Аренда земельных участков

Нижегородский государственный  университет 

им. Н.И. Лобачевского

 

Юридический факультет

 

 

Контрольная работа

 

по курсу  Земельное право на тему:

 

 

 

Аренда земельных  участков

 

Вариант № 3

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Работу выполнил:

 

 

 

 

 

 

 

 

Нижний Новгород

2010

Содержание:

I Понятия и основные условия договора аренды земельного участка………..3

• Права и обязанности арендатора земельного участка…………………..6
• Права и обязанности арендодателя земельного участка………………..9
• Сроки договора аренды…………………………………………………..11
• Арендная плата…………………………………………………………...12

II Субаренда земельного участка………………………………………………14

III Задача…………………………………………………………………………22

 

Список использованной литературы…………………………………………..25

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

I  Понятие и основные условия договора аренды земельного участка

Становление рыночной экономики  в России и введение права частной  собственности на землю обусловили возникновение рынка земли, являющегося  инструментом и одновременно гарантией  реализации конституционного права  собственности на землю (ч. 2 ст. 9 Конституции Российской Федерации¹).

Проблема участия земли  в гражданском обороте приобрела  чрезмерную остроту вследствие того, что она напрямую связана с  утверждением частной собственности  на землю². Земля стала объектом экономического оборота и опять попала в сферу действия гражданского права, следствием чего являются распространение на имущественные земельные отношения норм Общей части гражданского права и необходимость отнесения этих отношений к компетенции Федерации³.

Земля как объект рыночных отношений имеет многофункциональное назначение, поэтому совершение сделок с земельными участками регулируется конституционными нормами и земельным правом, а также гражданским законодательством с учетом лесного, водного, экологического и иного специального законодательства. Более того, земля как уникальный природный ресурс имеет особый юридический статус.

Бесспорно, аренда земельных  участков является одним из наиболее распространенных видов сделок с  земельными участками. Аренда земли  в Российской Федерации на сегодняшний  день - это действительно наиболее приемлемый путь, чтобы развитие арендных отношений осуществлялось в строгих рамках современного законодательства.

Аренда - это предоставление какого-либо имущества во временное  пользование за определенную плату  на основании договора аренды⁴. Аренда представляет собой основанное на договоре срочное владение и пользование землей для самостоятельного осуществления хозяйственной или иной деятельности⁵. В настоящее время при заключении договоров аренды земельных участков должны согласованно применяться нормы гражданского и земельного законодательства.

Арендные отношения  возникают из договора между арендатором  и арендодателем. Арендатор получает право владеть и пользоваться земельным участком и обязан использовать земельный участок в соответствии с законом и договором. Таким образом, что касается аренды земельных участков, то отношения по поводу аренды земельного имущества подчиняются общим требованиям, которые предъявляет гражданское законодательство к арендным отношениям, то и основу законодательного регулирования наряду с земельным законодательством составляет Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК)⁶.

Общие положения о  договоре аренды определены гл. 34 ГК⁷. По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (п. 1 ст. 606 ГК).

Статья 22 Земельного кодекса  Российской Федерации (далее – ЗК)⁸ регулирует особенности аренды земельных участков. Однако данную норму ЗК "следует рассматривать как недочет юридико-технического характера"⁹, так как "при разрешении споров, касающихся правомочности сдачи в аренду земельных участков, приоритетными должны считаться нормы гражданского законодательства"¹⁰.

Несомненно, "положения, касающиеся сдачи в аренду земельных  участков, закрепленные в ЗК, указывают  на неопределенность соотношения земельного и гражданского законодательства, что  создает правовые коллизии"¹¹.

Следовательно, важной проблемой  является определение соотношения указанных отраслей законодательства в регулировании общественных отношений, объектом которых является земля, принимая во внимание, что по ряду позиций в ГК и в ЗК имеют место диаметрально противоположные подходы. В нормах действующего ЗК имеются неоправданные противоречия с нормами ГК, которые будут рассмотрены ниже при анализе важных теоретических и практических проблем земельного законодательства в области арендных отношений.

Однако гражданское  право имеет приоритет в сфере регламентации имущественного оборота земли перед земельным правом¹², так как гражданское и земельное право базируются на различных принципах правового регулирования имущественных отношений.

Договор аренды по общему правилу заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации (ч. 2 ст. 609 ГК). Права на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения регулируются статьей 652 ГК. На основании этой статьи к арендатору переходит право на часть земельного участка, на котором находится арендуемая недвижимость, и на его часть, необходимую для обеспечения использования недвижимости. Участок земли переходит к арендатору на праве аренды или ином предусмотренном договором аренды праве, если земля находится в пользовании или собственности арендодателя. Участок переходит к арендатору на праве пользования, если в договоре не определено право, на основании которого он передается арендатору. Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям его использования, установленным законом или договором с собственником земельного участка.

