Сущность договора продажи недвижимости

Вопросы государственной  регистрации перехода права собственности  на недвижимое имущество регулируются Законом Республики Беларусь "О  государственной регистрации недвижимого  имущества, прав на него и сделок с  ним" от 22.07.2002 N 133-З (в ред. Законов  Республики Беларусь от 04.01.2010 N 109-З) (далее  Закон). Согласно указанному Закону в  случае заключения договора купли-продажи недвижимого имущества государственной регистрации подлежит переход права собственности (пункт 2 статьи 8 Закона), а также сама сделка с недвижимым имуществом (пункт 3 статьи 9 Закона). Необходимо обратить внимание на то, что сделка с недвижимым имуществом, подлежащая государственной регистрации, считается заключенной с момента государственной регистрации, если иное не предусмотрено законодательными актами Республики Беларусь (пункт 4 статьи 9 Закона). В соответствии с пуктом 5 статьи 10 Закона государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения права, ограничения (обременения) права на недвижимое имущество, основанием которых является сделка, подлежащая государственной регистрации, не может осуществляться ранее государственной регистрации соответствующей сделки.

Органом, уполномоченным на совершение указанных регистрационных  действий является территориальная организация - агентство по государственной регистрации и земельному кадастру.

В соответствии со статьей 35 Закона регистрационное действие совершается  в течение 7 рабочих дней со дня  подачи документов, представленных для  осуществления государственной  регистрации, если иное не установлено  Законом, иными законодательными актами Республики Беларусь.

Удостоверение произведенной  государственной регистрации перехода права производится путем выдачи заявителю свидетельства (удостоверения) о государственной регистрации. Удостоверение произведенной государственной  регистрации сделки с недвижимым имуществом производится путем совершения регистрационной надписи на оригинале  договора купли-продажи недвижимого  имущества (статья 38 Закона).

Перечень документов необходимых  для совершения государственной  регистрации перехода права и  государственной регистрации сделки указан в пункте 50 Постановление  Совета Министров Республики Беларусь от 21.11.2007 N 1578 (ред. от 12.05.2009)"Об утверждении  перечня административных процедур, совершаемых Государственным комитетом  по имуществу и подчиненными ему  организациями в отношении юридических  лиц и индивидуальных предпринимателей, и внесении изменений в постановление  Совета Министров Республики Беларусь от 8 июня 2004 г. N 689".

На основании этого  пункта 50 и с учетом требований статей 32, 55, 66 Закона, статьи 527 ГК в агентство  по государственной регистрации  и земельному кадастру предоставляются:

-  заявление о государственной  регистрации. Заявление о государственной  регистрации может содержать  просьбу одновременно о нескольких  государственных регистрациях, если  не нарушаются требования статьи 10 Закона. В этом случае документы,  являющиеся основанием для государственной  регистрации, общие для нескольких  государственных регистраций, подаются  в одном экземпляре (статья 33 Закона).

-  документы, содержащие  идентификационные сведения, подлежащие  занесению в регистрационную  книгу при совершении регистрационных  действий, а также документы, подтверждающие  полномочия представителей и  должностных лиц, и (или) документы,  подтверждающие полномочия лиц,  подписавших документ, выражающий  содержание сделки, на его подписание (свидетельство о регистрации  юридического лица; выписка из  торгового реестра страны происхождения или иное эквивалентное доказательство юридического статуса организации в соответствии с законодательством страны ее происхождения, датированная не ранее одного года до дня подачи заявления о государственной регистрации, - в случае, если кандидатом в правообладатели является организация-нерезидент; выписка из протокола (решения) компетентного органа юридического лица о продаже/приобретении объекта недвижимости и предоставлении полномочий на подписание соответствующих документов);

-  документы, являющиеся  основанием для государственной  регистрации, если иное не установлено  законами Республики Беларусь, нормативными  правовыми актами Президента  Республики Беларусь и Совета  Министров Республики Беларусь (договор  купли-продажи недвижимого имущества,  передаточный акт, свидетельство  о регистрации недвижимого имущества);

-  документы, подтверждающие  внесение платы за осуществление  государственной регистрации;

-  документы, подтверждающие  уплату государственной пошлины  в случаях, установленных законодательными  актами Республики Беларусь.

