Аренда земельных участков

Содержание

Введение…………………………………………………………………………...3

1.Договор аренды земельного  участка…………………………………………..5

2.Исполнение договора  аренды земельных участков…………………………12

3. Основания прекращения аренды  земельного участка……………………...15

Заключение……………………………………………………………………….20

Список использованной литературы………………………………………….22

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

 

Значение земли в деятельности любого общества сложно переоценить. В качестве основного компонента окружающей природной среды земля выполняет важнейшую экологическую функцию. Поверхность земли выступает местом размещения различных объектов, а ее почвенный слой используется в качестве средства производства в сельском и лесном хозяйстве. По существу земля представляет собой основной и естественный фактор в любой сфере бизнеса, прямо или косвенно участвующий в производстве всех других товаров и благ. Социальная роль земли состоит в том, что она служит местом обитания и условием жизни людей. Наконец, земля как территория государства или ее административно-территориальных единиц обуславливает политическую функцию.

Таким образом, земля имеет многофункциональное значение, а потому владение, пользование и распоряжение земельными участками не должно входить в противоречие с публичными интересами, а также нарушать права и законные интересы отдельных лиц, что прямо закреплено в Конституции РФ (ч. 1 ст. 9, ч. 2 ст. 36).

Как справедливо отмечено в одном из определений Конституционного Суда РФ, земля является «особого рода товаром, недвижимостью». Данная специфика объясняет причину, по которой законодательством устанавливаются многочисленные ограничения прав на землю1.

К федеральным законам о правовом режиме земель относится значительное число законодательных актов. Ограничения прав на земельные участки, связанные с соблюдением правового режима земель, определяются не только в земельном законодательстве, но и в лесном, экологическом и иных отраслях законодательства. При этом следует учитывать, что независимо от того, в каком законодательстве содержатся нормы о правовом режиме земель, основу его составляют требования ЗК РФ.

Целью настоящей работы является исследование комплекса проблем, связанных с арендой земельных участков, оценка современного состояния правового регулирования соответствующих отношений, внесение на этой основе законодательных предложений, уточнение толкования норм гражданского и земельного законодательства.

Исходя из цели, можно сформулировать задачи контрольной работы:

1. Изучить понятие и права и договора аренды земельного участка;
2. Проанализировать исполнение договора аренды земельных участков;
3. Определить основания прекращения аренды земельного участка.
 

1. Договор аренды земельного участка

 

Аренда – основанное на договоре срочное владение и пользование имуществом за плату. Предметом аренды в основном является недвижимость, в том числе земельный участок.

Временное право на земельные участки осуществляется в форме краткосрочной или долгосрочной аренды.

Право граждан на аренду земли в период новейшей истории было провозглашено в Основах законодательства СССР и союзных республик о земле от 28.02.1990 г. и подтверждено Земельным кодексом РСФСР2.

Определение договора аренды содержится в ст. 606 ГК РФ. По договору аренды земельного участка арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество – земельный участок за плату во временное владение. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного земельного участка в соответствии с договором, являются его собственностью3.

Гражданское законодательство предусматривает, что предметом договора аренды могут быть земельные участки и другие обособленные природные комплексы. Предметы договора аренды не должны терять своих натуральных свойств в процессе их использования, т.е. они должны быть непотребляемыми вещами (ст. 607 ГК РФ). Земельный участок отвечает этому требованию, так как при правильной эксплуатации земля является непотребляемым (неисчерпаемым) природным ресурсом. Пункт 2 указанной статьи устанавливает, что законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов. По договору аренды собственник индивидуально-определенной непотребляемой вещи передает ее за плату во временное пользование другому лицу. По истечении срока аренды вещь должна быть возвращена ее собственнику.

Цель договора аренды земельного имущества – обеспечить передачу земельного участка во временное пользование. В этом заинтересованы обе стороны договора. Арендатор, как правило, нуждается в земельном участке временно либо не имеет возможности или желания приобрести его в собственность (например, вследствие высокой продажной цены). Арендодателю же передаваемый земельный участок не нужен или он преследует цель извлечения прибыли из его передачи во временное пользование другому лицу.

