Договор социального найма

Основанием для замены нанимателя является также смерть первоначального  нанимателя. Порядок реализации данного  положения аналогичен вышеуказанному. Следует отметить, что получение согласия наймодателя в этом случае выглядит как ненужная формальность. По сути, он может не согласиться только с определенной кандидатурой.

Нельзя признать оправданной абсолютную невозможность признания нанимателем  не полностью дееспособного лица. Ведь при отсутствии иных членов семьи - это единственный выход.

Действующий Жилищный кодекс не предусматривает  изменения договора социального  найма по требованию члена семьи  нанимателя о заключении с ним  отдельного договора.  

По мнению законодателя, раздел жилой  площади вел к росту числа  коммунальных квартир. Однако в результате устранения возможности раздела  жилой площади будет часто  возникать ситуация, когда в одной  квартире будут жить люди, ставшие  чужими друг для друга. Не удивительно, что судебная практика по этому вопросу  складывается противоречивая.

В соответствии с ЖК РФ договор  социального найма может быть изменен при выбытии кого-либо из членов семьи нанимателя. Следует  отметить, что выбытие нанимателя следует отличать от его временного отсутствия. Даже если такое отсутствие носит длительный характер, наниматель своих прав не утрачивает. В соответствии со статьей 71 ЖК РФ временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма, кого-либо из проживающих  совместно с ним членов его  семьи или всех этих граждан не влечет за собой изменения их прав и обязанностей по договору социального найма.

Изменение договора имеет место  не только в случае замены нанимателя, но и при изменении состава  членов семьи нанимателя (ч.2 ст.70 ЖК РФ).

Члены семьи нанимателя как лица, приобретающие в результате вселения в жилое помещение определенные права и обязанности, обязательно  указываются в договоре. Вселение осуществляется по инициативе нанимателя, но при условии письменного согласия на это уже проживающих в жилом  помещении членов семьи. Для вселения в качестве членов семьи иных лиц, кроме супруга, а также своих  родителей и детей, необходимо получение  согласия наймодателя. Причем в данном случае законодатель устанавливает право наймодателя запретить вселение и, соответственно, изменение договора социального найма, если после вселения площадь, приходящаяся на каждого проживающего, составит менее учетной нормы. Исключением из правил о получении согласия и норме общей площади являются случаи вселения к родителям их несовершеннолетних детей. Данное правило распространяется как на несовершеннолетних детей нанимателя, так и на детей членов семьи нанимателя. Для выбытия из жилого помещения чьего-либо согласия не требуется. Данный вопрос решается по воле выбывающего лица.

Помимо выбытия из жилого помещения  нанимателя или члена его семьи, основанием для изменения договора может служить их принудительное выселение в случаях, когда это  допускается законом. Основанием является судебное решение о выселении. Ст.91 ЖК РФ предусматривает выселение  только виновных граждан, иные проживающие  не могут быть выселены.

Договор изменяется и при выселении  на основании решения суда граждан, лишенных родительских прав, если совместное проживание этих граждан с детьми признано невозможным (ч.2 ст.91 ЖК РФ).

Изменение договора социального найма  может иметь место в случае перехода вещных прав на занимаемое по данному договору жилое помещение. При этом данное изменение касается только субъектного состава, но не может  повлечь за собой изменение условий  договора (ст.64 ЖК РФ).

Изменение договора может быть связано  с объектом найма. Жилое помещение  может претерпеть изменения в  связи с переустройством, перепланировкой, осуществленными как нанимателем, так и наймодателем, в том числе в связи с капитальным ремонтом.

Основанием для изменения договора является предоставление нанимателю, проживающему в коммунальной квартире, освободившегося жилого помещения  в порядке, предусмотренном ст.59 ЖК РФ. В данном случае изменяется количество комнат.

Изменение договора следует отличать от его прекращения и заключения новых договоров социального  найма. Разграничение ситуаций проводится исходя из того, сохраняется ли право  пользования предоставленным жилым  помещением, либо речь идет о предоставлении иного жилого помещения.

