Анализ результатов кадастровой оценки земель населенных пунктов Омской области

Также на территории города Омска 40 668 земельных участков, предназначенных для размещения домов индивидуальной жилой застройки, которые занимают 28% территории города Омска. В целом по городу Омску кадастровая стоимость земельных участков данного вида разрешенного использования увеличилась в 1,62 раза. К примеру, из расчета площади земельного участка 400 кв. м. в районе СибНИИСХоза и Чукреевки размер земельного налога увеличится с 475 до 560 рублей, в районе Московки - с 446 до 480 рублей, Порт-Артура - с 364 до 526 рублей, в районе Старого Кировска -  с 389 до 433 рублей, ул. Кирова -  с 289 до 576 рублей,  в районе ул. Яковлева -  с 691 до 835 рублей, ул. 4-я Северная - с 549 до 729 рублей, ул. Омская – с 528 до 792 рублей.

В целях недопущения резкого увеличения величины подлежащего уплате земельного налога в отношении отдельных категорий налогоплательщиков Администрацией города Омска подготовлен проект Решения Омского городского Совета «О внесении изменения и дополнений в Решение Омского городского Совета от 16.11.2005 № 298 «О земельном налоге на территории города Омска», предусматривающий снижение налоговых ставок в отношении земельных участков, предназначенных для:

• размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства (за исключением занятых объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса), материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок;

• размещения административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии; а также в отношении земельных участков, занятых индивидуальной жилой застройкой (за исключением доли в праве на земельный участок, приходящейся на объект, не относящийся к жилищному фонду) или предоставленных для индивидуального жилищного строительства.

Результаты ГКОЗ шокировали бизнес-сообщество города Омска: стоимость земли под коммерческими объектами (офисы, производство) выросла в 3–12 раз, что повлекло за собой существенное увеличение налоговых, арендных и выкупных платежей за землю. И дело не только в том, что кадастровая стоимость земельных участков оказалась в десятки раз выше их реальной рыночной стоимости, а в том, что кадастровая оценка была проведена с грубейшими нарушениями всех требований и регламентов, установленных целым рядом нормативных актов.  
Государственные органы и органы местного самоуправления при проведении государственной кадастровой оценки земель присваивали не принадлежащие им полномочия по заключению контракта с исполнителем работ, по установлению характеристик земельных участков, по изменению утвержденных методик определения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков. 

Государственная кадастровая оценка земель в г. Омске произведена ФГУП ФКЦ «Земля» в отсутствие необходимых характеристик объектов оценки, при необоснованном выборе факторов, оказывающих влияние на стоимость земельных участков, при отсутствии достаточной и достоверной рыночной информации об объектах-аналогах, что привело к грубым ошибкам и, несомненно, существенно отразилось на результатах кадастровой оценки, обусловило их неадекватность и невозможность практического применения.

Государственные органы Омской области и органы местного самоуправления г. Омска проблем, связанных с ГКОЗ не видят, а точнее – не хотят видеть.

По данным Росреестра, в 2008-2009 годах арбитражными судами рассмотрено 400 дел об оспаривании действий государственных органов по проведению ГКОЗ, из них 300 дел рассмотрено арбитражным судом Омской области. Многочисленные судебные процессы, инициированные землепользователямиг. Омска, в подавляющем большинстве случаев, заканчиваются судебными актами, принятыми не в их пользу. При этом, арбитражные суды не дают оценку доводам заявителей, ограничиваясь лишь констатацией того факта, что результаты государственной кадастровой оценки земли утверждены нормативным правовым актом – Постановлением Правительства Омской области от 25.12.2007 г. № 174-п – и без оспаривания этого акта проверять результаты оценки нельзя.  
В свою очередь, суды общей юрисдикции, проверяют названный нормативный правовой акт лишь на соответствие закону по формальным признакам: полномочия органа, принявшего акт, соблюдение процедуры принятия, наличие публикации и т.д. По существу соблюдение установленного порядка проведения ГКОЗ и достоверность полученных результатов суды не оценивали. [3]

Таким образом, судебная система показала, что она не способна эффективно защищать граждан Российской Федерации, поставив во главу угла чиновничий интерес в наполнении бюджета любой ценой, а не права и свободы человека. 

Между тем, экономически не обоснованная, социально несправедливая кадастровая оценка, проведенная с существенным нарушением законов математики и статистики, привела к ущемлению прав не только предпринимателей, но и простых граждан, далеких от бизнеса, но имеющих в собственности, пользовании или аренде земельные участки. В настоящее время суды завалены спорами налогоплательщиков и налоговых органов, связанных с взысканием недоимки по земельному налогу. Предприятия и предприниматели города, не способные выдержать столь значительно возросшее налоговое бремя, попросту разоряются, что, в конечном итоге, неизбежно приведет к гибели среднего и малого бизнеса в г. Омске. Доведенные до отчаяния предприниматели уже готовы к публичным мероприятиям. 

Единственный орган, разобравшийся в сути проблемы и признавший факт многочисленных нарушений, допущенных при проведении ГКОЗ в г. Омске, — это Управление Федеральной антимонопольной службы по Омской области, которое 04.08.2010г. вынесло беспрецедентное решение и признало согласованными действия и соглашения Министерства имущественных отношений Омской области, Министерства государственно-правового развития Омской области, Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Омской области, Администрации г. Омска, ФГУП ФКЦ «Земля» в лице Омского филиала при организации и проведении в 2007 году работ по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов г. Омска, которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции. 

