Аренда земельных участков

При этом арендатор не может предоставить субарендатору  больше прав, чем имеет сам. Договор  субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. Прекращение основного договора аренды влечет прекращение договора субаренды. Прекращение договора субаренды происходит в силу указания закона об ограничении срока договора субаренды.

Объектом субаренды может быть всякое имущество, являющееся объектом аренды, поскольку правовыми актами об отдельных видах аренды либо об аренде отдельных видов имущества не установлено ограничений. Исключением является такой вид арендных правоотношений, как договор проката. В соответствии с ч. 2 ст. 631 ГК сдача в субаренду имущества, предоставленного арендатору по договору проката, передача им своих прав и обязанностей по договору проката другому лицу, предоставление этого имущества в безвозмездное пользование, залог арендных прав и внесение их в качестве имущественного вклада в хозяйственные товарищества и общества или паевого взноса в производственные кооперативы не допускаются.

К субаренде применяются  правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Сказанное означает, что договор субаренды должен совершаться в форме, предусмотренной для договора аренды, что требования закона о регистрации договора аренды распространяются также на договор субаренды²⁰.

Следует отметить, что согласие арендодателя на субаренду может иметь для него неблагоприятные последствия, поскольку в момент его дачи он еще не знает, с кем может заключить арендатор подобный договор, каковы будут условия пользования его имуществом и т.д. Бесспорно, что к установленным законом ограничениям для арендатора и субарендатора арендодатель может добавить свои, предложив арендатору согласовать их в договоре, однако все обстоятельства априори предусмотреть невозможно. Поэтому наиболее приемлемым способом для арендодателя видится невключение в договор генерального согласия и как следствие - необходимость получения арендатором согласия арендодателя в каждом возможном случае субаренды. С другой стороны, подобный порядок экономически невыгоден арендатору, поскольку он изначально может предполагать необходимость сдачи излишнего имущества в субаренду и для него принципиально согласие на субаренду. В этом случае компромиссом было бы включение в договор генерального согласия на субаренду, но необходимость специального согласия на каждую конкретную сделку.

В согласии на субаренду  целесообразно указывать конкретного  субарендатора и существенные условия, на которых будет заключен договор  субаренды (они такие же, как и  для договора аренды): предмет (что  это именно субаренда), данные, позволяющие установить объект аренды или его часть, которую разрешено сдавать в субаренду. Это позволит в большей степени контролировать действия арендатора и юридическую судьбу арендованного имущества. Немаловажно и указание срока, на который выдается разрешение (согласие). Если не указать период его действия, арендатор сможет сдавать имущество в субаренду в течение всего срока аренды (п. 2 ст. 615 ГК). Если в согласии на субаренду указан срок, то сделки, совершенные за его пределами, будут недействительными (Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 24 июня 2004 г. N А56-23596/03). Еще один вопрос, о котором может зайти речь при совершении субарендной сделки, - неотделимые улучшения арендованного имущества. Если в первичном договоре аренды не оговорено, за чей счет такие улучшения производятся, соглашаться с их возможностью в согласии на субаренду невыгодно. Ведь если улучшения санкционирует арендатор (субарендодатель), то именно он и должен будет за них расплачиваться (Постановления Федеральных арбитражных судов Уральского округа от 22 октября 2003 г. N Ф09-2906/03-ГК и Московского округа от 20 апреля 2000 г. N КГ-А40/1458-00).

Следующим ключевым вопросом является срок. Здесь также действует  принципиальное правило, что договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. Если же договор аренды продлевается, то согласно п. 20 информационного письма ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66 положения п. 2 ст. 621 ГК, касающиеся возобновления договора аренды на неопределенный срок, применяются и к договору субаренды с учетом правил ч. 2 п. 2 ст. 615 ГК, по смыслу которых срок договора субаренды в любом случае ограничен сроком аренды.

Именно срок договора вызывает вопрос об обязательности прохождения  государственной регистрации обременений, которые порождает заключаемый договор (п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651, п. 3 ст. 433 ГК). Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"²¹ не указывает договор субаренды недвижимого имущества в качестве объекта регистрации. С другой стороны, требования гражданского законодательства к регистрации договора аренды распространяются также на договор субаренды. Так как в соответствии с ч. 3 п. 2 ст. 615 ГК к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами, и при этом ни в ГК, ни в Федеральном законе от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не содержится норм, исключающих для договоров субаренды применение требования о государственной регистрации, то договор субаренды недвижимого имущества подлежит регистрации по общим правилам о регистрации договоров аренды недвижимого имущества и арендных прав.