Современные представления об аренде земельных участков раскрыты в ст. 22 ЗК РФ:

1. Иностранные граждане, лица без гражданства могут иметь расположенные в пределах территории Российской Федерации земельные участки на праве аренды, за исключением случаев, предусмотренных ЗК РФ.
2. Земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 ЗК РФ (изъятых из оборота или ограниченных в обороте), могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ.
3. По истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных п. 3 ст. 35, п. 1 ст. 36 и ст. 46 ЗК РФ.
4. Размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством РФ.
5. Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

6. Арендатор земельного участка имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные ЗК РФ.

7. Земельный  участок может быть передан  в аренду для государственных  или муниципальных нужд либо  для проведения изыскательских  работ на срок не более чем  один год. При этом арендатор земельного участка в пределах срока договора аренды земельного участка обязан по требованию арендодателя привести земельный участок в состояние, пригодное для его использования и соответствии с разрешенным использованием; возместить убытки, причиненные при проведении работ; выполнить необходимые работы по рекультивации земельного участка, а также исполнить иные обязанности, установленные законом и (или) договором аренды земельного участка.

8. При продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендатор данного земельного участка имеет преимущественное право его покупки в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу, за исключением случаев, предусмотренных п. 1 ст. 36 ЗК РФ.

9. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем 5 лет арендатор земельного участка имеет право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в п.п. 4 и 5 настоящей статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются.

Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем 5 лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

10. В случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители могут передать эти земельные участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия.
11. Изъятые из оборота земельные участки не могут быть переданы в аренду, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Порядок заключения договоров аренды земельных участков регулируется гражданским законодательством (нормами гл. 34 ГК РФ), которое предусматривает требования к совершению таких сделок. Особенности совершения договоров аренды земельных участков урегулированы в ст. 22 ЗК РФ4.

В соответствии с п. 2 ст. 22 ЗК РФ практически любые земельные участки могут быть предметом договора аренды, за исключением тех, которые изъяты из оборота. Перечень таких земельных участков указан в п. 4 ст. 27 ЗК РФ (земли, занятые государственными природными заповедниками и национальными парками, зданиями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы РФ, Пограничная служба РФ и др.). Согласно п. 11 той же статьи допускается передача таких земельных участков в аренду, если это прямо предусмотрено федеральными законами.

Законодательством предусмотрены существенные условия договора аренды. Так, в договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду – земельном участке, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. В договоре аренды земельного участка должно быть четко указано его местоположение и площадь. К договору прилагается план земельного участка.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ). Аналогичная норма предусмотрена и в п. 2 ст. 22 ЗК РФ.

Согласно ст. 610 ГК РФ обычно договор аренды земельного участка заключается на срок, который определен сторонами в договоре. Если срок аренды в договоре не определен, то договор аренды считается заключенным на неопределенный срок (ст. 46 ЗК РФ).

Арендодатель обязан предоставить арендатору земельный участок в состоянии, соответствующем условиям договора аренды. Если необходимо, то земельный участок сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями, необходимыми для его эксплуатации, например оборудованием для полива участка.

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду земельного участка, которые полностью или частично препятствуют его использованию, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках (ст. 612 ГК РФ). Например, если земельный участок подвержен подтоплению или заболачиванию, либо качество почв не позволяет использовать его в соответствии с целевым назначением.

Статья 613 ГК специально определяет права третьих лиц на сдаваемый в аренду земельный участок. Так, передача земельного участка в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на земельный участок. При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемый в аренду земельный участок (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков5.

По общему правилу, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор земельного участка, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок (ст. 621 ГК РФ). Из данного правила есть исключения, предусмотренные п. 3 ст. 35, п. 1 ст. 36 и ст. 46 ЗК РФ. Если арендатор продолжает пользоваться земельным участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

При прекращении срока действия договора аренды (ст. 46 ЗК РФ) арендатор обязан вернуть арендодателю земельный участок в том состоянии, в котором он его получил. Если арендатор не возвратил арендованный земельный участок либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.