Жилищное право

     Собственник жилого помещения обязан содержать  данное помещение в надлежащем состоянии. В случае если жилым помещением является квартира, то ее собственник несет  бремя содержания общего имущества  в многоквартирном доме, а если жилым помещением является комната  в коммунальной квартире, то ее собственник, помимо бремени содержания общего имущества  в многоквартирном доме, обязан содержать  общее имущество собственников  комнат в такой квартире. Указанные  обязанности вытекают из норм статей Гражданского кодекса РФ. В них  предусмотрено, что собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с  принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также  доля в праве собственности на общее имущество дома.

     Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой  собственности общие помещения  дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое  и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Собственник квартиры не может отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру. В коммунальной квартире кухня, ванная и туалетная комнаты, коридоры, подсобные помещения являются местами общего пользования. Все граждане, проживающие в таких квартирах, имеют равные права и обязанности по пользованию указанными помещениями и оборудованием, установленным в них. Места общего пользования в коммунальной квартире находятся в общей долевой собственности собственников комнат данной квартиры. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, также осуществляется по соглашению всех его участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

     Пользование жилым помещением должно осуществляться с учетом соблюдения прав и законных интересов, проживающих в этом помещении  граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно- гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями. Данными Правилами  установлены определенные обязанности  для пользователей жилых помещений, например, поддержание надлежащего  состояния жилого помещения, а также  помещений общего пользования в  многоквартирном доме (квартире), соблюдение чистоты и порядка в жилом  помещении, подъездах, кабинах лифтов, на лестничных клетках и в других помещениях общего пользования. За нарушение  Правил виновный может быть привлечен  к административной ответственности. Названные правила распространяют свое действие на нанимателей жилого помещения по договору социального  найма, найма жилого помещения государственного и муниципального жилищных фондов коммерческого  использования, найма специализированного жилого помещения, а также собственников жилого помещения и членов жилищного и жилищно-строительного кооператива. Однако Жилищный кодекс предусматривает и иные основания для пользования жилым помещением, например, на основании завещательного отказа, по договору ренты, на основании решения суда о сохранении права пользования жилым помещением за бывшим членом семьи собственника.

     Контроль  за содержанием жилых помещений  осуществляют органы исполнительной власти и органы местного самоуправления. За бесхозяйственное содержание жилья  виновный собственник может быть привлечен к административной ответственности. В случае неустранения собственником  жилища существенных нарушений по его  использованию органы исполнительной власти и органы местного самоуправления могут обратиться в суд с иском  о признании утраты им права на жилое помещение. Суд вправе принять  решение о продаже жилья с  публичных торгов.

     Собственник жилого помещения вправе сдавать  его для проживания другим гражданам  на основе договора найма, безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также совершать  в отношении принадлежащего ему  имущества любые иные действия, не противоречащие закону, нормативным  правовым актам и не нарушающие права  и охраняемые законом интересы других лиц.

     При вселении собственником комнаты  в коммунальной квартире третьих  лиц необходимо получить согласие всех собственников, которым принадлежат  жилые помещения в этой коммунальной квартире. Согласие собственников в  этом случае может быть оформлено  в простой письменной форме. В  случае недостижения согласия либо его  отсутствия лица, чьи права были нарушены, вправе в установленном  порядке обратиться в суд. Истребование согласия нанимателей (пользователей), проживающих в коммунальной квартире, при вселении собственником комнаты  третьих лиц гражданским и  жилищным законодательством РФ не предусмотрено. Однако наниматели (пользователи) в  случае нарушения их прав также вправе в установленном законом порядке обратиться в суд за защитой нарушенных прав. При этом действующее законодательство не содержит правовой нормы о соблюдении нормы жилой площади на одного человека при вселении собственником третьих лиц, а также о праве соседей требовать в этом случае от собственника сдаваемой комнаты или от вселяемых лиц каких-либо документов (договор, справки из медицинских учреждений).

     При продаже доли общей собственности  постороннему лицу остальные участники  долевой собственности имеют  преимущественное право покупки  продаваемой доли по цене, за которую  она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с  публичных торгов. Публичные торги  для продажи доли в праве общей  собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности  могут проводиться в случаях, предусмотренных законом. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой  собственности о намерении продать  свою долю постороннему лицу с указанием  цены и других условий, на которых  продает ее. Если остальные участники  долевой собственности откажутся  от покупки или не приобретут продаваемую  долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение  месяца, а в праве собственности  на движимое имущество в течение  десяти дней со дня извещения, продавец может продать свою долю любому лицу. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки  любой другой участник долевой собственности  имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и  обязанностей покупателя.  

4. Какими правами  на жилое помещение  обладают члены  семьи собственника?

     Перечень  лиц, относящихся к категории  членов семьи собственника, указаны на стр.8 данной контрольной работы.

     Под жилым помещением жилищное законодательство понимает не только жилые (в том числе  многоквартирные) дома и коттеджи (дачи), приспособленные для постоянного  проживания, но и отдельные квартиры и иные жилые помещения (например, отдельные изолированные комнаты  в квартирах), зарегистрированные в  этом качестве в государственных  органах, осуществляющих учет такого рода недвижимости, в том числе служебные  и ведомственные, а также «специализированные  дома» и служащие аналогичным  целям помещения – общежития, гостиницы, приюты, дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых граждан, дома-интернаты  для инвалидов, ветеранов и др. Подчеркивая указанные ограничения, п. 2 ст. 288 ГК РФ специально отмечает, что гражданин – собственник жилого дома, приватизированной квартиры или иного жилого помещения вправе использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи.

