Градостроительная деятельность г. Иркутска

Для участков одной  территориальной зоны устанавливается  единый градрегламент. Он определяет основу правового режима земельных участков территориальной зоны и используется для строительства и эксплуатации объектов капитального строительства; вид разрешенного использования участков территориальной зоны субъектами земельного права: собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами. Они обязаны использовать земельные участки в соответствии с видом разрешенного использования.

Не соответствуют  градрегламенту территориальной зоны объекты и земельные участки в случаях, если:

Виды их разрешённого использования не входят в перечень видов разрешённого использования, установленный градостроительным регламентом; Их размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом.

Срок их приведения в соответствие с градрегламентом земельных участков и строений устанавливается органом местного самоуправления. Реконструкция и расширение зданий могут проводиться только в соответствии с градрегламентом.

В градостроительном  регламенте указывается:

Виды разрешённого использования земельных участков и объектов недвижимости; Предельные размеры(min и max)земельных участков и параметров разрешённого строительства и реконструкции объектов капитального строительства; Ограничения на использование земельных участков и объектов капстроительства (ст. 30 ГРК).

Регламенты  выделяют следующие виды территориальных  зон (ст.35 ГРК РФ):

Жилые зоны предназначены  для застройки жилыми зданиями разной этажности, а также объектами  социально-бытового и культурного  назначения. Жилые зоны могут предусматривать ИЖС, а также разноэтажную жилую застройку и иные виды застройки, предусмотренной градрегламентом. В жилых зонах допускается возведение отдельно стоящих, встроенных и пристроенных объектов социального и коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, образования и культуры; культурных зданий, автостоянок и гаражей, храмов церквей монастырей; объектов, связанных с проживанием граждан и не оказывающих воздействие на окружающую среду. В состав жилых зон могут входить территории для садоводства и дачного хозяйства.

Деловые зоны предназначены  для застройки административными  зданиями, объектами социально-бытового, культурного назначения, объектами образования-здравоохранения и иными общественными объектами. В состав зон могут входить: зоны делового, общественного и коммерческого назначения; Зоны размещения объектов социального и коммунально-бытового назначения; Зоны обслуживания объектов, необходимых для осуществления производственной деятельности и предпринимательства; Общественные зоны иных видов.

В состав деловых зон могут быть включены жилые дома, гостиницы и гаражи.

Производственные  зоны предназначены для размещения промышленных, коммунальных и складских объектов, иных промышленных объектов.

Зоны инфраструктур  предназначены для размещения объектов инженерной и транспортной инфраструктуры: сооружений и коммуникаций железнодорожного, автомобильного и трубопроводного транспорта, связи, а также для установления санитарно-защитных зон таких объектов.

Рекреационные зоны создаются для туризма и  отдыха граждан. Это земли, занятые городскими лесами, скверами, парками, бульварами, городскими садами, прудами, озерами, пляжами и водохранилищами. Могут выделяться зоны особо охраняемых природных территорий (земли, имеющие особое научное, рекреационное, культурное, историческое иное ценное значение. Их использование должно осуществляться в соответствии со ст.94-100 Земельного кодекса РФ.

Земельные участки, на которых находятся объекты, не являющиеся памятниками истории и культуры, но расположенные в границах их охраны, используются в соответствии с градостроительным регламентом с учётом требований охраны памятников и объектов природного и культурного наследия.

Сельскохозяйственные  зоны предназначены для производства сельскохозяйственной продукции. Это пашни, сенокосы, земли, занятые многолетними насаждениями, зданиями, строениями, сооружениями с/х. назначения. Эти земли используются для сельскохозяйственного производства до изменения вида их разрешённого использования генпланом или правилами землепользования и застройки. Земли общего пользования предназначены для общественных и хозяйственных нужд (дороги, проезды и т. д). Они могут включаться в состав различных территориальных зон. Эти земли не подлежат приватизации (ч 2 ст. 27 ЗК).

 

2. Анализ общих тенденций развития градостроительной отрасли Иркутской области

Среди отраслей индустриального комплекса Иркутской  области строительство занимает ведущее место. Согласно статистике, в строительной отрасли занято около 26 % трудовых ресурсов Иркутской области.

Строительная отрасль Иркутской области характеризуется неоднозначными тенденциями. Конъюнктура рынка и инвестиционный климат весьма благоприятны, спрос на строительство новых объектов растет. Наблюдается достаточно высокая строительная активность. Однако в данной хозяйственной сфере региона имеется ряд проблем, тормозящих ее развитие. На рисунке 2.1 представлен объем строительства за последние три года.