Необходимо обратить внимание на тот факт, что документы, являющиеся основанием для государственной  регистрации, состоящие из двух и  более листов, должны быть прошиты, листы пронумерованы (статья 33 Закона). [3, c. 19-24]

Гражданское законодательство устанавливает специальные последствия  уклонения одной из сторон от государственной  регистрации перехода права собственности  на недвижимость. В таких случаях  суд вправе по требованию другой стороны  вынести решение о государственной  регистрации перехода права собственности (п.3 ст.522 ГК). Нарушение данной обязанности  дает право другой стороне предъявить в суд требование о такой регистрации  независимо от наличия или отсутствия факта передачи недвижимого имущества  покупателю или факта уплаты покупателем  цены данного имущества. Сторона, необоснованно  уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

В общем, можно сделать  вывод, что основными моментами  государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость являются:

-  государственная регистрация  перехода права собственности  на недвижимое имущество, основанием  которой является договор, подлежащий  государственной регистрации, не  может проводиться раньше государственной  регистрации этого договора;

-  уполномоченным органом  на совершение регистрационных  действий является агентство  по государственной регистрации  и земельному кадастру;

-  регистрационное действие  совершается в течение 7 рабочих  дней со дня подачи документов;

-  государственная регистрация  перехода права собственности  на недвижимость осуществляется  при подаче перечня необходимых  документов;

-  удостоверение произведенной  государственной регистрации перехода  права производится путем выдачи  заявителю свидетельства (удостоверения)  о государственной регистрации.

ГЛАВА 3

СОДЕРЖАНИЕ ДОГОВОРА ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ

3.1 Особенности  предмета договора продажи недвижимости

Предметом рассматриваемого договора является недвижимое имущество. Именно предмет договора является тем  отличительным признаком, который  позволил выделить этот вид договора купли-продажи. В соответствии с  пунктом 1 ст.130 ГК к недвижимым вещам  отнесены земельные участки, участки  недр, обособленные водные объекты  и все, что прочно связано с  землей, т.е. объекты, перемещение которых  без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся  также подлежащие государственной  регистрации воздушные и морские  суда, суда внутреннего плавания, космические  объекты. К недвижимым вещам законом  может быть отнесено и иное имущество. [14, c.70]

Предметом договора купли-продажи  может быть не любое недвижимое имущество, указанное в ст.130 ГК Республики Беларусь, а лишь такое, которое не изъято из оборота. Не может быть предметом  договора купли - продажи недвижимости имущество, составляющее исключительную собственность государства. Так, морские  суда могут находиться в государственной  собственности (собственности Республики Беларусь и ее административно-территориальных  единиц), в частной собственности  юридических и физических лиц. Однако суда с ядерной энергетической установкой могут находиться только в собственности  Республики Беларусь.