     В ЖК РФ указывается, что члены семьи  собственника вправе пользоваться жилой  площадью в квартире наравне с  ее собственником, если они совместно  проживают с ним. Но данное обстоятельство не имеет определяющего значения по смыслу п. 1 ст. 292 ГК в отношении тех членов семьи, которые отнесены к таковым в самом законе, т.е. супруга собственника квартиры, их детей и родителей. Эти члены семьи вправе пользоваться жилой площадью в квартире как в случае проживания в ней вместе с ее собственником, так и без него. Непроживание самого собственника с указанными членами его семьи на жилой площади, принадлежащей ему квартиры, никоим образом не может отразиться на их праве пользования этой площадью. Совместное проживание с собственником квартиры и ведение с ним общего хозяйства имеет значение в отношении других его родственников, нетрудоспособных иждивенцев и иных лиц, которые по данному основанию могут быть признаны членами его семьи.

     Члены семьи собственника жилого помещения  имеют право пользования жилым  помещением наравне с собственником, если иное не будет установлено соглашением между собственником и членами его семьи. Согласно п. 2 ст. 31 ЖК РФ члены семьи собственника имеют равные с собственником права пользования жилым помещением. Однако иная ситуация может иметь место, если между собственником и членами его семьи существует соглашение относительно объема прав пользования жилым помещением. Таким образом, собственник помещения не вправе в одностороннем порядке, без согласия членов своей семьи, ограничить их право пользования соответствующим жилым помещением.

     Право пользования жилым помещением заключается  в эксплуатации жилого помещения  в целях удовлетворения своих  жилищно-бытовых потребностей. Ограничение  права пользования возможно только в соответствии с действующим  законодательством. Основная обязанность  членов семьи собственника заключаются  в следующем: поддержание жилого помещения в надлежащем состоянии. Кроме того, они обязаны не допускать  бесхозяйственного обращения с  ним, соблюдать права и законные интересы соседей, а также правила  содержания общего имущества собственников  в многоквартирном доме. Осуществление  своих прав на жилое помещение  не должно нарушать прав и охраняемых действующим законодательством  интересов других лиц. Члены семьи  собственника жилого помещения должны использовать жилое помещение строго по его целевому назначению – постоянному  проживанию.

     У членов семьи собственника жилого помещения, в отличие от собственника, нет  права распоряжаться имуществом по своему усмотрению. То есть собственник  вправе продать, подарить, заложить или  другим образом распорядиться жилым  помещением. Собственник вправе предоставить жилое помещение во временное  владение и пользование другим гражданам  на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или  на ином законном основании. Кроме того, законный владелец жилого помещения  может предоставлять его юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании. Но при этом такое жилое помещение может быть использовано только для проживания граждан, например, работника этого юридического лица.

     Таким образом, члены семьи, проживающие  совместно с собственником в  его жилом помещении, имеют лишь право пользования помещением, однако не имеют прав по распоряжению этим жилым помещением, не вправе как-либо препятствовать собственнику распоряжаться  его жилым помещением до тех пор, пока собственник при распоряжении не предполагает нарушить требования закона (например, если в результате отчуждения будут ущемлены жилищные права лиц, о которых указано  в п. 4 ст. 292 ГК РФ). 

5.  Вправе ли  бывшие члены семьи собственника пользоваться жилым помещением против воли собственника?

     Согласно  п. 4 статьи 31 ЖК РФ в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. Если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда. При этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию.

     Конкретные  обстоятельства, послужившие основанием для суда сохранить за бывшим членом семьи право проживания в жилом  помещении собственника, должны быть особыми, уважительными, например, тяжелая  болезнь бывшего члена семьи. При отпадении этих обстоятельств  раньше установленного судом срока  право бывшего члена семьи  должно быть прекращено с последующим  его выселением по требованию собственника.

     Действие  положений части 4 статьи 31 не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения  при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные  лица имели равные права пользования  этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом  или договором.

     Важно заметить, что формулировка «прекращение семейных отношений с собственником» подлежит расширительному толкованию с учетом положений Семейного  кодекса РФ и может быть распространена не только на бывших супругов, но и на вступивших в брак детей собственника жилого помещения. Прекращение семейных отношений с собственником жилого помещения означает для бывшего  члена его семьи прекращение  права пользования данным жилым  помещением. Таково общее правило, допускающее  два исключения. Первое из них устанавливается  в договорном порядке, т.е. на основе соглашения между собственником и бывшим членом его семьи, а второе – в судебном порядке, если суд принял решение на определенный срок сохранить за бывшим членом семьи право пользования рассматриваемым жилым помещением. В этом случае бывший член семьи собственника также получает права, вытекающие из права пользования жилым помещением, исполняет соответствующие обязанности и несет солидарную ответственность за его содержание в соответствии с ч. 2–4 ст. 31 ЖК РФ.

     Если  применяется договорной порядок, то правовой статус сторон зависит только от условий договора, выработанных контрагентами. Собственник помещения  находится при этом в более  выгодном положении, так как именно он предлагает своему контрагенту условия договора (соглашения), устанавливая безвозмездный или возмездный порядок пользования жильем. Ему же принадлежит право устанавливать размер оплаты по договору коммерческого найма, поскольку до настоящего времени не принят закон, ограничивающий, в соответствии со ст. 682 ГК РФ, максимальный размер оплаты.

     Применение  судебного порядка возможно, если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания  приобретения или осуществления  права пользования каким-либо другим жилым помещением или же его имущественное  положение и другие уважительные обстоятельства не позволяют ему  обеспечить себя иным жилым помещением. По истечении установленного судом  срока бывшие члены семьи собственника утрачивают право пользования его  жилой площадью, если соглашение между  ними и собственником не предполагает иного.