Права и обязанности арендатора земельного участка

В соответствии со статьей 41 ЗК арендатор вправе:

- использовать в установленном  порядке для собственных нужд  имеющиеся на земельном участке  общераспространенные полезные  ископаемые, пресные подземные воды, а также водные объекты в  соответствии с законодательством Российской Федерации;

- возводить жилые,  производственные, культурно-бытовые  и иные строения и сооружения  в соответствии с целевым назначением  категории земель и разрешенным  использованием с соблюдением  установленных архитектурно-планировочных,  строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных специальных требований (норм, правил, нормативов);

- проводить в соответствии  с разрешенным использованием  оросительные, осушительные, и другие  мелиоративные работы, строить пруды  и иные водоемы в соответствии с установленными действующим законодательством, экологическими, строительными, санитарно-гигиеническими и иными специальными требованиями (нормами, правилами, нормативами);

- осуществлять другие  права по использованию земельного  участка, предусмотренные законодательством.

Земельное законодательство предоставляет арендатору, за изъятием некоторых случаев, те же права, что  и собственнику:

- право собственности  на плоды, продукцию и доходы, полученные в результате использования  земельного участка;

- самостоятельно хозяйствовать  на земле;

- передавать свои права  и обязанности по договору  аренды земельного участка третьему  лицу;

- отдавать арендные  права земельного участка в  залог;

- вносить право аренды  в качестве вклада в уставный  капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия его собственника при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Граждане, использующие земельные участки на праве аренды, имеют право на компенсацию затрат, вложенных в целях повышения  плодородия почв, при добровольном отказе от земельного участка и на возмещение убытков, включая упущенную  выгоду, в случае выкупа этого участка для государственных, муниципальных и общественных нужд.

К правам арендатора относится  также право на возмещение убытков  и (или) расторжение договора, вызванных  задержкой предоставления земельного участка (ст. 611 ГК). Для арендодателя в данном случае наступает ответственность за неисполнение обязательств по договору по гражданскому законодательству.

На основании статьи 612 ГК в случае обнаружения недостатков  арендованного имущества (наличие  зараженных земель, соседство экологически вредного производства, не позволяющее, например, использовать землю, арендованную для сельскохозяйственных целей, либо, если земля арендована под строительство, недостатками может быть признана структура почвы, не дающая возможность произвести это строительство) арендатор вправе по своему выбору:

- потребовать от арендодателя  либо безвозмездного устранения  этих недостатков (например, путем  проведения рекультивации земель), либо соразмерного уменьшения  арендной платы, либо возмещения  своих расходов на устранение недостатков;

- удержать сумму понесенных  им расходов, связанных с устранением  данных недостатков, из арендной  платы, предварительно уведомив  об этом арендодателя;

- потребовать досрочного  расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора, на основании данной статьи может предоставить арендатору другой аналогичный земельный участок без обнаруженных недостатков или безвозмездно произвести улучшение земельного участка (если это, конечно, возможно).

На арендатора распространяется и ответственность за нарушение земельного законодательства. Договор аренды дополняет и конкретизирует положения законодательства, в частности, точно определяет цель аренды земли. При этом договор не должен противоречить законодательству, в случае разногласий действует норма закона.

По закону и договору арендатор соблюдает следующие  обязанности:

- своевременно вносить  плату за пользование земельным  участком (ст. 614 ГК РФ);

- использовать земли  в соответствии с договором  (ст. 615);

- поддерживать земельное  имущество в надлежащем состоянии, нести расходы на поддержание его в этом состоянии, если иное не установлено законом или договором аренды (ст. 616 ГК).

Если на арендуемом имуществе  лежат обременения, связанные с  правами третьих лиц на земельный  участок (сервитут, право залога), арендатор не вправе прекратить или изменить эти права, но арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц. Неисполнение этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы или расторжения договора и возмещения убытков (ст. 613).

По окончании договора аренды арендатор обязан возвратить арендуемые земли. Земельный участок  должен быть возвращен в состоянии  не худшем, чем оговорено в договоре. Если же арендатор не прекратил пользоваться участком в срок, установленный договором, и без согласия арендодателя, хотя последний на таком прекращении настаивает, или прекратил использование несвоевременно, арендодатель вправе требовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда внесенная плата не покрывает понесенные арендодателем убытки, он вправе претендовать на их возмещение.

Если в ходе осуществления  сделки по аренде земельного участка  арендодатель объявит себя банкротом, обращение по его долгам на арендуемый земельный участок не допускается, т.е. арендатор не обязан нести на себе бремя материальной ответственности за хозяйственные и иные промахи арендодателя.

Права и обязанности арендодателя земельного участка

Арендодатель имеет  права и исполняет обязанности, отраженные в конкретном договоре. Кроме того, права и обязанности арендодателя, так же как и арендатора, предусмотрены законодательством. Так, на основании статьи 619 ГК арендодатель вправе расторгнуть договор досрочно, если арендатор:

- пользуется земельным  участком с существенным нарушением условий договора или назначения земельного участка либо с неоднократными нарушениями;