Задачи по "Оценке недвижимости"

ПРАКТИЧЕСКАЯ ЧАСТЬ РАСЧЕТНОГО ЗАДАНИЯ

Задание 1.

Отберите  вариант для наилучшего и наиболее эффективного использования из трёх альтернативных вариантов, если имеется  следующая информация:

Таблица 1.1

Показатели	Офисное здание	Торговый  центр	Проект  по застройке жильем
1.Стоимость  застройки, тыс. ден. ед.	577	721,5	450
2.Годовой  валовой доход, тыс. ден. ед.	150	250	100
3.Поправка  на недоиспользование и потери  при сборе, %	13	10	5
4.Прочий  доход, тыс. ден. ед.	5	10	3
5. Операционные расходы, тыс. ден. ед.	50	120	30
6. Резерв на замещение, тыс. ден. ед.	5	10	3
7. Коэффициент капитализации для  зданий и сооружений, %	13	14	13,2
8. Коэффициент капитализации для  земли, %	12	12	12

 

Решение:

Расчёт  производится по следующим формулам:

Действительный  валовой доход:

ДВД = Годовой валовой доход – Поправка на недоиспользование и потери при  сборе + Прочий доход.

ДВД₁=150-0,13*150+5=135,5 тыс. ден. ед.

ДВД₂=250-0,1*250+10=235 тыс. ден. ед.

ДВД₃=100-0,05*100+3=98 тыс. ден. ед.

Чистый  операционный доход:

ЧОД = ДВД – Операционные расходы  – Резерв на замещение.

ЧОД₁=135,5-50-5=80,5 тыс. ден. ед.

ЧОД₂=235-120-10=105 тыс. ден. ед.

ЧОД₃=98-30-3=65 тыс. ден. ед.

Доход, относимый к зданиям и сооружения:

ДЗС = Стоимость застройки х Коэффициент  капитализации для зданий, сооружений.

ДЗС₁=577*0,13=75,01 тыс. ден. ед.

ДЗС₂=721,5*0,14=101,01 тыс. ден. ед.

ДЗС₃=450*0,132=59,4 тыс. ден. ед.

Чистый  остаточный доход от земли:

ЧДЗ = ЧОД – ДЗС.

ЧДЗ₁=80,5-75,01=5,49 тыс. ден. ед.

ЧДЗ₂=105-101,01=3,99 тыс. ден. ед.

ЧДЗ₃=65-59,4=5,6 тыс. ден. ед.

Расчёт  стоимости земли:

СЗ = ЧДЗ х Коэффициент капитализации  для земли.

СЗ₁=5,49*0,12=0,6588 тыс. ден. ед.

СЗ₂=3,99*0,12=0,4788 тыс. ден. ед.

СЗ₃=5,6*0,12=0,672 тыс. ден. ед.

Таблица 1.2

Показатели	Офисное здание	Торговый  центр	Проект  по застройке жилья
1.Стоимость  застройки, тыс. ден. ед.	577	721,5	450
2.Годовой  валовой доход, тыс. ден. ед.	150	250	100
3.Поправка  на недоиспользование и потери  при сборе, %	13	10	5
4.Прочий  доход, тыс. ден. ед.	5	10	3
5. Операционные расходы, тыс. ден. ед.	50	120	30
6. Резерв на замещение, тыс. ден. ед.	5	10	3
7. Коэффициент капитализации для  зданий, сооружений, %	13	14	13,2
8. Коэффициент капитализации для  земли, %	12	12	12
9. Действительный валовой доход,  тыс. ден. ед.	135,5	235	98
10. Чистый операционный доход, тыс.  ден. ед.	80,5	105	65
11.Доход,  относимый к зданиям и сооружениям,  тыс. ден. ед.	75,01	101,01	59,4
12. Чистый остаточный доход от  земли, тыс. ден. ед.	5,49	3,99	5,6
13. Расчёт стоимости земли, тыс.  ден. ед.	0,6588	0,4788	0,672

Вывод: Таким образом, лучшим и наиболее эффективным использованием земельного участка является проект по застройке жилья, так как при ее застройке стоимость земли приобретает наибольшую величину.

Задание 2.

Разместите  в необходимом порядке корректировки  и определите стоимость участка  земли, если имеется следующая информация по сопоставимому участку.

Таблица 2.1 – Исходные данные

Цена участка, тыс. ден. Ед.	95
КОРРЕКТИРОВКИ: 1) рыночные условия, тыс. ден ед.	+2
2) форма, %	+3
3) условия продажи, %	+3
4) физические характеристики, %	+11
5) особые условия передачи прав  собственности, тыс. ден. ед.	+15
6) местоположение, %	+12
7) льготное финансирование, тыс. ден. Ед.	+3

 

Решение:

Расположение  корректировок в необходимом порядке (таблица 2.2).

Таблица 2.2 – Расположение корректировок

Цена участка, тыс. ден. Ед.	95
КОРРЕКТИРОВКИ: 1) особые условия передачи прав  собственности, тыс. ден. ед.	+15
2) льготное финансирование, тыс. ден. Ед.	+3
3) условия продажи, %	+3
4) рыночные условия, тыс. ден ед.	+2
5) местоположение, %	+12
6) физические характеристики, %	+11
7) форма, %	+3

 

Рассмотренные первые четыре корректировки (на права  собственности, на условия финансирования, на условия продажи и на условия  рынка) относятся к условиям сделки купли-продажи и приводят цены продаж к рыночным на дату оценки. При выполнении данных корректировок должна быть соблюдена приведенная последовательность, причем каждая последующая корректировка должна выполняться на базе результата предыдущей.

