Рынок земли и земельной аренды

В условиях мелкого (семейного) производства возможности  быстрой замены применяемого капитала так же ограничены в силу недостатка имеющихся средств. Правда, как правило, имеются определенные резервы в  повышении качества и улучшении  продуктивности земли, которые зависят  от форм хозяйствования. В силу традиционности этого вида производства в одночасье  они коренным образом не могут  быть изменены. Более того, при нерациональном ведении хозяйства качество земли  может быть не улучшено, а ухудшено.

Фиксированный характер предложения земли означает, что кривая предложения абсолютно неэластична. Если на оси абсцисс отложить количество акров земли, а на оси ординат — цену акра земли, то кривая предложения земли будет представлять линию, параллельную оси ординат (см. рисунок 1.2).

 

я

Рисунок 1.2 – Предложение земли [8, с.330]

 

Это означает, что предложение земли не может  быть увеличено даже в условиях значительного  роста цен на землю. Для того чтобы  определить, какая цена реально установится, необходимо проанализировать спрос, который  в данном случае играет активную роль, ведь только от него будет зависеть уровень цен на землю.

Спрос на землю неоднороден. Он включает два  основных элемента — сельскохозяйственный и несельскохозяйственный спрос:

 

D = D_сх + D_несх (1.2)

 

где D — совокупный спрос;

D _сх— сельскохозяйственный спрос;

D _несх — несельскохозяйственный спрос.

Если  на оси абсцисс мы отложим количество акров земли, а на оси ординат - цену за акр земли, то кривая сельскохозяйственного спроса на землю D_cx будет иметь отрицательный наклон. Это связано с тем, что по мере вовлечения земли в хозяйственный оборот (при данном уровне развития техники и технологии) обычно переходят от лучших по плодородию земель к средним и даже худшим.

 

Рисунок 1.3 - Совокупный спрос на землю

 

Кривая  несельскохозяйственного спроса также  имеет отрицательный наклон, так  как связана главным образом  с местоположением, и здесь также  есть свои ограничения, так как приходится использовать не только земли в центре города (например, для жилищного  строительства и офисов), но и  на окраинах. Совокупный спрос D на землю определяется путем сложения по горизонтали кривых сельскохозяйственного и несельскохозяйственного спроса (см. рисунок 1.3).

Сельскохозяйственный  спрос на землю является в условиях развитого рыночного хозяйства  производным от спроса на продовольствие. Он складывается из спроса на продукцию  растениеводства, животноводства и  т. д. Сельскохозяйственный спрос на землю учитывает уровень плодородия почвы и возможности его повышения, а также местоположение — степень  удаленности от центров потребления  продовольствия и сырья.

Многие  фермы производят не один вид сельскохозяйственной продукции, а несколько, поэтому  спрос на землю в аграрной сфере  носит комплексный характер. Чрезмерно  узкая специализация для большинства  ферм не является типичной.

Сельскохозяйственный  спрос на землю определяется особенностями  спроса на продовольственную продукцию. Для производства продовольствия типична  ситуация, близкая к совершенной  конкуренции, так как преобладают  семейные фермы. Государство в развитых странах, как правило, не ограничивает права граждан на куплю-продажу земли и фактически не влияет на ее цену. Исключение составляют лишь ряд стран (с высокой долей аренды, например Бельгия), где предоставляются преимущественные права на покупку земли постоянным арендаторам. Однако и в этом случае сделка на куплю-продажу земли осуществляется по рыночным ценам.

Спрос на продукты питания неэластичен. Люди не могут жить без пищи, к которой  привыкли. Поэтому объем спроса на основные продукты питания мало изменяется даже в результате значительного  изменения цен. В условиях высокой  инфляции спрос на продукты питания  уменьшается меньше, чем на другие товары, так как происходит сокращение доли непродовольственных товаров (например, товаров длительного пользования) в бюджете потребителя.

Неэластичность  спроса на продукты питания означает, что даже незначительное сокращение привычных объемов предложения  может явиться причиной сильного роста цен на продовольствие. И  наоборот, увеличение предложения (например, в урожайный год) может привести к значительному падению цен  на сельскохозяйственную продукцию.