 

 

Рис. 2.1 - Динамика объемов  строительства в Иркутской области, млрд. руб.

 

По данным, представленным на рисунке 2.1 видно, что объемы строительства в Иркутской области в течение всего анализируемого периода имели тенденцию к повышению и снижению. Так, в 2011 году объемы строительства в Иркутской области возросли на 6,25%, однако кризис октября 2011 года принес строительной отрасли далеко не положительные результаты. Спад объемов строительства в 2012 году составил 26%.

Спад объемов строительства  привел к безработице в данной отрасли в конце 2011 – начале 2012 годов. Это наглядно можно отследить по данным рисунка 2.2.

 

 

Рис. 2.2 – Количество занятых  в строительной отрасли Иркутской  области, тыс. чел.

 

По данным рисунка 2.2 можно  сделать вывод о том, что строительная отрасль обеспечивала рабочими местами  в 2010 году 37,1 тыс. человек. В 2012 году численность занятых в отрасли возросла на 1,3%. В 2012 году в связи с массовыми увольнениями и временным прекращением строительства в Иркутской области, количество занятых сократилось на 1,34%. На самом деле ситуация с массовыми увольнениями более серьезна, чем по официальным данным статистики. Дело в том, что 70% рабочей силы в строительной отрасли Иркутской области является нелегальным. Это иностранные граждане, не имеющие разрешения на работу, выходцы из Китая, а так же Узбекистана, Таджикистана и тп. Поэтому, по предположениям экспертов, проблема безработицы встала в кризисный период наиболее остро (однако, в официальных статистических отчетах снижение уровня рабочей силы достаточно низко по сравнению с фактической ситуацией), так ак нелегальные иностранные граждане – работники строек нигде не были зарегистрированы. А если учесть, что рынок рабочей силы внутри строительной отрасли обеспечивают 60% таких нелегальных иностранцев, то можно констатировать, что снижение количества работающих увеличилось еще на 21,96 тыс. чел. (это примерные данные: 36,6 *60%).

Однако, после кризиса  2011 года рынок строительства Иркутской области стал стремительно и динамично развиваться, удовлетворяя растущую потребность в первую очередь в жилой недвижимости. По проведенным аналитическим исследованиям, строительство именно жилой недвижимости в нашем регионе имеет наибольший удельный вес. Об этом свидетельствуют данные, представленные на следующем рисунке 2.3.

 

Рис. 2.3 – Структура  строительного рынка Иркутской  области в среднем за анализируемый  период, %

 

Гражданское строительство  в отрасли занимает ведущее положение  – 80% от общего объема выполненных строительных работ на территории региона. Оставшейся 20% рынка (промышленное строительство) обеспечили такие строительные площадки как мостовой переход через р. Ангару, ФГУП «Аэропорт-Иркутск» (реконструкция), а также «Ирказ II» – осуществление проекта реконструкции и расширения предприятием ОАО «СУАЛ» филиал «ИркАЗ-СУАЛ».

В области насчитывается  около 160 крупных и средних строительных организаций различных форм собственности, занимающихся как промышленным, так и гражданским строительством. Все крупные строительные организации осуществляют свою деятельность в промышленных центрах области.

В настоящее  время на территории области ведут  свою хозяйственную деятельность следующие крупнейшие строительные организации: ОАО «Ангарское управление строительства», ЗАО «Иркутскпромстрой», ООО фирма «Агродорспецстрой», ОАО «Востсибтранспроект», ОАО «Востоксибэлектромонтаж», ОГУП «Дорожная служба Иркутской области», ОАО «Ангарскнефтехимремстрой» ОАО «ВостСибСтрой», ООО «СирСтрой», ООО «Иркутсклесстрой» и др.

Причем данные компании весьма неравномерно делят  рынок. На следующем рисунке 2.4 представлена структура рынка гражданского строительства (жилая и коммерческая недвижимость).

 

Рис. 2.4 – Структура  рынка в сегменте гражданского строительства  в среднем за анализируемый период, %

 

По данным, представленным на рисунке 2.4, можно констатировать лидирующее положение в данной структуре  ОАО «ВостСибСтрой». Его доля на рынке в среднем за анализируемы период составила 44,8%.

