Сущность договора продажи недвижимости

Связь недвижимого имущества  с земельным участком предопределяет не только невозможность отчуждения такого имущества без права пользования  земельным участком, но и невозможность  отчуждения земельного участка, на котором  находятся здания, сооружения, иные объекты недвижимого имущества, без установления ограничений покупателя в пользовании земельным участком в пользу владельца расположенного на нем недвижимого имущества. Когда  земельный участок, на котором находятся  принадлежащие продавцу здание, сооружение или другая недвижимость, продается  без передачи в собственность  покупателя этой недвижимости, за продавцом  сохраняется право пользования  частью земельного участка, которая  занята недвижимостью и необходима для ее использования, на условиях, определяемых договором купли-продажи (часть 1 ст.524 ГК).

Приведенная норма части  первой ст.524 ГК исходит из того, что  размер остающейся в пользовании  продавца части земельного участка  и условия пользования этой частью (право собственности, аренда и т.д.) определяются в договоре купли-продажи  земельного участка. При отсутствии в договоре согласования соответствующих  условий, данные вопросы решаются согласно правилу, изложенному в части  второй ст.524 ГК:". продавец сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования в соответствии с ее назначением".

Представляется, что в  последнем случае речь должна идти о сохранении за продавцом права  пользования земельным участком площади, минимально необходимой в  соответствии с земельным законодательством  для использования расположенного на нем недвижимого имущества.

Так же отличительной особенностью договора продажи недвижимости являются особенности продажи жилых помещений. Договор продажи жилых помещений  отличается от иных договоров продажи  недвижимости прежде всего тем, что жилое помещение независимо от того, в чьей собственности оно находится, может быть использовано только по целевому назначению - для проживания граждан. Целевой характер использования жилища не может быть изменен по усмотрению сторон в договоре продажи. Жилое помещение может использоваться для проживания как самого собственника, так и иных лиц, которым помещение предоставляется для проживания в качестве членов семьи, либо по иному основанию, например, по завещательному отказу прежним собственником. Поэтому в случае продажи жилого помещения, обремененного правами пользования третьих лиц, в договоре обязательно должен быть указан перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем, а также основание этого права. В этот перечень могут быть включены члены семьи собственника, оставшиеся проживать в продаваемом жилом помещении (ст.275 ГК); арендаторы (ст.582 ГК), а также лица, которые пользуются жилым помещением в силу завещательного отказа (ст.1054 ГК).

Субъектом по договору купли- жилых домов и квартир могут быть:

- гражданин-собственник  данной квартиры - п.10 Положения о  порядке купли-продажи квартир  (домов).

При этом должно быть получено письменное согласие всех совершеннолетних членов семьи собственника, проживающих  совместно с ним и имеющих  право пользования жилым помещением. Кроме того, если в квартире проживают  несовершеннолетние члены семьи  собственника, то на ее продажу необходимо получить разрешение органа опеки и  попечительства;

- юридическое лицо - собственник  данной квартиры - п.11 Положения о  порядке купли-продажи квартир  (домов).

При этом квартиры, являющиеся объектом купли-продажи, должны быть не заселены жильцами;

- объединения, предприятия,  учреждения и организации (в  случае купли-продажи квартир,  не завершенных строительством  жилых домов (квартир), находящихся  в собственности Республики Беларусь) - п.12 Положения о порядке купли-продажи  квартир (домов).

Для этого необходимо разрешение республиканских органов государственного управления, в ведении которых  они находятся, либо разрешение объединений, подчиненных Правительству Республики Беларусь, в состав которых входят предприятия, учреждения и организации, по согласованию с соответствующими местными исполнительными и распорядительными  органами

Покупателем по договору купли-продажи  жилых домов и квартир могут  быть:

- граждане Республики  Беларусь - п.7 Положения о порядке  купли-продажи квартир (домов);

- иностранные граждане  и лица без гражданства - п.7 Положения о порядке купли-продажи  квартир (домов);

Для этого им необходимо постоянно проживать в Республике Беларусь и заниматься на законных основаниях трудовой, хозяйственной  или иной деятельностью;

- юридические лица - п.9 Положения  о порядке купли-продажи квартир  (домов).

