетелей. Таким образом, если вопреки закону, требующему письменной формы, сделка совершается устно, то при утверждении типа «денег не брал» (то есть кредитный договор не заключал), другая сторона не вправе оспаривать это утверждение ссылкой на свидетельские показания. В то же время утверждение «деньги брал, но не отдал» можно оспорить, используя любые доказательства, включая свидетельские показания.