В случае отсутствия обязательной государственной регистрации договора субаренды (аренды) субарендатор несет  определенные риски. В частности, если арендатор (арендодатель) попросит субарендатора  освободить занимаемые помещения до истечения обусловленного срока, то не зарегистрированный в установленном порядке договор считается незаключенным. Соответственно субарендатор не сможет применить способы защиты своих прав. При нарушении условий о государственной регистрации действующего договора субарендатор также не сможет претендовать на преимущественное право его дальнейшего продления.

Досрочное прекращение  договора аренды влечет прекращение  заключенного в соответствии с ним  договора субаренды. Субарендатор в  этом случае имеет право на заключение договора аренды на имущество, находящееся в его пользовании по договору субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды (ст. 618 ГК).

III Задача

В соответствии со ст. 284 ГК, некоторые земельные участки предназначены для сельскохозяйственного производства, жилищного или иного строительства либо для иных целей. Целевое использование такого участка является обязательным ограничением свободы собственника. Он не только не может использовать земельный участок для других целей, но и обязан осуществлять активные действия по использованию участка для целей, для которых он был предназначен. Бездействие может привести к изъятию земельного участка. ГК предусматривает неблагоприятные последствия неиспользования по целевому назначению земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства, жилищного или иного строительства.

Неблагоприятные последствия  могут наступить только в том  случае, если собственник (в данном случае арендатор) не предпринимает никаких действий по использованию для установленной цели участка в течение трех лет. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по назначению из-за стихийного бедствия или иного обстоятельства, исключающего такое использование. Следует учитывать, что согласно ст. 42 ЗК, если сроки освоения земельного участка предусмотрены договором, собственник обязан своевременно приступить к использованию участка. В этом случае прекращение права собственности возможно как в соответствии со ст. 284, так и в связи с нарушением условий договора.

Согласно пп. 4 п. 2 ст. 46 ЗК неиспользование земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного  производства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды, является основанием для расторжения договора аренды.

Поскольку гр. Алешков  в течение длительного времени  не осуществлял использование земельного участка в соответствии с целями договора, суд признает это нарушение существенным на основании п. 9 ст. 22 ЗК.

Досрочное расторжение  договора аренды земельного участка:

При наличии взаимного  согласия сторон договор аренды может  быть расторгнут ими в любое время (п. 1 ст. 450 ГК). Соглашение о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор аренды, если иное не предусмотрено в договоре, законе или не вытекает из обычаев делового оборота (ст. 452 ГК). Поэтому если, к примеру, договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, то и соглашение о его расторжении также необходимо будет зарегистрировать (Постановления ФАС ДО от 12.12.2006 N Ф03-А51/06-1/4217, ФАС СЗО от 13.10.2005 N Ф04-7220/2005(15781-А03-9), ФАС МО от 18.11.2004 N КГ-А41/10485-04 и др.).

В одностороннем порядке. Расторжение договора аренды возможно не только по соглашению сторон, но и по инициативе одной из них. Зачастую в договоре аренды встречается условие о том, что сторона договора может в одностороннем порядке расторгнуть договор, предварительно уведомив об этом другую сторону.

Ответ на этот вопрос содержится в п. 25 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66). В нем Президиум ВАС РФ указал, что стороны вправе оговорить любое основание досрочного расторжения договора по требованию арендодателя, как связанное, так и не связанное с каким-либо нарушением условий договора со стороны арендатора.

Иными словами, закон  допускает возможность одностороннего отказа от договора аренды, даже если отказ продиктован исключительно желанием одной из сторон. Главное, чтобы такая возможность была в договоре предусмотрена (см. Постановления Президиума ВАС РФ от 09.09.2008 N 5782/08, ФАС ПО от 20.04.2006 N А49-6482/05-341/24 и др.).