В ст.525 ГК содержатся специальные  требования к определению предмета в договоре продажи недвижимого  имущества. Соблюдение общих требований об определении в договоре купли-продажи  наименования и количества товара не отвечает особенностям недвижимых вещей  как предмета данного договора. В  частности, имущество, являющееся недвижимым в силу своих естественных свойств, выступает в гражданском обороте в качестве индивидуально-определенной вещи и не может быть зафиксировано в договоре указанием на его количество. Кроме того, недвижимое имущество разнообразно. Условия, определяющие в качестве предмета договора земельный участок, и условия, определяющие в этом же качестве воздушное судно, не могут быть едиными. И в этой связи законодатель не устанавливает единые условия, которые должны фиксироваться в договоре купли-продажи недвижимости, но определяет лишь общие требования, которым должны отвечать такие условия. В договоре купли-продажи должны содержаться данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору. В том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Последнее требование может  быть применено лишь к договорам  купли-продажи имущества, недвижимого  в силу естественных свойств. Для  определения в договоре имущества, относимого к недвижимому по указанию законодательства, необходимо закрепление в договоре иных условий. Так, Авиационные правила регистрации, ведения Государственного реестра гражданских воздушных судов и выдачи удостоверений о годности гражданских воздушных судов к полетам, утвержденные приказом Государственного комитета по авиации Республики Беларусь 22 февраля 1999 г. N 26, предусматривают, что в заявлении о государственной регистрации гражданского воздушного судна должны быть, в частности, указаны следующие данные, характеризующие воздушное судно: тип воздушного судна, серийный (заводской) номер, дата выпуска с завода, назначение воздушного судна. [10, c.2]

Гражданский кодекс в параграфе 7 главы 30 предусматривает особенные, по сравнению с общими (содержащимися в параграфе 1 главы 30) последствия передачи продавцом недвижимости, не соответствующей условиям договора. Данные особенности предопределяются спецификой предмета договора продажи недвижимости и наличием специальных правил об исполнении такого договора.

Из пункта 2 ст.527 ГК вытекает, что подписание продавцом и покупателем  передаточного акта, в котором  отражено несоответствие передаваемой покупателю недвижимости условиям заключенного договора по ассортименту, качеству, комплектности  и т.д., не свидетельствует об изменении  сторонами указанных условий  договора о товаре и не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

В случае передачи продавцом  покупателю недвижимого имущества, не соответствующего условиям договора о его качестве, покупатель в соответствии со ст.445 ГК вправе по своему выбору потребовать  от продавца соразмерного уменьшения покупной цены, либо безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков товара. В  случае существенного нарушения  требований к качеству товара покупатель также вправе отказаться от договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы. Права требовать замены товара ненадлежащего  качества на товар, соответствующий  условиям договора, покупатель в соответствии со ст.528 ГК не имеет. [18, c.7]

Таким образом, основной особенностью предмета договора продажи недвижимости является то, что общих требований об определении в договоре наименования и количества товара, которые бы отвечали особенностям недвижимых вещей  как предмета данного договора, не имеется. Кроме того, недвижимое имущество  разнообразно. Условия, определяющие в  качестве предмета договора земельный  участок, и, определяющие в этом же качестве воздушное судно, не могут быть едиными. И здесь законодатель не устанавливает единые условия, которые должны фиксироваться в договоре купли-продажи недвижимости, но определяет лишь общие требования, которым должны отвечать такие условия.

3.2 Иные существенные условия договора продажи недвижимости

Существенными условиями  договора продажи недвижимости являются:

-  предмет договора, то  есть данные, позволяющие определенно  установить недвижимое имущество,  подлежащее передаче покупателю  по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости  на соответствующем земельном  участке либо в составе другого  недвижимого имущества (статья 525 ГК);

-  цена недвижимости (статья 526 ГК).

При отсутствии любого из указанных  условий договор продажи недвижимости считается незаключенным.

Предмет договора уже был  рассмотрен в предыдущей части курсовой работы, а существенное условие о  цене недвижимости рассмотрен ниже.

Условие о цене недвижимости регулируется ст.526 Гражданского Кодекса  Республики Беларусь. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. Стороны договора продажи недвижимости не могут при этом ссылаться на установленное пунктом 3 ст.394 ГК правило о том, что в случае отсутствия в возмездном договоре условия о цене, которая при сравнительных обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги. Согласно части второй пункта 1 ст.526 данная норма к договору продажи недвижимости не применяется. Так, продаваемый земельный участок для садоводства строго индивидуален и имеет свои особенности даже по сравнению с соседними земельными участками. Эта индивидуальность может заключаться в его большей продуктивности, освоенности, наличии определенного количества многолетних насаждений и т.д.