Договор социального найма

Важно обратить внимание на то, что  заинтересованные лица могут требовать  выселения нанимателя, но не расторжения  договора социального найма, так  как сторонами договора они не являются. Основанием к расторжению  договора социального найма в  рассматриваемом случае будет решение  суда о выселении нанимателя и  членов его семьи. Таким образом, в отличие от обычной ситуации, когда выселение является последствием расторжения договора, в данном случае, наоборот, решение о выселении становится основанием к расторжению договора.

Договор социального найма может  прекратиться в связи с невозможностью дальнейшего использования жилого помещения по обстоятельствам, за которые  ни одна из сторон не отвечает. Перечень оснований прекращения договора и выселения нанимателя в связи  с невозможностью дальнейшего использования  определен в статье 85 ЖК РФ:

1) дом,  в котором находится жилое  помещение, подлежит сносу;

2) жилое  помещение подлежит переводу  в нежилое помещение;

 

3) жилое  помещение признано непригодным  для проживания;

4) в результате  проведения капитального ремонта  или реконструкции дома жилое  помещение не может быть сохранено  или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие  в нем наниматель и члены  его семьи могут быть признаны  нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате  чего общая площадь занимаемого  жилого помещения на одного  члена семьи существенно превысит  норму предоставления.

В этих случаях наниматель подлежит выселению с предоставлением  другого благоустроенного жилого помещения. Наниматель может добровольно переселиться в предложенное наймодателем жилое помещение. Если наниматель по каким-либо причинам отказывается освободить жилое помещение, вопрос о его выселении решается в судебном порядке.

Помещение, предоставляемое нанимателю в связи с обстоятельствами, предусмотренными статьей 85 ЖК РФ, должно быть благоустроенным.

При проведении капитального ремонта  выселение может носить временный  характер и также не связываться  с прекращением договора социального  найма (пункт 1 статьи 88 ЖК РФ). При этом граждане временно переселяются в жилое  помещение маневренного фонда. Подобное отселение можно рассматривать  как исполнение одной из обязанностей наймодателя по договору социального найма жилого помещения - предоставить жилье на время капитального ремонта. Указанная обязанность возникает, если капитальный ремонт без отселения жильцов невозможен.

Расторжение договора найма жилого помещения в связи с капитальным  ремонтом возможно, если:

-стороны договорились о предоставлении вместо помещения маневренного фонда другого благоустроенного жилого помещения для постоянного проживания. В таких случаях заключается новый договор социального найма, а предыдущий подлежит прекращению. Подобная замена допускается только при наличии согласия на это обеих сторон и не может быть осуществлена принудительно;

-жилое помещение, занимаемое нанимателем и членами его семьи по договору социального найма, не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления.

В указанных случаях наймодатель может требовать выселения гражданина в другое благоустроенное жилое помещение в принудительном порядке.

"К основаниям прекращения  договора социального найма по  причинам, не зависящим от воли  сторон, относится смерть одинокого  нанимателя (пункт 5 статьи 83 ЖК).

Хотя право пользования жилым  помещением по договору социального  найма относится к числу имущественных  прав, оно принадлежит конкретному  гражданину-нанимателю и не переходит  по наследству, даже если наследник  является малоимущим и нуждающимся  в жилом помещении.

 

Если  с нанимателем проживали члены  его семьи, договор не прекратится, а изменится. Нанимателем станет кто-либо из дееспособных членов его  семьи.

Свобода нанимателя расторгнуть договор  социального найма ограничивается. Можно отметить, что положения  ЖК РФ о прекращении договора социального  найма урегулированы недостаточно четко, и это вызывает сложности  в правоприменительной практике.

 

 

Заключение

Договор социального найма жилого помещения является уникальным институтом российского жилищного права. Само понятие договора говорит о том, что одной из сторон является собственник  жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, т.е. государство обязывает себя и органы местного самоуправления содержать  фонд социального назначения и с  лицами, признанными нуждающимися, заключить договор социального  найма жилого помещения.

Действующий Жилищный кодекс не предусматривает  изменения договора социального  найма по требованию члена семьи  нанимателя о заключении с ним  отдельного договора. Мы считаем, что  это не совсем удачное изменение, так как ограничивает свободу  действий граждан, нарушает их конституционные  права.

Также часто возникает вопрос по поводу расторжения договора в связи  с выездом нанимателя и членов его семьи в иное место жительства. В данном случае договор социального  найма жилого помещения считается  расторгнутым со дня выезда (пункт 3 статьи 83 ЖК РФ). Однако положение нельзя рассматривать как норму, направленную на установление момента прекращения  договора социального найма. Скорее норма указывает на то, что смена  места жительства является основанием прекращения правоотношений сторон, даже если наниматель об этом не заявил. В последнем случае наймодатель может признать в судебном порядке нанимателя утратившим право пользования жилым помещением.

Необходимо отметить, что на многие конкретные практические вопросы трудно найти однозначного ответа. Выход  из ситуации заключается только в  совершенствовании действующего жилищного  законодательства.

 

Список использованных источников  и литературы

 

1. Конституция Российской Федерации: Принята 12 декабря 1993г.

2.Гражданский кодекс Российской Федерации// Российская газета № 238-239 от 8.12.1994г.

3. Жидищный кодекс Российской Федерации //Российская газета №1 от 12.01.2005г.

4. Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда: Постановление Правительства РФ от 27 сентября 2003 г. // Российская газета. - 2003. - 23 окт. - с.50-51.

5. Гражданское право: Учебник. Т.2. /А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. - М.: "ПБОЮЛ Л.В. Рожников", 2008. - 567с.

6. Грудцына Л.Ю. Жилищное право России: Учебное пособие/Л.Ю. Грудцына. - М.: ООО "Издательство "Элит", 2007. - 436с.

7. Грудцына Л.Ю.Жилищное право России: Учебное пособие/Л.Ю. Грудцына. – М.: ООО «Издательство «Элит», 2010. – с.248..