Анализ результатов кадастровой оценки земель населенных пунктов Омской области

Анализ результатов новой кадастровой оценки выявил следующие закономерности. В целом по области произошло снижение кадастровой стоимости земельных участков. Для городов области, таких как Исилькуль, Калачинск, Тюкалинск, Тара, Называевск,  снижение составило от 3 до 5 раз.

Для рабочих поселков Омской области снижение по основным ВРИ земельных участков (ИЖС, торговля,  гаражи, объекты культуры, образования; административные здания, строения, сооружения промышленности, коммунального хозяйства) составило от 2 до 5 раз по сравнению с результатами предыдущей кадастровой оценки, проведенной по состоянию на 1 января 2007 года и утвержденной в 2010 году.

 Кадастровая стоимость земельных участков, расположенных в сельских населенных пунктах, изменилась  как в сторону понижения, так и в сторону увеличения в  отдельных районах. Повышение кадастровой стоимости земель населенных пунктов произошло в  Азовском, Большереченском, Знаменском, Калачинском, Кормиловском, Крутинском, Любинском, Марьяновском, Называевском, Нововаршавском, Одесском, Саргатском, Таврическом, Тарском, Тевризском, Тюкалинском, Усть-Ишимском, Черлакском районах Омской области. Наименьшее повышение кадастровой стоимости земельных участков ИЖС наблюдается в Калачинском районе – в 1,14 раза, а наибольшее – в Омском районе – в 2,94 раза по сравнению с предыдущими результатами.

Кадастровая стоимость земель городских населенных пунктов (без областного центра) и сельских населенных пунктов составила 33 302,6 млн. рублей, в т.ч.  кадастровая стоимость земель городских населенных пунктов – 7 933,8 млн. рублей, сельских населенных пунктов  – 25 368,8 млн. рублей.

Общественный  резонанс вызвала проведенная в 2007 году  кадастровая оценка земельных участков, расположенных в Омске. Землепользователи и землевладельцы, не согласные с величиной кадастровой стоимости своих земельных участков, оспаривали  ее в судебном порядке. Результаты новой кадастровой оценки позволят снять социальную напряженность и установить рациональные платежи за землю. 

В целом по  Омску произошли изменения кадастровой стоимости как в сторону увеличения, так и – уменьшения. Согласно предыдущей оценке наиболее проблемными земельными участками были участки в составе 5,7,9,13 групп ВРИ. Сравнение результатов двух последних туров оценки показывает, что кадастровая стоимость земельных участков под объектами торговли,  офисами и промышленными объектами уменьшилась  вдвое  (стоимость квадратного метра земли).

Незначительные изменения в сторону увеличения произошли в стоимости земельных участков в составе 1,3,4 групп ВРИ. Теперь  средневзвешенная величина УПКСЗ для размещения домов многоэтажной застройки составит 3972 руб./кв.м. вместо 3578 руб./кв.м., а для земельных участков садоводческих и дачных объединений – 160 руб./кв.м. вместо 146 руб./кв.м.  Увеличение стоимости в 5 и более раз произошло в 8 и 11 группах ВРИ, это земельные участки, предназначенные для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения и земельные участки портов, водных и железнодорожных вокзалов, аэропортов, аэродромов, аэровокзалов.

Досудебное оспаривание результатов ГКОЗ заключается в том, что правообладатель или иное заинтересованное лицо  вправе обратиться в специальную комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.  Основаниями для обращения в комиссию могут являться документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, или  наличие отчета об определении рыночной стоимости объекта недвижимости. 

Приказом Росреестра от 21.11.2011 № П/456  в Омской области создана Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой  стоимости при Управлении Росреестра по Омской области. В состав комиссии включены представители  Управления Росреестра по Омской области, ФГБУ «Федеральной кадастровой палаты Росреестра» по Омской области, представитель органа исполнительной власти субъекта РФ,  представитель Национального совета  по оценочной деятельности. 

Деятельность комиссии регулируется  Федеральным законом  от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и приказом Министерства экономического развития РФ от 22.02.2011 N 69 «Об утверждении Типовых требований к порядку создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости». [4]

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. АНАЛИЗ ИТОГОВ ГОСУДАРСТВЕННОЙ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ

 

2.1. Анализ государственной кадастровой оценки земель города Омска 2007 года

Государственная кадастровая оценка земель  проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения. Эта стоимость отражает реальное качество и реальную ценность земель, а также потенциальный доход, который можно получить с данных территорий за счет правильной эксплуатации, аренды, или продажи.