Для этого им необходимо быть зарегистрированными на территории Республики Беларусь.

Объектами купли-продажи  могут быть: незаселенные и освобожденные  квартиры, относящиеся к государственному жилищному фонду; квартиры, построенные  для продажи; жилые дома (квартиры), не завершенные строительством, если они не являются объектами приватизации; квартиры, принадлежащие юридическим  лицам негосударственной формы  собственности; квартиры, принадлежащие  гражданам на праве собственности; жилые помещения, построенные (приобретенные, реконструированные) с привлечением льготного кредита, по истечении  трех лет со дня погашения этого  кредита. [14, c.79]

Не подлежат продаже:

-  жилые помещения в  общежитиях;

-  служебные жилые помещения  (кроме квартир, расположенных  в домах колхозов и совхозов, которые могут продаваться лицам,  работающим в этих хозяйствах  или проживающим в данной местности);

-  жилые помещения,  находящиеся на территориях, подвергшихся  радиоактивному загрязнению в  результате катастрофы на Чернобыльской  АЭС (в зонах эвакуации (отчуждения) и первоочередного отселения);

-  квартиры, расположенные  в обособленных военных городках, определяемых Министерством обороны;

-  жилые помещения социального  пользования;

-  жилые помещения в  специальных домах;

-  жилые помещения,  построенные (реконструированные, приобретенные)  с привлечением льготного кредита,  до полного его погашения.

Договор купли-продажи жилых  домов и квартир совершается  в письменной форме, установленной  ст.521 ГК для договоров купли-продажи  недвижимого имущества. Однако, в  отличие от договора продажи недвижимости, по которому в соответствии с пунктом 1 ст.522 ГК государственной регистрации  подлежит переход права собственности  на недвижимость к покупателю, согласно пункту 2 ст.529 ГК государственной регистрации  подлежит сам договор продажи  жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры.

На куплю-продажу жилых  помещений распространяется и пункт 4 ст.275 ГК, согласно которому отчуждение жилого помещения, в котором проживают  несовершеннолетние члены семьи  собственника помещения, допускается  только с согласия органа опеки и  попечительства. Нарушение этого  условия влечет признание договора недействительным (ничтожным) и предъявление управомоченными лицами в судебном порядке применения последствий, установленных пунктом вторым статьи 168 ГК (двустороннюю реституцию). [10, c.7]

Таким образом, отличительными особенностями договора продажи  недвижимости являются: недвижимое имущество  не может использоваться без земельного участка, на котором находиться и  отчуждение этого имущества возможно только с передачей права пользования  участком. И с другой стороны: невозможность отчуждения земельного участка, на котором находиться недвижимое имущество, без ограничений покупателя в пользовании участком в пользу владельца недвижимого имущества, расположенного на этом участке; договор продажи жилых помещений отличается от иных договоров продажи недвижимости тем, что жилое помещение независимо от того, в чьей собственности оно находится, может быть использовано только для проживания граждан.

ГЛАВА 2

 ПОРЯДОК ЗАКЛЮЧЕНИЯ ДОГОВОРА ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ

2.1 Форма договора  продажи недвижимости

В соответствии с пунктом 1 ст.404 ГК Республики Беларусь договор  может быть заключен в любой форме, если законом не установлена определенная форма. Если законодательством для  данного вида договора не требуется  нотариальной формы, но стороны договорились заключить его в такой форме, то договор считается заключенным  с момента придания ему нотариальной формы.

Если законодательством  для данного вида договора не требуется  письменной (простой или нотариальной) формы, но стороны договорились заключить  его в простой письменной форме, то договор считается заключенным  с момента придания ему простой  письменной формы.

