Аренда земельных участков

Права и обязанности арендаторов земельных участков закреплены в ст. ст. 40, 41 и 42 ЗК РФ.

К особенностям заключения договоров аренды земельных участков следует отнести и то обстоятельство, что в некоторых случаях такие сделки могут заключать лица, не являющиеся собственниками земельных участков. Так, в случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их иконные представители могут передавать согласно п. 10 ст. 22 ЗК РФ эти участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия.

2.Исполнение договора аренды земельных участков

Исполнение всякого договора есть, с одной стороны, реализация, воплощение его условий, и, с другой, исполнение конкретных обязанностей и осуществление конкретных субъективных прав. Корреспонденция их (прав и обязанностей) несомненна и в договоре аренды земельных участков, поэтому там, где речь идет о праве одной из сторон договора, имеется в виду и соответствующая обязанность контрагента.

Статью 26 ЗК РФ дополнить п. 3: «3. Во всех случаях передача земельного участка и принятие ее новым землевладельцем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту». Если же участок фактически новому арендатору предоставлен не был, то он не вправе истребовать его от прежнего арендатора. Однако этот же участок может быть истребован в рамках выполнения обязанности передать участок (ст. 398 ГК РФ). По окончании аренды земельный участок должен быть возвращен арендодателю в том состоянии, в котором он был получен, с учетом нормального износа или состоянии, определяемом договором (п. 1 ст. 622 ГК РФ).

По мнению Ю.А. Кочетковой, окончание срока аренды и ясно выраженное намерение арендодателя не продолжать арендные отношения, приводят к тому, что владение арендатора становится незаконным. Она полагает не основательной в таких случаях ссылку на ст. 622 ГК РФ, описывающей действия арендатора за пределами срока аренды, и, тем самым, якобы, допускающей вероятность признания его удержания законным. Считаем, что замечание спорно, на практике вопрос о новом соглашении, в том числе с учетом преимущественного права арендатора, может решаться и решается уже после истечения срока аренды.

А поскольку само владение возникло на основе титула, признавать его незаконным нельзя. ЗК РФ (ст. 22) предусмотрено право арендатора передать свои права и обязанности третьим лицам, если иное не предусмотрено договором аренды и если арендатор уведомил об этом арендодателя. Возможность передать право аренды земельным участком без согласия арендодателя находится в противоречии с общими положениями об аренде, так как очевидно противоречит императивной норме п. 1 ст. ст. 391 ГК РФ, устанавливающей, что перевод долга требует согласия кредитора. Еще менее понятной (если говорить о юридической квалификации, а не об обиходном языке) выражение «ответственным по договору».

Полагаем, пункт 5 ст. 22 ЗК РФ следует изложить в такой редакции: «5. Арендатор земельного участка без согласия арендодателя может уступить свое имущественное право аренды другим лицам, в том числе внести имущественное право аренды в качестве вклада в хозяйственное общество или паевого взноса в производственный кооператив. Он вправе также с согласия арендодателя перевести свои права и обязанности на третье лицо с заключением последним договора аренды с арендодателем; при отсутствии согласия арендодателя спор решается судом». В таком случае нет нарушения гражданского законодательства, а арендатор получает возможность полностью уступить весь комплекс прав и обязанностей по договору. Необходимости же вновь воспроизводить слова «в пределах срока аренды» нет, так как этот вопрос уже урегулирован ГК РФ6.

В юридической литературе данный пункт ст. 22 ЗК РФ обоснованно подвергается критике. Так, Н.А.Сыродоевым высказывается мнение, что, если и можно согласиться с системой уведомления (а не предварительногосогласия), то нельзя поддержать правило об автоматическом переходе всех прав, обязанностей и ответственности к новому лицу в силу внесения арендных прав в качестве вклада в уставный капитал; в данном случае фигура арендатора сохраняется, в отличие от перенайма; Земельный кодекс (п. 5 ст. 22 ЗК РФ) искажает указанные отношения и фактически стирает различия, четко определенные ГК РФ7.

 В соответствии с п. 2 ст. 22 ЗК по истечении срока аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды, за исключением случаев, предусмотренных п. 3 ст. 35, п. 1. ст. 36 и ст. 46 ЗК РФ, т.е. собственники зданий и сооружений, находящихся на земельном участке, имеют преимущественное право покупки или аренды земельного участка, в том числе и перед его арендатором, а если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, то указанные лица обладают исключительным право на приватизацию земельных участков или заключение договора аренды. Понуждение заключить договор возможно лишь в случаях, когда нарушение должника выражается в пассивном уклонении (отказе) от заключения договора; если же совершаются активные действия (например, данная обязанность нарушается тем, что заключен договор с третьим лицом), применение данной меры исключается. Склоняется к такому разрешению ситуации и судебная практика.

Непосредственно к рассматриваемому полномочию арендатора примыкает и его право на преимущественный выкуп земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, если собственник принял решение о продаже данного участка (п. 8 ст. 22 ЗК РФ).