Оценка земли, в первую очередь, зависит от ее местоположения, влияния внешних факторов, от спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей.

По состоянию на 1 января 2008 года,  были проанализированы сведения о кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории города Омска. Выяснилось что в целом по городу Омску кадастровая стоимость земельных участков, являющаяся налоговой базой, увеличилась в 2,06 раза. Наивысшая кадастровая стоимость по всем видам разрешенного использования в исторической части города Омска и прилегающих к ней территориях, на окраинах кадастровая стоимость земельных участков снизилась.

Снизилась кадастровая стоимость на земельные участки, находящиеся в составе дачных, садоводческих и огороднических объединений в 1,50 раза. Из расчета средней площади садового земельного участка 500 квадратных  метров размер налога на землю за такой участок в целом по городу Омску снизится с 254 до 139 рублей, однако возрастает в основном в Ленинском и Октябрьском административных округах, так как там наблюдается развитие коттеджного строительства. Также снижение кадастровой стоимости произошло на земельных участках, предназначенных для размещения домов многоэтажной жилой застройки в 1,24 раза; для размещения гаражей и автостоянок  в 1,15 раза; земельных участках, предназначенных для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения в 2,41 раза; земельные участки, предназначенные для сельскохозяйственного использования в 123,6 раза.

Увеличилась кадастровая стоимость на земельные участки, предназначенных для размещения домов индивидуальной жилой застройки в 1,62 раза. Например, из расчета площади земельного участка 400 квадратных метров в районе Московки размер земельного налога увеличится с 446 до 480 рублей, в районе Старого Кировска -  с 389 до 433 рублей, в районе улицы Яковлева -  с 691 до 835 рублей. На земельных участках, предназначенных для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания кадастровая стоимость увеличилась в 1,32 раза; для размещения гостиниц в 1,09 раза; земельные участки, предназначенные для размещения административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии в 2,72 раза.

После таких итогов кадастровой оценки земель города Омска бизнес-сообщество пришло в шок: стоимость земли под коммерческими объектами выросла в 3–12 раз, что привело к увеличение налоговых, арендных и выкупных платежей за землю. Дело в том, что кадастровая оценка была проведена с грубейшими нарушениями всех требований и регламентов, установленных целым рядом нормативных актов. При проведении кадастровой оценки земель государственные органы и органы местного самоуправления присваивали не принадлежащие им полномочия по заключению контракта с исполнителем работ, по установлению характеристик земельных участков. Кадастровая оценка земель была произведена ФГУП ФКЦ «Земля» в отсутствие необходимых характеристик объектов оценки, при необоснованном выборе факторов, оказывающих влияние на стоимость земельных участков, при отсутствии достаточной и достоверной рыночной информации об объектах-аналогах, что привело к грубым ошибкам и отразилось на результатах кадастровой оценки.

Кадастровая оценка, привела к ущемлению прав не только предпринимателей, но и простых граждан, далеких от бизнеса, но имеющих в собственности, пользовании или аренде земельные участки. Суды были завалены спорами налогоплательщиков и налоговых органов, связанных с взысканием недоимки по земельному налогу. Предприятия и предприниматели города, попросту разорялись.

 

 

2.2. Анализ государственной кадастровой оценки населенных           пунктов Омской области 2011 года

Кадастровая оценка населенных пунктов Омской области была проведена в отношении 520 423 земельных участков. Все земельные участки были разделены на 17 групп согласно видам разрешенного использования.

В целом по области произошло снижение кадастровой стоимости земельных участков. Для городов области, таких как Исилькуль, Калачинск, Тюкалинск, Тара, Называевск,  снижение составило от 3 до 5 раз.