Если по законодательству и соглашению сторон договор должен быть заключен в письменной форме, он может быть заключен путем составления  одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами  посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной  и иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от сторон по договору (пункт 2 ст.404 ГК).

Договор продажи недвижимости независимо от состава его участников заключается в письменной форме. Нормой ст.521 ГК сторонам такого договора предписывается составить и подписать  его в виде одного документа.

Нарушение данного требования согласно части второй ст.521 ГК влечет недействительность договора продажи  недвижимого имущества. Такая сделка как не соответствующая требованиям  законодательства является ничтожной (ст.169 ГК).

Подобные требования к  простой письменной форме договора вызваны отказом законодателя от нотариального удостоверения договора купли-продажи недвижимости и заменой  его государственной регистрацией. Заключение договора путем составления  одного документа позволяет сторонам четко представлять условия совершаемой  сделки, а также упрощает восприятие регистрирующим органом волеизъявления сторон. [14, c.71]

На сегодняшний день сделки с недвижимостью не требуют обязательного  нотариального удостоверения. Согласно пункту 2 ст.529 ГК Республики Беларусь договор  продажи жилого дома, квартиры, части  жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и  считается заключенным с момента  такой регистрации.

Отказ от обязательной нотариальной формы договора продажи недвижимости имеет положительные и отрицательные  последствия. К числу положительных  относятся, например, отсутствие необходимости  уплачивать значительные суммы государственной  пошлины за совершение нотариального  действия и, как следствие этого, удешевление совершения таких договоров. Наиболее существенным отрицательным  последствием является понижение уровня правовой защищенности лиц, участвующих  в заключении договоров продажи недвижимости. Так же это означает, что стороны вынуждены либо составлять договор самостоятельно, либо обращаться за помощью к посредникам на рынке юридических услуг. В первом случае велика вероятность того, что договор будет составлен юридически неграмотно.

В отличие от Гражданского кодекса Республики Беларусь 1964 года, других законодательных актов, предусматривающих  нотариальное удостоверение некоторых  договоров купли-продажи недвижимого  имущества (жилого дома, дач, квартир, земельных  участков, не находящихся в собственности  Республики Беларусь), Гражданский  кодекс 1998 г. таких требований не содержит. Однако в соответствии со ст.1147 ГК, впредь до вступления в силу акта законодательства о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для соответствующих договоров купли-продажи сохраняют силу правила об обязательном нотариальном удостоверении таких договоров, действовавшие до вступления в силу Гражданского кодекса. Это касается, в частности, правил Гражданского кодекса о нотариальном удостоверении сделок купли-продажи жилого дома, если одной из его сторон является гражданин, квартир, дач, земельных участков, не являющихся собственностью Республики Беларусь.

Сам договор купли-продажи  недвижимого имущества подлежит государственной регистрации в  соответствии со ст.165 ГК лишь в случаях  и порядке, которые предусмотрены  в Гражданском кодексе (ГК предусматривает  государственную регистрацию и  сделок, и перехода права собственности  в отношении договоров продажи  предприятий - ст.531, 535, а также жилых  помещений - ст.529). [10, c.2]

Определяются такие выводы как то, что договор продажи  недвижимости заключается только в  письменной форме и сторонам договора предписывается составить и подписать  его в виде одного документа. Так  же необходима государственная регистрация  договора купли-продажи недвижимости, а требования нотариального удостоверения  договора в Гражданском Кодексе  Республики Беларусь 1998 г. не содержаться.

2.2 Государственная  регистрация перехода права собственности  на недвижимость

Согласно пункту 1 статьи 527 ГК передача недвижимости продавцом  и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному  акту или иному документу о  передаче. Если иное не предусмотрено  законодательством или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным  после передачи этого имущества  покупателю и подписания сторонами  соответствующего документа о передаче.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 522 ГК переход права собственности  на недвижимость по договору продажи  недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. [1, c.275]