Областные и городские чиновники, конечно же, оспаривают принятое УФАС по Омской области решение в судебном порядке. Все бизнес-сообщество города, в том числе представители малого, среднего и крупного бизнеса, объединилось в своей поддержке позиции антимонопольного органа, рассматривая указанный судебный процесс как последнюю возможность добиться справедливости в этом вопросе.  
Вечные российские вопросы: «кто виноват?» и «что делать?». Для начала можно точно сказать, кто не виноват: это Минэкономразвития РФ и Роснедвижимость РФ, разработавшие совершенно правильные и понятные для специалистов рекомендации. Предполагалось, что таким серьезным вопросом, как ГКОЗ и заниматься будут серьезно. Однако о каком серьезном подходе можно вести речь, если муниципальный контракт по государственной кадастровой оценке 146 181 земельного участка был подписан 01.08.2007 г., а 28.09.2007г. работы уже были закончены и результат работ сдан заказчику.

На основании вышеизложенного, убедительно просим дать поручение Минэкономразвития РФ разобраться в данном вопросе. Все доказательства и факты, свидетельствующие о допущенных нарушениях при проведении ГКОЗ в г. Омске в 2007 году, находятся в Омском региональном отделении «ОПОРА России» и в Омском областном Союзе предпринимателей. [2] 
 
 
1.3 Итоги государственной кадастровой оценки населенных           пунктов Омской области 2011 года

Работы по государственной кадастровой оценке земель на территории Российской Федерации проводятся в целях создания налоговой базы для исчисления земельного налога и иных платежей за землю, что определено Земельным кодексом Российской Федерации (статья 65), Налоговым кодексом Российской Федерации (глава 31).

Омская область – первый субъект  Российской Федерации, в котором кадастровая оценка земель населенных пунктов проводилась по правилам, введенным  Федеральным законом от 22.07.2010 № 167-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»  и  Федеральными стандартами оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)», утвержденными приказом Минэкономразвития РФ от 22.10.2010  № 508.

Существенным отличием новой кадастровой оценки явилось то, что в соответствии с приказом Минэкономразвития РФ от 11.01.2011 № 3 были внесены изменения в Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов от 15.02.2007 № 39. Одним из важных изменений стало то, что земельные участки с видом разрешенного использования, указанного в п. 1.2.7 («земельные участки, предназначенные для размещения административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии»), теперь разделились на 2 самостоятельные группы: «земельные участки, предназначенные для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения» и «земельные участки, предназначенные для размещения административных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии».

Сравнительный анализ кадастровой стоимости земель г. Омска по видам разрешенного использования 

Сравнительный анализ кадастровой стоимости земель  населенных пунктов Омской области под объектами индивидуального жилищного строительства 

В соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не реже чем один раз в пять лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка. [5]

Орган, принявший решение о проведении государственной кадастровой оценки, является заказчиком работ по определению кадастровой стоимости. Решение о проведении кадастровой оценки земель населенных пунктов было принято Министерством имущественных отношений Омской области, о чем было издано Распоряжение от 12.10.2010  № 1424-р «О проведении государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Омской области». 

20 октября 2010 года между  Министерством имущественных отношений  Омской области и Управлением  Росреестра по Омской области  заключено Соглашение о взаимодействии  в ходе выполнения работ  по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов Омской области. Исполнителем работ, выбранным в результате конкурса, проведенного Министерством имущественных отношений Омской области 18.01.2011, стало государственное предприятие Омской области «Центр технической инвентаризации и землеустройства».

По состоянию на 1 января 2011 года   в государственном кадастре недвижимости содержались сведения о 541 748 земельных участках. В процессе анализа и формирования перечней объектов оценки из общего количества были исключены земельные участки, у которых отсутствовали необходимые характеристики (местоположение, площадь, разрешенное использование), описание  вида разрешенного использования не позволяло определить номер вида разрешенного использования (например, «под общественно-деловые цели», «под общественно-деловую застройку»),  из которых на дату оценки уже были образованы новые земельные участки (перечень содержал ранее существовавшие земельные участки и образованные из них новые земельные участки, таким образом,  происходило дублирование площади) со значениями площади 0 кв.м. и значениями площади в виде дроби.

В результате ГКОЗ населенных пунктов Омской области проведена в отношении 520 423 земельных участков, из них: по городу Омску – в отношении 162 057 участков; по муниципальным образованиям Омской области – в отношении 358 366. Все земельные участки были разделены на 17 групп согласно видам разрешенного использования (далее – ВРИ).  Наибольшее количество земельных участков, согласно ВРИ,  предназначены для размещения домов индивидуальной жилой застройки, они составляют 69 процентов от общего количества земельных участков в составе земель населенных пунктов.

Доля садовых, дачных земельных участков равна 21 проценту, под объектами торговли и бытового обслуживания находится чуть менее 2 процентов. Земельных участков на территории области, отнесенных к 7 группе ВРИ (офисы делового и коммерческого назначения), всего 733 или  0,14 процента от общего количества земельных участков в составе земель населенных пунктов. 

Сравнительный анализ кадастровой стоимости земель города Омска по видам разрешенного использования