Для рабочих поселков Омской области снижение по основным видам разрешенного использования земельных участков (торговля,  гаражи, объекты культуры, образования, административные здания, строения, сооружения промышленности, коммунального хозяйства) составило от 2 до 5 раз по сравнению с результатами предыдущей кадастровой оценки, проведенной по состоянию на 1 января 2007 года и утвержденной в 2010 году. В Азовском, Большереченском, Знаменском, Калачинском, Кормиловском, Крутинском, Любинском, Марьяновском, Называевском, Нововаршавском, Одесском, Саргатском, Таврическом, Тарском, Тевризском, Тюкалинском, Усть-Ишимском, Черлакском районах Омской области, произошло повышение кадастровой стоимости земель. Наименьшее повышение кадастровой стоимости земельных участков ИЖС наблюдается в Калачинском районе – в 1,14 раза, а наибольшее в Омском районе – в 2,94 раза.

Что касается кадастровой стоимости земель городских населенных пунктов и сельских населенных пунктов, она составила 33 302,6 млн. рублей, в том числе  кадастровая стоимость земель городских населенных пунктов  7 933,8 млн. рублей, сельских населенных пунктов  25 368,8 млн. рублей. Незначительные изменения в сторону увеличения произошли в стоимости земельных участков в составе 1,3,4 групп ВРИ. Увеличение стоимости в пять и более раз произошло в 8 и 11 группах ВРИ, это земельные участки, предназначенные для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения и земельные участки портов, водных и железнодорожных вокзалов, аэропортов, аэродромов, аэровокзалов.

 

2.3. Произошедшие изменения после проведения государственной кадастровой оценки 2007 и 2011 года

Государственная кадастровая оценка земельных участков, расположенных в городе Омске в 2007 году вызвала общественный отклик. Землепользователи и землевладельцы, были не согласные с величиной кадастровой стоимости своих земельных участков, оспаривали  ее в судебном порядке. Результаты новой кадастровой оценки 2011 года позволили снять социальную напряженность и установить рациональные платежи за землю. 

 

Сравнительный анализ кадастровой стоимости земель города Омска по видам разрешенного использования 

Виды разрешенного использования	Средневзвешенный удельный показатель кадастровой стоимости земли, руб./кв.м.
	На 1 января 2007 года	На 1 января 2011 года
Земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания.	3803	1677
Земельные участки, предназначенные для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения.	10465	3583
Земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок.	2864	1247

Проанализировав данную таблицу кадастровой стоимости земель города Омска по видам разрешенного использования, можно увидеть что на 1 января 2011 года произошло снижение кадастровой стоимости в два раза по отношении к кадастровой стоимости приходящейся на 1 января 2007 года.

По  городу Омску произошли изменения кадастровой стоимости как в сторону увеличения, так и уменьшения. Согласно кадастровой оценке 2007 года наиболее проблемными земельными участками были участки в составе 5,7,9,13 групп вида разрешенного использования. Сравнение результатов оценки показывает, что кадастровая стоимость земельных участков под объектами торговли,  офисами и промышленными объектами уменьшилась  вдвое.

 

Заключение

Одной из основных задач  государственного управления земельными ресурсами является оценка земель.

Государственная кадастровая оценка имеет важное значение, так как информация, полученная в ходе ее проведения, имеет большую ценность и является основой для правильного оформления многих документов, для создания единой налоговой базы и для распределения земель по целевому использованию.

В ходе выполнения курсовой работы были рассмотрены и проанализированы итоги кадастровой оценки 2007 года и 2011 года, а также выявлены произошедшие изменения.

Государством сделано многое для развития кадастровой оценки, только за последние 2 года приняты новые  федеральные стандарты, внесены изменения в законы об оценке, разработаны новые методики. Это говорит о важности государственной кадастровой оценки земель. Поэтому актуальные результаты кадастровой оценки, формирующие налогооблагаемую базу региона и отражающие реальную рыночную ситуацию, отвечающие интересам общества и государства, позволят развиваться предпринимательству,  а также региону в целом. 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Словарь терминов

 

 

Оценочная зона – часть земель административно-территориального образования, однородных по целевому назначению, виду функционального использования и близких по значению к кадастровой стоимости типичных земельных участков. [4]

 

 

Оценочные микрозоны - близки по значению к кадастровой стоимости земли, объединяются в оценочные зоны.[4]

 

 

Кадастровая стоимость земельного участка - это публичный эквивалент стоимости земельного участка, который учитывается при исчислении земельного налога, арендной платы за пользование земельными участками, выкупной стоимости земельного участка при его приобретении из государственной и муниципальной собственности, а также в иных случаях, предусмотренных законодательством. [2]