3. Расторжение и прекращение договора социального найма жилого помещения

Договор социального найма обладает существенной спецификой по сравнению  с другими гражданско-правовыми  договорами, в том числе и так  называемым договором коммерческого  найма. Определенные особенности имеют  основания и последствия прекращения  данного договора.

Договор социального найма может  быть прекращен как по воле сторон, так и по обстоятельствам, не зависящим  от желания сторон.

Прекращение договора социального  найма по воле сторон включает в  себя его расторжение по соглашению сторон, а также по требованию одной  из сторон.

По взаимному согласию договор  социального найма может быть расторгнут в любое время (пункт 1 статьи 83 ЖК РФ). Соглашение о его расторжении должно также оформляться письменно. В данном случае, поскольку специальные нормы жилищного законодательства отсутствуют, следует руководствоваться п.1 ст.452 ГК РФ.

Если с нанимателем проживают  члены его семьи, расторжение  договора социального найма по воле сторон возможно только при наличии  согласия постоянно проживающих  в жилом помещении лиц.

Возможность одностороннего расторжения  договора социального найма предусмотрена  как для нанимателя, так и для  наймодателя. Однако если первый может отказаться от договора, известив об этом наймодателя, без объяснения причин, то второй может требовать расторжения договора только в судебном порядке, причем в строго определенных случаях. Как указывалось выше, наниматель может в любой момент отказаться от договора социального найма. При этом не устанавливается даже обязанности предварительно уведомить наймодателя за определенный срок, как это имеет место в договоре коммерческого найма (пункт 1 статьи 687 ГК РФ). Исходя из существа договора социального найма наймодатель не нуждается в предварительном уведомлении, так как на получение социального жилья есть очередь, и сложностей с заключением нового договора не возникает.

Жилищный кодекс устанавливает, что  в случае выезда нанимателя и членов его семьи в иное место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда (пункт 3 статьи 83 ЖК РФ). Однако данное положение нельзя рассматривать  как норму, направленную на установление момента прекращения договора социального  найма. Скорее это положение указывает  на то, что смена места жительства является основанием прекращения правоотношений сторон, даже если наниматель об этом не заявил. В последнем случае наймодатель может признать в судебном порядке нанимателя утратившим право пользования жилым помещением.

Свобода нанимателя расторгнуть договор  социального найма ограничивается необходимостью получения письменного  согласия всех проживающих совместно  с ним членов семьи (пункт 2 статьи 83 ЖК РФ). Требование о получении  согласия членов семьи нанимателя объясняется  тем, что они обладают относительно самостоятельным правом пользования  жилым помещением, которое не может  быть прекращено по соглашению между  нанимателем и наймодателем. При отсутствии согласия членов семьи на расторжение договора наниматель может отказаться от своего права пользования жилым помещением. При этом договор социального найма не прекратится, а лишь изменится - нанимателем станет кто-либо из дееспособных членов семьи выбывающего нанимателя (пункт 2 статьи 82 ЖК РФ).

От расторжения договора по инициативе нанимателя следует отличать случаи, когда договор социального найма  расторгается в связи с обменом  жилого помещения или его заменой. В этой ситуации инициатива также  исходит от нанимателя, но его воля направлена, прежде всего, на получение  иного жилого помещения. При этом нет необходимости в предъявлении требования о расторжении договора социального найма.

По инициативе наймодателя договор социального найма может быть расторгнут только в судебном порядке, и только при наличии обстоятельств, исчерпывающий перечень которых содержится в пункте 4 статьи 83 ЖК. Основаниями для расторжения договора социального найма по инициативе наймодателя являются:

1) невнесение  нанимателем платы за жилое  помещение и (или) коммунальные  услуги в течение более шести  месяцев;

2) разрушение  или повреждение жилого помещения  нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

3) систематическое  нарушение прав и законных  интересов соседей, делающее невозможным  совместное проживание в одном  жилом помещении;

4) использование  жилого помещения не по назначению.