1. особые условия передачи прав собственности: 95+15 =110 тыс.ден.ед.;
2. льготное финансирование: 110+3= 113 тыс.ден.ед.;
3. условия продажи: 113* 1,03 = 116,39 тыс.ден.ед.;
4. рыночные условия: 116,39 + 2 = 118,39 тыс.ден.ед.; 
   
5. местоположение: 118,39* 1,12 = 132,6 тыс.ден.ед.;
6. физические характеристики: 132,6* 1,11 = 147,19 тыс.ден.ед.;
7. форма: 147,19 *0,95 = 151,6 тыс.ден.ед.

Вывод: стоимость участка земли составляет 151,6 тыс.ден.ед.

 

 

Задание 3.

Используя рыночную информацию, оценить рыночную стоимость объекта недвижимости с известной величиной месячной арендной платы (таблица 4)

Таблица 3.1 – Исходные данные

Величина арендной платы оцениваемого объекта, ден. Ед./мес.	140
Величина арендной платы сопоставимых объектов недвижимости, ден. ед./месс.: № 1	180
№ 2	175
№ 3	190
№ 4	160
№ 5	170
Цена продажи сопоставимых объектов, тыс. ден. Ед.: № 1	20,7
№ 2	19,6
№ 3	13,4
№ 4	13,6
№ 5	11,6

 

Решение:

Применяется метод валового рентного мультипликатора (сравнительный подход).

ВРМ –  это отношение продажной цены или к потенциальному, или к  действительному валовому доходу.

ВРМ_i=V_i/ДВД_i.

ВРМ₁=20700/180 = 115 ден.ед.;

ВРМ₂=19600/175 = 112 ден.ед.;

ВРМ₃=13400/190 = 70,5 ден.ед.;

ВРМ₄=13600/160 = 85 ден.ед.;

ВРМ₅=11600/170 = 68,2 ден.ед

Валовой рентный мультипликатор для оцениваемого объекта:

ВРМ_оц = (115+112+70,5+85+68,2)/5 = 90,14 ден.ед.

Тогда рыночная стоимость объекта равна:

V_оц= ВРМ_{оц *} ДВД_оц

V_оц = 90.14*140= 12619,6 ден.ед.

Вывод: рыночная стоимость объекта составляет 12,6 тыс.ден.ед.

Задание 4.

Требуется определить восстановительную стоимость  школы в Москве с учетом физического  износа на 23 января 1997 г. Введена в  действие в 1965 г. НДС составляет 18 %. Исходные данные для расчета представлены в табл. 4

Таблица 4 – Исходные данные

Строительный объем школы, куб. м	9734
Удельная полная восстановительная  стоимость на 1 января 1969 г., руб./куб. м	22,1
Индексы роста цен:
1969 – 1984	1,188
1984 – 1991	1,736
1991 – IX 1996	9,752
IX 1996 – 23.01.97	1,060
Удельный вес конструктивных элементов  здания, %
- фундамент	5
- стены и перегородки	28
- перекрытия	17
- кровля	3
- полы	5
- проемы	10
- отделочные работы	5
- инженерное оборудование	16
- прочие работы	11
Износ конструктивных элементов, %:
- фундамент	23
- стены и перегородки	23
- перекрытия	22
- кровля	26
- полы	29
- проемы	29
- отделочные работы	35
- инженерное оборудование	23
- прочие работы	16

 

Решение:

Используется затратный метод  оценки недвижимости (метод сравнительной  единицы).

Стоимость воспроизводства определяется из выражения:

ПСВ = В * N * k*НДС,

где ПСВ - полная стоимость воспроизводства;

В - восстановительная стоимость единицы потребительских свойств, например, 1 м³ данного типа здания;

N - количество  единиц потребительских свойств  на объекте;

k - поправочный  коэффициент, учитывающий отличие  конструктивного решения здания, внутреннего оборудования, климатического  района и территориального пояса.

 

Найдем  полную восстановительную стоимость  школы на 23 января 1997 г. с учетом индекса  роста цен и НДС:

ПВС = 22,1*9734*1,188*1,736*9,752*1,06*1,18 = 5 411 670,5 руб.

 

Определим величину износа:

Износ = ПВС*∑ (Удельный вес i-ого конструктивного элемента*Износ i-ого конструктивного элемента)

Износ = 5 411 670,5 * (0,05 * 0,23 + 0,28 * 0,23 + 0,17 * 0,22 + 0,03 * 0,26 + 0,05 * 0,29 + 0,1 * 0,29 + 0,05 * 0,35 + 0,16 * 0,23 + 0,11 * 0,16) =  1 279 860,1 руб.

 

Стоимость воспроизводства с учетом износа составит:

5 411 670,5 – 1 279 860,1 = 4 131 810,4 руб.

 

Вывод: восстановительная стоимость школы в Москве с учетом физического износа на 23 января 1997 г. составляет 4 131 810,4 руб.

 

 

Задание 5.

Определить  вид устаревания и сумму устранимого  и неустранимого износа небольшого магазинчика (таблица 6)

Таблица 5.1 – Исходные данные

Стоимость приобретения и установки  требуемого дополнительного охранного  оборудования, ден. Ед.	4000
Затраты на замену ламп накаливания  современными, галогеновыми лампами, тыс. ден. Ед.	15,5
Общая площадь магазинчика, кв. м	110
Ежегодная потеря арендной платы, ден. Ед./кв. м	5
Валовой рентный мультипликатор	4

 

Решение:

Вид устаревания  – функциональный износ.

1. Устранимый износ:       S_уст = 4 000 + 15 500 =  15 900ден. ед.
2. Неустранимый износ:   S_неуст = ПДВ*ВРМ = 110*5*4 = 2 200 ден. ед.

 

Задание 6.

Необходимо  составить отчет собственника объекта  недвижимости и определить чистый доход (убыток) до налогообложения.