Жилищное право

     Предложенный  вариант урегулирования отношений  представляется в целом вполне приемлемым. Он направлен на защиту интересов  бывших членов семьи собственника и  дает им возможность судебным решением закрепить свое право проживания на жилой площади (например, при наличии  сложных отношений с собственником). Закон не устанавливает для них  жесткого срока пользования жилым  помещением – это, вероятно, обусловлено тем, что законодатель предоставил собственнику право продать, подарить, обменять свое жилое помещение или распорядиться им иначе. Каждое из перечисленных действий собственника прекращает для бывших членов его семьи право пользования этим помещением (п. 2 ст. 292 ГК РФ, ч. 5 ст. 31 ЖК РФ). Однако если собственник жилого помещения исполняет алиментные обязательства в пользу кого-либо из членов семьи или своего бывшего супруга, суд вправе обязать собственника обеспечить названных лиц иным жилым помещением (ч. 4 ст. 31 ЖК РФ). Инициатива предъявления исковых требований должна исходить от названных лиц, поскольку является их правом, а не обязанностью суда. Внесение этой нормы в новый жилищный кодекс является лишь первым шагом на пути урегулирования споров и претензий к собственникам жилых помещений, и только практика покажет, насколько оно было оправдано. Хотелось бы уточнить: в данном контексте «обеспечить» не означает купить, подарить, передать в собственность. Речь может идти о предоставлении жилого помещения на условиях договора найма или безвозмездного пользования.

     Согласно  ч. 4 ст. 31 ЖК РФ в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи «Бывшими» членами семьи собственника считаются супруги, которые расторгли брак с собственниками жилых помещений. Если у супругов имеются дети, то при расторжении брака они остаются с одним из родителей, и не всегда с тем, который является собственником жилого помещения. В теории существует позиция П.В. Крашенинникова: «Не могут стать бывшими членами семьи дети собственника жилого помещения. Не могут прекратиться семейные отношения собственника жилья и его детей. Поэтому столь распространенные сегодня рассуждения о том, что в случае расторжения брака бывшая жена с детьми должна идти на улицу, не имеют никаких оснований».

     Разъяснения Верховного Суда РФ по данной проблеме состоят в следующем. В силу установлений СК РФ об обязанностях родителей в  отношении своих детей право  пользования жилым помещением, находящимся  в собственности одного из родителей, должно сохраняться за ребенком и  после расторжения брака между  его родителями. Однако в настоящее  время возникло противоречие между  ЖК РФ, который является законом, и  Постановлением Президиума Верховного Суда РФ, которое носит разъяснительный  и рекомендательный характер. Но суды при рассмотрении вопросов о выселении бывших членов семьи и детей, оставшихся с ними, руководствуются положениями ЖК РФ. 

6. На какие категории  лиц не распространяется  действие ст. 31 ЖКРФ?

    В соответствии со ст.19 ФЗ-189 от 29.12.2004 «О введении в действие жилищного кодекса  Российской Федерации» действие положений части 4 статьи 31 Жилищного кодекса Российской Федерации не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором. 

7. В каком случае  допускается принудительный  выкуп жилого помещения у собственника?

     В соответствии со ст.32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Выкуп части жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.

     Изъятие земельных участков, на которых расположены  жилые дома как индивидуальные, так  и многоквартирные, для государственных  или муниципальных нужд должно являться совершенно исключительным случаем, допускаемым  при особых вынужденных обстоятельствах, когда без использования данного  земельного участка невозможно решить какие-либо признанные открыто публичные  задачи: строительство транспортных путей, магистральных трубопроводов, линий электропередачи и т.д. По мере подъема экономики происходит развитие хозяйственно-производственной инфраструктуры, поэтому случаи изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд неизбежны, они могут иметь место в практике, несмотря на ущемление частных интересов собственников земельных участков и жилых помещений. Совершенно обоснованно в ЖК уделено так много внимания гарантиям и правам собственников жилых помещений при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд. «Жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа», - сказано в п.1 ст.32 Кодекса. Правовой формой выкупа, пусть даже и принудительного, является договор, соглашение по терминологии Кодекса, но соглашение - это и есть двухсторонняя или многосторонняя сделка, т.е. договор. Решение о принудительном изъятии жилого помещения является основанием для заключения договора о выкупе жилого помещения. Одной стороной договора - продавцом - является собственник изымаемого жилого помещения, но если жилое помещение принадлежит государству или муниципальному образованию, то необходимость в заключение договора отсутствует, так как все вопросы, связанные с отводом земельного участка для других целей и определением судьбы жилых помещений, решаются в рамках административных правоотношений между соответствующими государственными органами и органами местного самоуправления. Второй стороной договора о выкупе жилого помещения является (в зависимости от того, в чьих интересах изымается земельный участок, на котором расположен жилой дом) РФ, субъект РФ или муниципальное образование. Именно государство, государственное и муниципальное образование согласно ст.124 и 125 ГК РФ являются участниками отношений, регулируемых гражданским законодательством, а государственные органы и органы местного самоуправления своими действиями приобретают и осуществляют права и обязанности от имени соответственно государства, государственного или муниципального образования. Обязательства по договору перед собственником жилого помещения возникают не у органа исполнительной власти, а у РФ, субъекта РФ или, соответственно, муниципального образования. 

8. Каким образом  рассчитывается выкупная  цена жилья?

     Согласно  п. 6 ст. 32 ЖК РФ о выкупной стоимости знать нужно следующее:

1. Выкупную стоимость определяет БТИ.
2. Выкупная стоимость рассчитывается исходя из рыночной стоимости квартиры.
3. Выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. То есть просто поставить вас перед фактом, что квартира стоит столько-то, получите свои деньги там-то, никто не имеет права. С вами должны договариваться.
4. В выкупную стоимость входят все убытки, связанные с изъятием жилья:
• убытки, которые граждане несут в связи с изменением места проживания;
• убытки, связанные с временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения;
• убытки, связанные с переездом;
• убытки, связанные с поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него;
• убытки, связанные с оформлением права собственности на другое жилое помещение;
• убытки, связанные с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода.
5. В соглашение о выкупной цене с собственником должны входить следующие пункты:

   - обязательство Российской Федерации,  субъекта РФ или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение;

   - все существенные условия, связанные  с выкупом:

• названия сторон, адрес изымаемого имущества,
• выкупная цена,
• сроки ее уплаты.

   - соглашение должно быть подписано  двумя сторонами. 

6. В принципе, собственник может поставить условие о предоставлении ему другого жилого помещения взамен изымаемого с учетом выкупной цены. И если соответствующий орган примет такое условие, то его вносят в выше упомянутое соглашение.
7. Если собственник не согласен с фактом изъятия жилого помещения, размером выкупной цены, другими существенными условиями выкупа, он должен обратиться в суд.

    Список  литературы: 

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть  первая) от 30.11.1994 №51-ФЗ (ред. от 06.12.2011);
2. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 №188-ФЗ (ред. от 29.02.2012);
3. Федеральный закон от 29.12.2004 №189-ФЗ «О введении в действие жилищного кодекса Российской Федерации» (ред. от 04.06.2011);
4. Камышанский В. П. Пределы и ограничения права собственности:

К 18 Монография.—  Волгоград: Волгогр. акад. МВД России, 2009. –                                           224с.;

5. Крашенинников П.В. Жилищное право. М.: Статут, 2009.- 318с.;
6. КонсультантПлюс.