Но чаще всего досрочное  расторжение договора происходит все-таки в результате конфликта между  арендодателем и арендатором, когда  одна из сторон нарушает условия договора. Расторжение договора в этом случае может происходить как во внесудебном порядке, так и через суд.

Если в договоре аренды предусмотрено право арендодателя на отказ от исполнения договора и  его расторжение во внесудебном  порядке при нарушении арендатором  того или иного условия договора, то договор может быть расторгнут арендодателем без обращения в суд на основании п. 3 ст. 450 ГК РФ. Это следует из п. 27 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).

3. Через суд. Закон гласит, что по требованию одной из сторон договор аренды может быть расторгнут по решению суда в следующих случаях.

Досрочное расторжение  договора по требованию арендодателя.

Арендодатель имеет  право обратиться в суд и потребовать  расторжения договора аренды в случаях, когда арендатор:

- пользуется имуществом  с существенным нарушением условий  договора или его назначения  либо с неоднократными нарушениями  (п. 3 ст. 615, ст. 619 ГК). Как показывает  судебная практика, чаще всего  суд признает существенным нарушением  договора следующие случаи: систематическая неуплата арендной платы; выплата арендной платы не в полном объеме; нарушение сроков уплаты; передача имущества в субаренду без разрешения; проведение реконструкции без согласования с арендодателем; нецелевое использование имущества и другие случаи (см. Постановления ФАС ВСО от 14.07.2006 N А58-908/04-Ф02-3434/06-С2, ФАС СЗО от 23.06.2006 N А56-5272/2005, ФАС ВСО от 14.06.2005 N А19-29467/04-46-Ф02-2617/05-С2, ФАС МО от 27.10.2005 N КГ-А40/10341-05-П и др.);

- существенно ухудшает имущество. О существенном ухудшении имущества речь идет, например, тогда, когда арендатор не производит текущий ремонт арендованного имущества; производит перепланировку арендованного помещения без согласования с арендодателем; не обеспечивает сохранность арендованного имущества, и в других случаях (Постановления ФАС ЦО от 15.06.2001 N А14-1223-00/44/20, ФАС СЗО от 30.10.2002 N А56-11323/02, ФАС МО от 04.05.2005 N КГ-А41/3236-05 и др.);

- более двух раз  подряд по истечении установленного  договором срока платежа не вносит арендную плату (Постановления ФАС ДО от 17.10.2006 N Ф03-А04/06-1/3708, ФАС ПО от 17.07.2008 N А06-6284/077, ФАС УО от 12.08.2008 N Ф09-5763/08-С6 и др.);

- не производит капитальный  ремонт имущества в установленные  договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки в тех случаях, когда производство капитального ремонта является обязанностью арендатора (Постановления ФАС ВСО от 15.02.2005 N А10-6505/01-Ф02-316/05-С2, ФАС МО от 11.08.2006 N КГ-А40/7533-06, ФАС УО от 23.12.2002 N Ф09-3074/02-ГК и другие).

Договором аренды могут  быть установлены и другие основания  досрочного расторжения договора по требованию арендодателя.

Досрочное расторжение  договора по требованию арендатора.

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, если:

- арендодатель не предоставляет  имущество в пользование арендатору  либо создает препятствия пользованию  имуществом в соответствии с  условиями договора или назначением  имущества (ст. 620 ГК). Например, если арендодатель передал арендатору имущество без документов, отсутствие которых исключает эксплуатацию объекта аренды (п. 8 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66));

- арендодатель не представляет все необходимые документы и принадлежности к арендованному имуществу при условии, что данные обстоятельства значительно затрудняют пользование имуществом (п. 2 ст. 611 ГК, Постановление ФАС Уральского округа от 23.11.2004 N Ф09-3873/04-ГК);

- арендодатель нарушает  срок предоставления имущества  в аренду (п. 3 ст. 611 ГК, Постановления  ФАС МО от 10.04.2006 N КГ-А40/1913-06, ФАС  СЗО от 02.06.2006 N А56-10229/2005 и др.);

- переданное арендатору  имущество имеет препятствующие  пользованию недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не могли быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора (п. 1 ст. 611, ст. 620 ГК);

- арендодатель не сообщил при заключении договора арендатору о правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (ст. 613 ГК);