3. Основания прекращения аренды земельного участка

Статья 46 ЗК РФ приводит основания прекращения аренды земельного участка.

1. Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
2. Кроме указанных в п. 1 настоящей статьи случаев, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае:

при ненадлежащем использовании земельного участка, а именно при:

использовании земельного участка с грубым нарушением правил рационального использования земли, в том числе если участок используется не в соответствии с его целевым назначением или его использование приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки;

порче земель;

невыполнении обязанностей по рекультивации земель, обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв;

невыполнении обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению;

неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;

 при  изъятии земельного участка для  государственных или муниципальных  нужд в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 55 ЗК РФ;

3. Прекращение  аренды земельного участка по  основаниям, указанным в подпункте 2 п. 2 настоящей статьи, не допускается:

1. в период полевых сельскохозяйственных работ;
2. в иных установленных федеральными законами случаях. Основаниями прекращения договора аренды земельного участка могут быть случаи, предусмотренные как в гражданском, так и в земельном законодательстве.

При заключении договора на неопределенный срок каждая из сторон вправе отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за месяц, а при аренде недвижимого имущества – за 3 месяца. Законом или договором может быть установлен иной рок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок8.

В соответствии с п. 3 ст. 610 ГК РФ допускается установление в законе максимальных (предельных) сроков для отдельных видов аренды и для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного рока прекращается.

Одним из принципов регулирования арендных отношений является правило ст. 617 ГК РФ о сохранении договора аренды в силе при переходе права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу. Пункт 2 ст. 617 ГК РФ гарантирует права граждан-наследников. В случае смерти гражданина – арендатора недвижимого имущества (земельного участка) его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. Права и обязанности по данному договору не могут перейти к лицу, которое в установленном порядке лишено права на получение наследства. Если есть несколько наследников, то вопрос о переходе прав арендатора может быть решен ими по взаимному соглашению, а при недостижении его в судебном порядке. Арендодатель не вправе отказать наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, кроме случаев, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

Договор аренды земельного участка может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя, если арендатор пользуется земельным участком с существенным нарушением условий договора либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает земельный участок; более двух сроков подряд не вносит арендную плату (ст. 619 ГК РФ).

По требованию арендатора договор аренды земельного участка может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендодатель не предоставляет участок в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию участком в соответствии с условиями договора или целевым назначением земельного участка; переданный арендатору участок имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра участка при заключении договора; земельный участок в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования. Договором аренды могут быть установлены другие основания расторжения договора по требованию арендодателя или арендатора.

Прекращение договора аренды не допускается в период полевых сельскохозяйственных работ, а также в иных случаях, предусмотренных федеральными законами (пока такие законы отсутствуют).

Собственник земельной доли имеет право сдать ее в краткосрочную аренду для целей сельскохозяйственного производства другим собственникам земельных долей, получившим их в натуре для создания крестьянского (фермерского) хозяйства, а также сельскохозяйственным коммерческим организациям, образованным этими собственниками. Для этого арендодатель и арендатор заключают договор аренды земельной доли, который подлежит регистрации в установленном порядке.

Договор аренды земельной доли по желанию сторон может быть заверен нотариально.

В качестве арендодателя может выступать как отдельный собственник земельной доли, так и группа собственников земельных долей. В последнем случае заключается многосторонний договор аренды земельных долей. К договору аренды прилагается план арендуемого участка, выполненный в масштабе имеющегося планово-картографического материала, который выдается арендодателю (одному из арендодателей) и арендатору. В случае заключения договора аренды земельных долей при множественности лиц на стороне арендодателей неотъемлемой его частью является список арендодателей. В списке указываются фамилии, имена, отчества арендодателей, паспортные данные или данные документов, его заменяющих; серия, номер и дата выдачи свидетельства на право собственности на землю, площадь доли в гектарax (в том числе пашни) с качественной оценкой в баллогектарах. Правильность указанных записей удостоверяется подписью каждого арендодателя.

Срок аренды земельной доли и условия оплаты определяются договором. В счет арендной платы арендодатель может получить деньги, продукцию или услуги9.

Арендатор имеет право осуществлять с согласия арендодателя (арендодателей) действия по выделению в натуре земельного участка, соответствующего арендованной земельной доле (долям). В случае заключения многостороннего договора аренды земельные участки в натуре каждому арендодателю могут не выделяться. Налоговые и иные платежи за земельный участок, находящийся в общей долевой собственности, вносят сособственники участка, если иное не предусмотрено соответствующим договором аренды земельной доли.

Арендодателю (арендодателям), прекратившему арендные отношения с прежним арендатором, может по его желанию выделяться в натуре земельный участок (участки) для распоряжения им (ими) в соответствии с законодательством РФ.

Следует заметить, что арендатор может использовать арендуемый земельный участок только для сельскохозяйственного производства и не имеет права его продавать, закладывать или отчуждать каким-либо другим образом, если иное не предусмотрено законом или договором аренды.