Аграрная  сфера сильно зависит от природных  условий. Изменения погоды, неблагоприятные  атмосферные осадки, многочисленные вредители, стихийные бедствия приводят к резким колебаниям предложения. До сих пор сельскохозяйственное производство полностью непредсказуемо и не контролируется в такой степени, как, например, промышленное производство.

 На сельскохозяйственный спрос на землю оказывает серьезное, влияние и такой важный фактор, как постепенное сокращение доли продовольствия в бюджете потребителя — явление типичное дли населения подавляющего большинства стран. Это долговременная тенденция. Сокращение доли продовольствия в бюджете потребителя приводит к уменьшению доли расходов на продукты питания. Поэтому доля сельского хозяйства в национальном доходе сокращается. Если население, занятое в аграрной сфере, не будет уменьшаться теми же темпами, что и сокращение расходов на сельскохозяйственную продукцию, то доходы этой части населения будут неуклонно понижаться. Естественно, что это, в конечном, счете отразится и на сельскохозяйственном спросе на землю, и на ее предложении.

В отличие  от сельскохозяйственного спроса на землю несельскохозяйственный спрос  имеет устойчивую тенденцию к  росту. Несельскохозяйственный спрос  на землю также объединяет разнообразные  виды спроса. Он состоит из спроса на землю для строительства жилья, объектов инфраструктуры, из промышленного  спроса и даже из инфляционного спроса на землю. В условиях высоких темпов инфляции борьба с обесценением денежного  богатства подталкивает спрос на недвижимость. И земля выступает  одной из гарантий сохранения и приумножения богатства.

 

 

Несельскохозяйственный  спрос, как правило, безразличен  к уровню плодородия земли. Главное  для него — местоположение земельных  участков. Оно имеет особое значение в крупных городах. В различных  районах города цена земли неодинакова  и обычно достигает максимума  в центре города. Не случайно в центре многих американских городов возвышаются  небоскребы. Они позволяют разместить значительные производственные (или  непроизводственные) площади на ограниченном участке земли.

Для того чтобы определить, какая цена реально  установится на оси абсцисс откладывают  определенное количество акров земли  Q, а на оси ординат — ренту R (сумму денег, которую арендаторы ежемесячно выплачивают за каждый акр), то кривая предложения S будет параллельна оси ординат. Кривая спроса D будет иметь отрицательный наклон вследствие действия закона уменьшающегося плодородия.

Точка пересечение  линии спроса D и предложения S - точка равновесия на рынке земли (см. рисунок 2.1). Точка Р – равновесие на рынке земли, которое определяет уровень равновесной цены земли, выравнивающей спрос и предложение земли.

 

Рисунок 2.1 - Равновесие на рынке земли []

 

Предложенная  модель наглядно показывает активную роль спроса.

 

1.3 РЫНОЧНАЯ ЦЕНА ЗЕМЛИ

 

В условиях рыночной экономики земля, как и  другие факторы производства, приобретает  товарную форму, то есть продается и  покупается. На землю предъявляется  спрос. В связи с этим важно  выяснить, чем же определяется цена земли. Если земельный участок рассматривать  как капитальное благо, приносящее поток доходов, то становится понятно, что цена земли зависит от двух величин:

- размеров  земельной ренты, которую можно  получать, став собственником данного  участка;

- ставки  ссудного процента;

Покупатель  земельного участка стремится приобрести его не ради почвы как таковой, а ради той ренты, того постоянного  ежегодного дохода, который приносит земля. То есть здесь покупается право  на получение регулярного дохода в течение неопределенного периода  времени. Чем больше этот потенциальный доход (рента), тем больше готов заплатить покупатель за данный участок земли. Одновременно владелец денег, принимая решение о покупке земли, сравнивает ренту, которую он может получить, получив данный участок земли в собственность, и ту сумму денег, которую он получит, поместив деньги, предназначенные для приобретения земли, в банк, то есть по сути дела сравнивается рента и ставка ссудного процента. В этой ситуации ставка ссудного процента является альтернативным вариантом вложения средств, а поэтому чем выше будет ставка ссудного процента, тем меньше готовность покупателя к приобретению земли. Следовательно, цена земли определяется по формуле:

 

                                   Рента

 Цена  земли = --------------------------------------- х 100%. (1.3)

                        Величина ссудного процента

 

Если  участок земли приносил 10 тыс. грн. арендной платы, а банковский процент равен 4% годовых, тогда цена земли будет определена на основе следующего расчета: 10 тыс. х 100% / 4% = 250 тыс. грн.