Лидирующее  положение группы компаний ВостСибСтрой обеспечивает строительство зданий и сооружений, капитальный ремонт, проведение специализированных работ, выполнение функций генерального подрядчика и заказчика-застройщика, а также на проектирование зданий и сооружений. Наличие высокопрофессиональных кадров компании определяет сроки и качество выполняемых работ. География деятельности компании – это крупные города Иркутской области – Иркутск, Ангарск, Братск, Усолье-Сибирское, Черемхово, Зима, Саянск, Тулун, Нижнеудинск, Усть-Илимск, Байкальск.

Крупные объекты  компании: три жилых дома в г. Тулуне (общее количество квартир – 138); расширение дома-интерната в п. Владимир Заларинского р-на; строительство КДЦ  «Акула» (бул. Гагарина, Иркутск); ремонт Братского дома-интерната; капитальный ремонт ГОУСО РЦ «Сосновая горка»; строительство индивидуального жилого дома по ул. Авиастроителей, 53 (Иркутск); жилой дом по ул. Волжская (Иркутск); реконструкция Иркутского областного суда (Иркутск); 35-квартирный жилой дом в 4 мкр-не г. Шелехова; капитальный ремонт здания по ул. Сергеева, 3 (Иркутск); Группа жилых домов на Бородина-Захарова (Юбилейный) - 9223 кв. м.

Второе мест в сегменте гражданского строительства  принадлежит строительной компании ИркутскЛесстрой (32,4%). Компания «ИркутскЛесстрой» занимается строительством домов по принципу долевого строительства — будущие жильцы и владельцы помещений сами оплачивают проводящиеся строительные работы. Однако большая часть строительных площадок компании сосредоточено в городе Иркутске. По Иркутской области лишь в городе Шелехове, Ангарске и Братске имеются строительные объекты компании. Отличительная черта данной строительной компании в том, что она одна из не многих предлагает жилые квартиры «под ключ».

Третье место  в данной структуре занимает компания СирСтрой. Она является филиалом якутской компании, но уже заняла на строительной площадке Иркутской области свою нишу, размером 18,8 %.

В сегменте промышленного  строительства специализируются такие компании, как ОАО «Ангарское управление строительства», ЗАО «Иркутскпромстрой», ООО фирма «Агродорспецстрой», ОАО «Востсибтранспроект», ОАО «Востоксибэлектромонтаж», ОГУП «Дорожная служба Иркутской области», ОАО «Ангарскнефтехимремстрой». Доля каждой из них представлена на следующем рисунке 2.5.

 

Рис. 2.5 – Структура  рынка в сегменте промышленного  строительства в среднем за анализируемый  период, %

 

По данным рисунка 2.5 можно констатировать отсутствие явного лидера в данном сегменте. Однако с небольшим преимуществом, первое место в данной структуре занимает Дорожная Служба Иркутской области. Именно она выполняет наибольшее количество работ в данном сегменте строительной отрасти Иркутской области.

ОГУП "Дорожная служба Иркутской области создана в соответствиии с постановлением губернатора от 21.10.1999г.№87-п. В феврале 2000г. предприятие реорганизовано путем присоединения к нему областных унитарных предприятий и государственного учреждения дорожной отрасли. В настоящее время Дорожная служба включает в себя 22 филиала по территории области. Лидирующее положение в сегменте промышленного строительства в Иркутской области объясняется тем, сто данная компания является монополистом в сфере дорожного строительства к тому она является единственным подрядчиком государственных заказов на строительство и ремонт дорог.

Второе место  в данной структуре занимает Ангарскнефтехимстрой (16,8%).ОАО «Ангарскнефтехимремстрой» (ОАО "АНХРС") создано на базе треста «Ангарскнефтехимремстрой», входившего в состав ОАО «АНХК» путем преобразования в акционерное общество. Датой создания Общества является 01 октября 1997 года. ОАО "АНХРС" является ведущей организацией в регионе по капитальному ремонту нефтехимического оборудования и установок. ОАО «Ангарскнефтехимремстрой» выполняет в последние годы до 70% объемов работ по капитальному ремонту ОАО «АНХК», которая в свою очередь вносит значительный вклад в экономику Иркутской области и России в целом.

ОАО "АНХРС" ежегодно сокращает сроки ремонта  на 20 – 30 суток, что позволяет основному заказчику – Ангарской нефтехимической компании получать дополнительно качественную товарную продукцию и соответственно увеличивать налогооблагаемую базу. Качество выполняемых ремонтов соответствует стандартам строительных норм и правил и оценивается заказчиком на «хорошо» и «удовлетворительно».