Следует отметить, что при расторжении  договора социального найма в  связи с невнесением нанимателем  платы за жилье или коммунальные услуги нанимателю должно быть предоставлено  другое жилое помещение, размер которого определяется по нормам общежития, то есть не менее 6 квадратных метров на человека (пункт 1 статьи 105 ЖК). При этом законодательство не предусматривает, что предоставляемое  жилое помещение должно быть благоустроенным  применительно к условиям данного  населенного пункта и находиться в его пределах; также не определена фондовая принадлежность указанных  помещений. Уровень благоустройства  таких жилых помещений должен соответствовать требованиям, предъявляемым  к жилым помещениям. То есть предоставляемое  при выселении жилое помещение  должно быть изолированным, пригодным  для постоянного проживания, относиться к недвижимому имуществу (пункт 1 статьи 15 ЖК РФ). Отсутствие указания на предоставление жилого помещения в  пределах населенного пункта не означает, что жилое помещение может  быть предоставлено за его пределами. Что касается выселения в связи  с неоплатой жилья или коммунальных услуг, то в данном случае прекращение  одного договора социального найма  предполагает заключение такого же договора, но уже в отношении иного жилого помещения. Следовательно, помещения для выселения за неуплату должны составлять часть социального жилищного фонда.

Следующим основанием расторжения  договора социального найма по инициативе наймодателя является разрушение или повреждение жилого помещения нанимателем или гражданами, за действия которых он отвечает. Разрушение может рассматриваться как определенные действия, приводящие жилое помещение в негодность, либо как результат таких действий. Если разрушение расценивать как результат, оно означает физическое уничтожение жилого помещения либо приведение жилого помещения в состояние, непригодное для использования по назначению, если восстановление помещения невозможно и нецелесообразно. При повреждении помещение лишь частично утрачивает свои полезные свойства.

Повреждением жилого помещения  должно признаваться нанесение вреда  не только самому помещению непосредственно, но и санитарно-техническому оборудованию. Как повреждение жилого помещение  может квалифицироваться его  незаконное переоборудование или переустройство,

Наниматель и члены его семьи  не отвечают за действия бывших членов семьи. Последние несут все обязанности самостоятельно (пункт 4 статьи 69 ЖК РФ). Следовательно, если разрушение или повреждение помещения допускает бывший член семьи нанимателя, требование о расторжении договора не предъявляется, а речь может идти только о выселении этого гражданина.

Основанием к расторжению договора социального найма является систематическое  нарушение прав и законных интересов  соседей, которое делает невозможным  совместное проживание в одном жилом  помещении.

Систематическими нарушениями  будут считаться нарушения, допущенные более двух раз. Причем не требуется, чтобы эти нарушения были однородными. Например, прослушивание музыки в  ночное время выше допустимой громкости  может сочетаться с нарушением санитарно-технических норм, например с нарушением правил содержания домашних животных.

Требование о расторжении договора может быть заявлено, если допускаемые  нанимателем нарушения делают невозможным  проживание соседей. При этом не требуется, чтобы они вообще не могли пользоваться жилым помещением. Достаточно, чтобы  они были лишены в значительной мере тех благ, на которые вправе рассчитывать лица, пользующиеся жилыми помещениями.

Таким образом, наймодатель может предъявить соответствующее требование только при наличии доказательств как самих нарушений, так и их последствий. В частности, подтверждением этому могут быть неоднократные жалобы соседей. Наймодатель может требовать расторжения договора, если наниматель после предупреждения не устранил допущенные нарушения.

Расторжение договора в рассматриваемом  случае предполагает выселение нанимателя без предоставления другого жилого помещения.

Следует отметить, что требовать выселения нанимателя в случае нарушения прав и интересов соседей, а также бесхозяйственного использования жилого помещения вправе не только наймодатель, но и иные заинтересованные лица.

К заинтересованным лицам относятся  граждане, чьи права нарушаются неправомерными действиями нанимателя и (или) проживающих  совместно с ним членов его  семьи, в том числе соседи нанимателя. Надо отметить, что члены семьи  нанимателя соседями не являются и  не могут заявить требования в  качестве соседей, права которых  нарушены.