Формула показывает, что цена земли прямо  пропорциональна ренте и обратно  пропорциональна ставке ссудного процента.

Также из этой формулы видно, что цена земли  будет расти, если увеличивается  размер ренты и падать, если повышается норма процента.

Определение цены подобным образом является чисто  теоретическим. На практике на цену земли  оказывает влияние множество  факторов.

 

 

 

Аренда - это предоставление какого-либо имущества, в данном случае земельного участка, во временное пользование  за определённую плату на основании  договора аренды. Это одна из самых  распространённых и наиболее эффективных  форм использования земли во всём мире.

Арендные отношения оформляются  договором аренды. Данный договор  составляется в письменной форме, за исключением краткосрочной аренды на срок до одного года, который может  быть заключён в устной форме и  не подлежит государственной регистрации.

По истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор  имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка. Размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения  арендной платы при аренде земельных  участков, находящихся в государственной  или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

Сдача в аренду является формой распоряжения земельным участком. Прежде всего, правом сдачи земельного участка в аренду обладает его собственник (ст. 209, 608 ГК РФ). Реализовывать право сдачи  земли в аренду могут как граждане так и юридические лица.

В соответствии с законодательством  земельные участки в Российской федерации могут предоставляться  гражданам, юридическим лицам, иностранным  гражданам, иностранным юридическим  лицам, лицам без гражданства  и иностранным государствам. Арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставной капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производительный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды не требуется.

При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной  собственности, на срок более чем  пять лет, арендатор земельного участка  имеет право в пределах срока  договора аренды земельного участка  передавать свои права и обязанности  по этому договору третьему лицу без  согласия собственника земельного участка  при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение  установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускается. Досрочное расторжение  договора аренды земельного участка, заключённого на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании  решения суда при существенном нарушении  договора аренды земельного участка  его арендатором.

ЗАДАЧА №2

Между Альфа - Банком и открытым акционерным обществом “Витязь” был заключён договор о предоставлении последнему кредита в сумме 1 млн. рублей под 140% годовых.

В обеспечение кредита сторонами  заключён договор о залоге нежилого одноэтажного строения.

Строение общей площадью 180 кв.м и земельный участок, площадью 300 кв. м, на котором расположено строение принадлежат открытому акционерному обществу “Витязь” на праве собственности.

Является ли договор залога действительным?

Каковы условия ипотеки земельных  участков?

В договоре о предоставлении кредита  ОАО “Витязь” оговорена сумма  займа 1 млн. рублей и проценты за пользование  кредитом 140% годовых. В обеспечение  кредита было предоставлено строение общей площадью 180 кв.м и земельный участок площадью 300 кв.м. В соответствии со ст. 2 Федерального Закона “Об ипотеке (залоге недвижимости)” от 16 июля 1998 г. № 102 “ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору”. В соответствии с пунктом 1 ст. 3 ФЗ “Об ипотеке” “ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору”. Ст. 5 ФЗ “Об ипотеке” определяет, какое имущество может быть предметом ипотеки, так в соответствии с подпунктом 1 пунктом 1 ст. 5 ФЗ “Об ипотеке” “по договору ипотеки могут быть заложены земельные участки, за исключением участков, указанных в ст. 63 настоящего Федерального Закона”. В соответствии п. 1 ст. 9 ФЗ “Об ипотеке” “В договоре об ипотеке должны быть указанны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой”.

В условии задачи не даются сведения о наличии в договоре залога основных условий заключения этого договора, даётся только площадь строения и  земельного участка.